Palestra, piscina, sala yoga, cinema, sala giochi, auditorium, ristorante, coworking e aule studio. Sono alcuni dei servizi esclusivi offerti dagli studentati privati che stanno nascendo in diverse città d’Italia: le stanze hanno un prezzo superiore rispetto alla media di mercato. Variano in base al tipo di residenza, ai servizi inclusi, alla dimensione: un posto letto può partire da poche centinaia di euro fino ad arrivare a più di mille. Ecco perché si parla di studentati «di lusso». A poterseli permettere sono studenti con disponibilità economiche oltre la media, soprattutto provenienti da altri Paesi.

A differenza degli appartamenti affittati sul libero mercato, qui gli studenti non devono interfacciarsi con le agenzie immobiliari o i proprietari privati, non devono affrontare le selezioni dei futuri coinquilini e possono prenotare una stanza direttamente dal sito dello studentato, senza dover essere presenti in loco. Gli alloggi sono completamente ristrutturati e dotati di molti comfort.

A investire nel settore sono soprattutto fondi immobiliari internazionali e fondazioni. Il mercato è nuovo in Italia, ma nel resto dell’Europa ha già una sua storia. Attualmente nel nostro Paese ci sono meno di 50 mila posti alloggio negli studentati convenzionati censiti dal ministero dell’Università e ricerca, cresciuti solo del 9,5% negli ultimi dieci anni: per portare questo numero a 100 mila entro il 2026, il Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr) mette a disposizione 960 milioni di euro, destinati all’housing per studenti. La novità è che la partecipazione al finanziamento viene estesa agli attori privati, in modo da riuscire a raggiungere gli obiettivi nei tempi stretti richiesti dall’Unione europea.

C’è un problema: la corsa alle residenze per studenti dovrebbe risolvere il problema abitativo anche dei meno abbienti. La legge, però, non fissa un tetto massimo alle tariffe di affitto e non mette paletti chiari su quanti nuovi alloggi dovranno essere riservati a studenti con basso reddito. E così sono i privati a stabilire il prezzo.

«Il vantaggio finale è per gli studenti o per gli investitori?», si chiede in maniera retorica Federica Laudisa dell’Osservatorio regionale per l’università e per il diritto allo studio di Ires Piemonte. La risposta è chiara: «In Italia manca un registro pubblico dei soggetti che percepiscono i finanziamenti per l’edilizia per studenti, con dati aperti e liberamente consultabili, né esiste un ente regolatore che faccia i controlli. Questo finisce per agevolare i proprietari di residenze, invece che gli universitari che hanno bisogno di una casa».

La (fallita) assegnazione dei fondi del Pnrr

I primi 7.500 posti per i nuovi studentati finanziati con il Pnrr dovevano essere disponibili entro dicembre di quest’anno: il decreto 1046 del 2022 stanziava 300 milioni euro, puntando in particolare sul patrimonio immobiliare esistente e non utilizzato. Il testo prevede di destinare solo «prioritariamente» i posti letto a studenti capaci e meritevoli privi di mezzi (in base a quanto stabilito dal decreto legislativo 68 del 2012). Sembra invece venire dimenticato un altro decreto, il 937 del 2016, secondo cui almeno il 20% dei posti letto cofinanziati dallo Stato devono essere destinati «obbligatoriamente» – e non solo «prioritariamente» – a studenti in stato di necessità.

Comunque, il bando non ha ottenuto abbastanza candidature, e così sono stati assegnati solo 150 milioni, la metà dei fondi disponibili, arrivando a 4.478 posti letto distribuiti su 46 progetti. Tra gli assegnatari ci sono le università, gli enti per il diritto allo studio, ma anche fondazioni e società private. Per assegnare i rimanenti 150 milioni di euro, è stato emanato un secondo bando, con scadenza al 28 dicembre 2022.

I restanti 660 milioni del Pnrr confluiscono poi in un nuovo Fondo per l’housing universitario, istituito dall’articolo 25 del cosiddetto decreto aiuti ter (ossia il decreto legge 144 del 2022): a differenza dei precedenti bandi, queste risorse saranno destinate esclusivamente a soggetti privati, che possono eventualmente stipulare convenzioni con le università e gli enti per diritto allo studio (anche se non vi è nessun obbligo). Nel testo di legge si chiarisce che i posti letto sono comunque «destinati agli studenti fuori sede individuati sulla base delle graduatorie del diritto allo studio, ovvero di quelle di merito», ma non si specifica in quale percentuale e soprattutto chi è incaricato dei controlli.

Bologna, un esempio della privatizzazione del mercato dello student housing

Bologna, città frequentata dagli universitari dal 1088, è testimone di questa tendenza alla privatizzazione dell’edilizia per studenti: il mercato dell’affitto è saturo, mancano alloggi e così diversi attori privati stanno fiutando nuove possibilità di guadagno. La prima a muoversi in città è stata Camplus, che a Bologna ha anche la sua sede centrale. Nel settembre 2020 è poi arrivata la catena olandese The Social Hub (fino a ottobre 2022 The Student Hotel). Né Camplus, né The Social Hub si rivolgono esclusivamente agli studenti: anche «giovani professionisti e viaggiatori», si legge ad esempio nella brochure di Camplus, sono i benvenuti in queste strutture. L’ultimo arrivato a Bologna, a ottobre 2022, è il britannico Beyoo Laude Living mentre nel 2025 aprirà anche uno studentato della società iberica Livensa Living.

Attualmente a Bologna tutti gli studentati privati sono pieni, prova del fatto che esiste un target disposto a pagare anche cifre elevate pur di avere una stanza. Da un lato, queste strutture rappresentano un valore aggiunto per la città: mettono a disposizione nuovi alloggi e creano posti di lavoro, sia nella fase di costruzione e ristrutturazione, sia nella fase di gestione. Dall’altra parte, però, la presenza di residenze di lusso può avere effetti deformanti sul tessuto urbano e sociale dei quartieri: il rischio è che i prezzi vengano trainati verso l’alto, portando alla gentrificazione di alcune aree e a operazioni di speculazione immobiliare.

«Il Comune sta interloquendo con diversi attori privati interessati ad aprire nuovi studentati – spiega Raffaele Laudani, assessore all’urbanistica del comune di Bologna -. Ad oggi, quando l’amministrazione chiede a questi sviluppatori che una quota di posti letto venga riservata a studenti in stato di necessità, in cambio loro vorrebbero più volumi per costruire edifici più grandi. Ma non sempre questo è possibile».

Questi progetti solitamente hanno una destinazione d’uso turistica invece che residenziale: ciò comporta per la proprietà maggiori oneri fiscali, ma anche una gestione più flessibile, che permette di mettere a disposizione le stanze anche ai turisti e ai nomadi digitali, specialmente in estate, quando i corsi universitari e gli esami sono finiti e i fuori sede tornano a casa.

«Anche se hanno una destinazione d’uso ricettiva, di fatto queste strutture svolgono funzioni abitative – afferma Laudani -. È una scelta assolutamente legittima, ma l’effetto è in parte distorsivo e questo toglie una leva di intervento ai Comuni per promuovere l’equità sociale nelle politiche abitative della città».

Oltre agli studentati di lusso, a Bologna stanno nascendo anche nuove agenzie che prendono in affitto la casa direttamente dai proprietari, la ristrutturano e la arredano e poi la mettono a disposizione degli studenti (e non solo) per periodi più o meno brevi. Anche qui, per una stanza si arriva a pagare anche diverse centinaia di euro al mese. Tra le più utilizzate c’è Housing Anywhere, Spota Home e Dove vivo, che ha dato vita anche a Dove vivo campus, la quale gestisce nove strutture in sette città italiane: a Bologna c’è il campus Panigale e il campus Mover, composti da diversi appartamenti autonomi e da spazi comuni come sala studio, palestra, sala seminariale, lavanderia, patio e garage.

Insieme ai nuovi attori che si stanno affacciando sul mercato, esiste poi una rete di residenze cattoliche universitarie già radicata da anni in città. Ci sono quelle “per entrambi i sessi”, quelle esclusivamente maschili e quelle femminili: sul sito del comune di Bologna FlashGiovani se ne contano ben 29. Ognuna ha le proprie modalità di accesso, le proprie regole, e anche i propri prezzi. Ad esempio, nello studentato maschile Duns Scoto, una camera singola costa 450 euro al mese e la doppia 330, mentre nelle residenze femminili della Fondazione PISP (Pio Istituto Sordomute Povere) la singola parte da 500 euro e la doppia da 420, ma i prezzi arrivano fino a 800 euro per i mini appartamenti.

Da Bologna al resto d’Italia: lo strapotere di Camplus

Tra i progetti finanziati attraverso il Pnrr in tutta Italia, ben 15 sui 46 che abbiamo nominato in precedenza fanno capo a Camplus, che oggi è il primo provider di housing per studenti in Italia. Il gruppo Camplus è composto dalla Fondazione Camplus, da Camplus International s.r.l. e dalla loro controllante, la Fondazione Centro europeo università e ricerca (Ceur), quest’ultima costituita nel 1990.

Il marchio Camplus è nato nel 2007 dalla partnership tra Fondazione Ceur e Fondazione Falciola, nata nel 1995 «per la promozione di opere di assistenza ispirate agli insegnamenti della dottrina sociale della Chiesa», si leggeva sul suo sito. Nel 2017 la Fondazione Falciola si fonde con la Ceur. Oltre alla Fondazione Ceur, nel 2015 è nata anche la società Camplus International s.r.l. e a ottobre di quest’anno la Fondazione Camplus. Sommando i finanziamenti ricevuti dalle tre entità, si arriva a quasi 64 milioni di euro, il 43% dei 150 milioni fin qui erogati attraverso il Pnrr.

Nella nativa Bologna, Camplus ospita circa duemila studenti tra appartamenti, residenze e collegi di merito: negli ultimi anni i prezzi delle sue stanze sono cresciuti progressivamente e oggi una singola può arrivare a costare anche oltre 1.300 euro al mese, mentre per una doppia il prezzo può superare i 1.100 euro (con bagno privato e comprese le utenze, la biancheria, le pulizie e gli alcuni servizi extra che dipendono dalla struttura).

Camplus dispone di circa 170 case all’interno di immobili in gestione. «Camplus si inserisce nel mercato degli appartamenti privati facendo da intermediario tra studente e proprietario e offrendo una garanzia di pagamento con certezza dell’incasso e nessun rischio di restituzione, una garanzia di manutenzione, vantaggi fiscali, un interlocutore professionale a cui rivolgersi», ha spiegato Federico Rossi, public relations manager di Camplus, in un’intervista a Idealista. Inoltre, ha precisato Rossi, un proprietario può affittare la propria casa a Camplus usufruendo di un contratto a canone concordato.

Poi ci sono le residenze, con camere singole o doppie e una serie di servizi aggiuntivi per facilitare una vita sociale all’interno del campus. Attualmente a Bologna queste ultime sono sei: Carpentiere, Mazzini, San Donato, San Vitale, Zamboni, Valverde. Infine, Camplus gestisce tre collegi di merito riconosciuti dal Ministero dell’università e ricerca (Mur): Alma Mater, Bononia e San Felice. Si tratta di strutture in cui gli studenti scelgono una soluzione all inclusive, con vitto e alloggio, e la possibilità di usufruire di servizi integrativi allo studio universitario come tutor, workshop e career service. I collegi di merito si distinguono dalle residenze universitarie proprio perché qui gli studenti seguono un percorso formativo ulteriore rispetto agli studi, prevalentemente orientato alla preparazione al mondo del lavoro: sono ammessi attraverso un concorso che ne valuta i meriti scolastici e le motivazioni, indipendentemente dal reddito.

Infine, vi è il nuovo servizio Camplus Guest, che mette a disposizione 60 camere per brevi permanenze non solo a studenti, ma anche a turisti e lavoratori. Le soluzioni vanno dalla singola alla quadrupla, e i prezzi arrivano anche a più di 100 euro a notte per una camera matrimoniale.

«In questo momento stiamo portando avanti una politica di potenziamento dell’offerta acquisendo nuovi appartamenti proprio per poter rispondere all’esigenza abitativa degli studenti e, allo stesso tempo, applicare canoni che rispondano al caro affitti», ha spiegato a Idealista Federico Rossi. «Ad esempio i nostri appartamenti privati accedono ai canoni concordati; ma anche gli studenti dei Camplus college possono ricevere riduzioni di rette o borse di studio».

Ci sono molti finanziamenti pubblici per l’edilizia dedicata agli studenti di cui Camplus è tra i beneficiari. Per esempio, quelli stanziati dalla legge 457 del 1978, che regola l’edilizia residenziale pubblica: Camplus li ha percepiti inquadrando le residenze per studenti come social housing. E poi ha ottenuto parte dei fondi messi a disposizione dalla legge 338 del 2000, che prevede il cofinanziamento da parte dello Stato di interventi rivolti alla realizzazione di alloggi per studenti universitari.

Ci sono poi i contributi per i collegi di merito accreditati, in base all’articolo 17 del decreto legislativo 68 del 2012, e i contributi straordinari erogati dal Mur per far fronte all’emergenza sanitaria, da utilizzare per l’acquisto di dispositivi digitali per la didattica a distanza, ma anche per l’ammodernamento strutturale e tecnologico delle infrastrutture. Infine, quest’anno sono arrivate anche le risorse del Pnrr: con quasi cinque milioni di euro stanziati tramite il decreto 1046 del 2022, a Bologna Fondazione Camplus aprirà 164 nuovi posti letto entro dicembre, mentre all’ente per il diritto allo studio Er.go sono stati assegnati solo 885 mila euro per 40 posti.

Maurizio Carvelli, fondatore e ceo di Camplus, non ha risposto alle domande di IrpiMedia sui nuovi progetti e sui finanziamenti pubblici percepiti, ma ha inviato una generica replica scritta nella quale afferma: «Sono diversi i progetti che stiamo seguendo in questo momento di grande fermento per l’edilizia universitaria. Crediamo che gli anni universitari siano i più belli, i più importanti. Per questo il nostro interesse principale sono loro, gli studenti, che attraversando una fase della loro vita cruciale sbocciano. E per loro lavoriamo con lo scopo di fornirgli strutture e spazi belli, ma anche servizi pensati per le loro esigenze che cambiano continuamente».

Il «modello ibrido» di The Social Hub

Con più di seimila stanze, la catena olandese The Social Hub è presente oggi in 16 città di sei Paesi europei: Spagna, Germania, Paesi Bassi, Francia, Austria, oltre che Italia. Nel nostro Paese è arrivata prima a Firenze poi a Bologna, dove a settembre 2020 ha aperto una struttura nell’edificio dell’ex Telecom, che era stato occupato nel 2014 per ospitare 280 persone senza casa (soprattutto famiglie con bambini), e poi sgomberato l’anno successivo. Nei prossimi anni sono già previste due nuove aperture a Roma e Torino: l’investimento totale del gruppo nel mercato italiano raggiunge così i 450 milioni di euro.

The Social Hub formalmente non è uno studentato, ma un hotel a 4 stelle che offre una varietà di camere per diversi target, tra cui turisti, professionisti, nomadi digitali, e anche studenti. Si tratta del cosiddetto «modello ibrido», che ha avuto un’ulteriore accelerazione con la pandemia, quando tanti lavoratori sono passati allo smart working, con la possibilità di collegarsi in remoto potenzialmente da ogni parte del mondo.

«TSH va oltre il classico concept di accoglienza turistica e lo ibrida verso un modello più al passo con la fluidità del tempo presente e delle persone che lo vivono – spiega il direttore di TSH Bologna, Michael Giuliano -. Il risultato è un ambiente in grado di ospitare studenti, freelance e viaggiatori: un melting pot di persone diverse accomunate da uno spirito giovanile, curioso e aperto».

A Bologna, riporta il Sole 24 Ore, la struttura mette a disposizione 350 stanze per oltre 600 posti letto: all’interno c’è una corte con la piscina, la palestra, cucine comuni, bar e spazio coworking. La proprietà è della società TSH Bologna Opco s.r.l., con sede a Roma, una delle controllate del gruppo The Social Hub. Durante il soggiorno in hotel, lo staff propone attività per favorire le nuove conoscenze: tour della città, laboratori creativi, lezioni di italiano, di fitness e di cucina. L’anno scorso sono stati 400 gli studenti accolti, passati quest’anno a 342: per loro i prezzi partono da 850 euro al mese per una stanza singola e 660 per una doppia, comprese le utenze, le pulizie, la biancheria, l’accesso a palestra, piscina e aule studio. Pagando di più, si possono avere comfort extra come il letto king-size o la cucina privata.

«A Bologna c’è un problema oggettivo sulla questione abitativa – commenta Michael Giuliano -. Siamo totalmente consapevoli della situazione di emergenza, ed è da tempo che vorremmo attivare un progetto ad hoc da sviluppare nel futuro prossimo. Ma per il momento non abbiamo ancora niente di concreto».

Al Beyoo Laude Living si sperimenta il microliving

A fine ottobre a Bologna ha inaugurato un maxistudentato che ha cambiato lo skyline della Bolognina, zona multietnica a nord della stazione: è il Beyoo Laude Living, un grattacielo di 16 piani per un totale di 513 posti letto e il cinema, la sala giochi, la palestra, la sala yoga e la lavanderia. Qui gli studenti pagano, si legge nel sito, dai 745 euro ai 995 euro al mese per una stanza, più gli extra per alcuni servizi. Il modello è quello del microliving, che prevede tante piccole abitazioni con una superficie ridotta, all’interno delle quali si trova tutto ciò che serve per vivere autonomamente: un letto, un angolo cucina, un bagno.

A sviluppare il progetto immobiliare è la britannica Stonehill, che sviluppa residenze per studenti in Austria, Germania, Ungheria, Spagna, Italia, ma soprattutto nel Regno Unito. A fine novembre Stonehill ha ceduto l’edificio a M&G Real Estate, il braccio immobiliare di M&G Investments, che a sua volta fa parte del gruppo d’investimento M&G Plc, con sede a Londra. L’operazione bolognese è stimata nel valore di 62 milioni di euro, ha scritto Bologna Today. Il gestore dell’edificio invece è Beyoo, un brand della società CRM Micro Living Services Italy s.r.l., con sede a Milano, che fa parte del gruppo britannico CRM Students Ltd, che gestisce studentati in Gran Bretagna, Italia, Spagna, Portogallo, Polonia. CRM Students a sua volta fa parte del gruppo internazionale Corestate, con sede a Lussemburgo.

Il 19 ottobre, pochi giorni prima dell’inaugurazione, il Beyoo Laude Living è stato occupato da un gruppo di studenti del Collettivo universitario autonomo (Cua), che chiedevano di avviare un protocollo d’intesa con l’università e con l’Er.Go, l’agenzia regionale per il diritto allo studio, per destinare parte dell’immobile agli studenti in stato di necessità. L’occupazione si è conclusa la settimana successiva, dopo aver raggiunto un accordo con la proprietà: finora, però, nessun posto letto è stato riservato a studenti con basso reddito. IrpiMedia ha chiesto un’intervista ai gestori e ai proprietari dello studentato, ma finora senza successo.

I nuovi studentati privati in arrivo in città

In pieno centro, vicino al Museo di arte moderna, c’è un complesso di 12 mila metri quadrati di proprietà di Asp, l’Azienda pubblica di servizi alla persona del Comune di Bologna: è lo storico palazzo dell’istituto materno e di assistenza ai lattanti, costruito a inizio Novecento e rimasto vuoto per diversi anni. Ora l’edificio è stato incluso in Reinventing cities, bando promosso dalla rete di città C40 (un network che ha l’obiettivo di promuovere la collaborazione tra le città per combattere i cambiamenti climatici) allo scopo di sviluppare progetti di rigenerazione urbana attenti all’ambiente e all’equità sociale: è lì che sorgerà un nuovo studentato con almeno 250 posti letto, il 30% dei quali dovranno essere destinati all’edilizia sociale.

«Non si tratterà di un semplice studentato – spiega l’amministratore unico di Asp Stefano Brugnara -. Dopo essere stato efficientato dal punto di vista energetico, l’edificio ospiterà anche spazi per il lavoro, lo studio e la didattica. Sei cordate di investitori nazionali e internazionali hanno presentato al Comune le loro proposte: questo già è un successo, visto che sarà necessario un cospicuo investimento, nell’ordine delle decine di milioni di euro».

Al momento è in corso la procedura di valutazione da parte della commissione: entro fine dicembre verranno selezionati tre progetti, poi ci sarà l’assegnazione definitiva a metà del 2023. A quel punto si aprirà la strada verso la realizzazione, ma ci vorrà qualche anno prima che i lavori vengano ultimati.

Vi è poi un immobile privato di 17.500 metri quadri a ridosso della stazione, che è stato acquistato dalla società spagnola Livensa Living Sl per trasformarlo in una residenza universitaria. Il progetto è stato seguito da Bcn Capital Partners s.r.l., società con sede a Milano, che ha collaborato alla riuscita dell’operazione. L’inaugurazione è prevista nel 2025: ci saranno più di 520 camere, per un totale di circa 600 posti letto. La struttura sarà aperta agli studenti durante l’anno accademico e ai turisti durante il periodo estivo.

Livensa Living opera già in Spagna e Portogallo e sbarca così per la prima volta in Italia: dopo Bologna, nuove strutture dovrebbero aprire anche a Roma, Firenze, Milano e Torino. Il brand è di proprietà della Temprano Capital, il più grande proprietario di residenze per studenti della penisola iberica, con uno stock di oltre 10 mila posti letto. IrpiMedia ha provato a contattare la proprietà, che ha declinato rispondendo che per il momento non vengono rilasciate dichiarazioni.

Infine, c’è la palazzina di via Irnerio 13, vicinissima alla zona universitaria, già nota perché dal 2013 al 2016 è stata teatro di un’occupazione abitativa portata avanti dal collettivo studentesco Noi restiamo e dal sindacato di base Asia Usb. Lo stabile è tornato a fare notizia perché una cordata di imprenditori l’ha ristrutturato e ha deciso di destinare i 22 appartamenti agli studenti fuorisede, mettendo a disposizione 107 posti letto in quello che sarà una sorta di condominio universitario. A realizzare il progetto è una società bolognese: i soci sono ex manager del mondo assicurativo. Tra di loro c’è Giorgio Passeri, proprietario della storica discoteca Matis e gestore del locale Scuderie: «Potevamo ristrutturare il palazzo e metterlo a rendita con affitti brevi – dice a Repubblica-. Non lo abbiamo fatto perché riteniamo che l’università sia una risorsa per la città e che era più giusto dare una risposta alle difficoltà di chi viene a studiare a Bologna e non trova un alloggio».

«Avere in una stessa città diversi studentati privati comporta un innalzamento dei prezzi di mercato, che ormai sono talmente esorbitanti da obbligare le persone a fare sacrifici enormi per poter frequentare l’università – conclude Federico Antibo del Cua -. Ci sono studenti che fanno contemporaneamente due o tre lavori, per permettersi di pagare una stanza. Questa città non sta espellendo gli studenti, li sta selezionando: solo chi può permettersi di viverci ormai è il benvenuto».

Modificato il 22 dicembre. In una prima versione abbiamo indicato che il decreto 1046 del 2022 «stanziava 300 mila euro». Ci scusiamo per il refuso. 

A Bologna, dove nel 1088 è stata fondata la più antica università europea, gli studenti si sono trovati a dormire qualche notte in stazione perché non riescono a trovare una stanza. Il Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR) ha stanziato in tutta Italia quasi un miliardi di euro per colmare la cronica domanda di case per studenti, ma finora chi ha investito a fissato prezzi d’affitto altissimi. A Dublino le matricole hanno piantato le loro tende nel campus all’inizio del semestre, per dare un segnale sull’allarmante mancanza di alloggi. A Berlino, il microliving sta trasformando gli studentati in una nuova forma di hotel. In Spagna, oggi solo il 6% degli studenti vive in alloggi per studenti: lo stato non ha mai costruito strutture su larga scala, come invece hanno fatto altri Paesi come la Finlandia.

L’Unione europea non dispone di alloggi a prezzi accessibili per i suoi 18 milioni di studenti, mentre i dati mostrano che il numero di universitari è in continuo aumento: dal 2013 al 2020 sono cresciuti dell’8,8%. Per frequentare l’università, i giovani si spostano sempre di più, lasciando la casa della famiglia d’origine. L’afflusso di nuovi studenti universitari e la cronica mancanza di case crea un circolo vizioso che contribuisce ulteriormente all’aumento dei prezzi. Trovare una stanza così diventa sempre più difficile.

Il risultato di queste condizioni è che la casa sta diventando un ostacolo allo stesso diritto allo studio. E che per ottenere una laurea bisogna sempre più avere una certa disponibilità economica. Costruire nuovi alloggi pubblici potrebbe essere una soluzione, eppure nella maggior parte delle città questo non è stato fatto. Le residenze per studenti stanno diventando tra gli investimenti immobiliari più desiderati dagli investitori privati.

Il miraggio di un’abitazione

In Danimarca, Finlandia, Norvegia e Spagna, chi vive lontano dalla propria famiglia spende per la casa anche più del 40% del totale delle sue uscite, e in Francia la percentuale addirittura supera il 50%. In media circa un terzo delle risorse degli studenti se ne va per l’alloggio. «Le spese dell’affitto possono comportare un rischio di cadere sotto la soglia di povertà, soprattutto nelle grandi città, dove i canoni sono particolarmente alti», si legge nel report How the cost of accommodation (over?)burdens students in Europe di Eurostudent, progetto che raccoglie, analizza e compara dati sulle condizioni di vita degli universitari. In decine di città in tutta Europa, questo può portare anche a finire in strada. Le spese sono anche correlate all’età: in quasi tutti i Paesi, gli studenti che hanno meno di 24 anni spendono di più per la casa. Le uniche eccezioni sono i Paesi Bassi, la Svizzera e il Portogallo, dove è la fascia degli over 30 a dover affrontare i costi maggiori.

«Gli studenti sperimentano un continuo aumento dei prezzi degli affitti, specialmente nelle grandi città europee dove si trovano la maggior parte delle università. L’offerta insufficiente di residenze studentesche e la mancanza di posti liberi sul mercato immobiliare aggravano il problema, e la situazione è particolarmente difficile per gli studenti internazionali». È la denuncia della European Students’ Union (ESU), rete che mette insieme 45 sindacati studenteschi di 40 Paesi europei. «Gli studenti stranieri, in particolare, subiscono discriminazioni da parte sia dei proprietari sia dei compagni, che preferiscono condividere la stanza con persone che parlano la loro stessa lingua».

In questo momento ci sono migliaia di studenti che non hanno una casa. Quello degli universitari senza dimora è un fenomeno che si è presentato per la prima volta negli Stati Uniti, dove già nel 2018 si contavano più di 32 mila studenti senzatetto. In Europa la dimensione del problema è più ridotta, anche se un report di Hepi, think tank britannico specializzato sul tema dell’educazione superiore, denuncia che nel Regno Unito ci si attende che il numero di universitari senza casa cresca, a causa dell’aumento del costo della vita e di una sempre più ampia partecipazione all’istruzione superiore, anche da parte delle fasce meno abbienti della popolazione. Molti, non avendo la possibilità di pagare un affitto, finiscono per dormire in macchina oppure sul divano di amici e conoscenti, pur di riuscire a terminare gli studi. Il problema è la mancanza di dati necessari per valutare la dimensione del fenomeno: rispetto agli studenti si parla quindi di hidden homelessness, «senzatetto nascosti».

«Le università dovrebbero fare un’indagine non solo tra gli iscritti, ma anche tra i laureati e tra chi ha abbandonato gli studi», scrive Greg Hurst, responsabile comunicazione e affari pubblici del Centre for Homelessness Impact, organizzazione che si batte per la difesa del diritto alla casa. «Ampliare l’accesso all’istruzione superiore significa anche allargare la composizione del corpo studentesco, supportando i giovani più a rischio di rimanere senza casa. Con l’aumento del costo della vita, un numero maggiore di studenti fatica ad arrivare a fine mese: le università potrebbero, e dovrebbero, chiedersi se stanno facendo abbastanza per aiutarli».

Un problema simile si sta verificando anche nei Paesi Bassi, a Groningen, dove questo settembre più di 600 studenti internazionali hanno iniziato il loro percorso accademico senza avere una casa dove stare. In Italia, il fenomeno degli universitari senza dimora non è strutturale, ma si sono verificati i primi casi. «A Bologna ci sono stati episodi di studenti che hanno dormito in stazione per qualche notte», spiega don Matteo Prosperini, direttore di Caritas Bologna. «Non è una condizione permanente, certo, però è emblematica di un problema che non possiamo ignorare».

Soluzioni abitative poco soddisfacenti

A vivere nelle residenze per studenti, che in inglese si definiscono student housing, è il 18% degli studenti europei. La percentuale tocca il 32% se si prende in considerazione l’insieme di chi studia fuori dal proprio Paese d’origine, raggiunge il 27% se si prende in considerazione chi ha una borsa di studio e il 24% se si considerano i minori di 22 anni. Sono alcuni dei dati contenuti nel report Social and Economic Conditions of Student Life in Europe di Eurostudent, progetto che raccoglie dati sulla dimensione sociale dell’istruzione superiore europea, riferiti al triennio 2018-2021. La maggior parte degli studenti europei è fuori sede, mentre circa un terzo vive con la famiglia d’origine: in Europa meridionale questa quota è più alta, mentre il numero si abbassa nei Paesi del nord.

La ricerca indaga anche il livello di soddisfazione dei giovani rispetto alla propria condizione abitativa. Il dato più eclatante è che il 28% degli studenti che condividono la casa con altre persone dichiara di non essere «per niente soddisfatto» dei costi del proprio alloggio. La percentuale diminuisce per chi vive da solo (25%), per chi abita in una residenza studentesca (24%) e per chi convive con il partner o i figli (21%).

La soddisfazione degli studenti è influenzata da diverse variabili, in primis la posizione della casa: tra gli elementi che influenzano la valutazione c’è la vicinanza all’università, agli amici, ai genitori, a un eventuale luogo di lavoro, la possibilità di fare acquisti nelle vicinanze, l’accesso a offerte culturali e i collegamenti con il trasporto pubblico. Poi ci sono le caratteristiche dell’abitazione: dimensioni, condizioni di luce, ristrutturazione. E naturalmente il costo dell’alloggio e la disponibilità di certi servizi, come la velocità di internet o la presenza di spazi per fare sport. «Ci sono prove empiriche che il tipo di alloggio abbia un’influenza sulla permanenza degli studenti nell’università e sul conseguimento finale della laurea», conclude il report di Eurostudent.

Investimenti a livelli pre-pandemia

I dati di Research.com, portale specializzato su temi legati a università e ricerca, mostrano che nel mondo il principale mercato delle residenze per studenti per volume di investimenti è di gran lunga quello degli Stati Uniti, che rappresenta il 57% del totale, seguito al secondo posto dal Regno Unito (27%). Vengono poi Germania (4%), Paesi Bassi (3%) e Francia (2%). In Europa, si calcola una media di sette studenti per posto letto, con ampie differenze da Paese a Paese: si passa da 4,2 nel Regno Unito a 6,2 nei Paesi Bassi, 6,5 in Francia, 9,3 in Germania e 17,3 in Spagna.

Lo Student Housing Annual Report 2021 di Bonard, agenzia che si occupa di studi di settore, prende in considerazione 32 Paesi del mondo, per un totale di 270 città e due milioni di posti letto, distribuiti in 12.748 residenze per studenti. Dall’indagine risulta che in Europa il mercato dello student housing ha superato gli 8,8 miliardi di euro, tra movimenti di capitale e investimenti, di cui 3,7 miliardi sono concentrati nel Regno Unito. È proprio quest’ultimo ad avere la maggiore disponibilità di posti letto (517 mila), seguito dalla Germania (204 mila) e dalla Francia (189 mila). Scorrendo la classifica, troviamo poi l’Olanda (112 mila), la Polonia (84 mila), la Spagna (63 mila), la Svezia (47 mila), l’Austria (40 mila) e l’Italia (39 mila). Tra gli operatori privati che operano nel settore, i principali hanno tutti sede in Gran Bretagna: il maggiore è Unite Students di Bristol, che gestisce quasi 75 mila posti letto, seguito dalle società londinesi University Partnership Programme (42 mila posti letto) e iQ Student Accommodation (32 mila).

Il mercato delle residenze universitarie in Europa

Le principali società private che forniscono posti letto a studenti in Europa

Nonostante la crisi pandemica, lo student housing ha dimostrato una buona tenuta: nel 2020 si è registrato un lieve calo delle prenotazioni, intorno al 5-10%, ma già nel 2021 si è tornati ai livelli pre-pandemia. «Nel complesso, la domanda degli studenti non è diminuita in modo significativo», spiega Julia Momotiuk, responsabile del settore alloggi in affitto di Bonard. «Gli universitari hanno continuato a spostarsi e hanno preferito studiare in loco piuttosto che attraverso la didattica a distanza. Così, l’interesse degli investitori è rimasto intatto, o addirittura è cresciuto». Questo spiega anche l’aumento delle strutture in costruzione o in fase di progettazione: a settembre 2021 c’erano circa 230 mila posti letto in cantiere in tutta Europa, soprattutto nelle città di Dublino, Parigi, Nottingham, Coventry e Londra.

Contratti brevi, rendimenti alti: dallo studentato all’hotel per soggiorni lunghi

L’ultima tendenza del mercato è quella di costruire non normali appartamenti, ma soluzioni di microliving: piccole abitazioni con una superficie ridotta, in buona posizione, già arredate e all’interno delle quali si trova tutto ciò che serve per vivere autonomamente (una cucina, un bagno, un letto). Affittando questi alloggi per brevi periodi, è possibile ottenere prezzi al metro quadrato più elevati, e aumentarli senza complicazioni. La clientela è solvibile, e per molti studenti – soprattutto internazionali – si tratta di una soluzione più comoda che cercare un appartamento intero e acquistare mobili propri. Tra il 2013 e il 2018, il numero di studenti internazionali in Europa è aumentato del 24%, ha calcolato l’Unesco.

Il risultato è che questi maxistudentati somigliano sempre più a hotel che a edifici residenziali. E gli studenti hanno smesso di essere gli unici a vivere in queste strutture. «In tutta Europa, dal 20 al 25% di coloro che vivono nelle residenze sono giovani professionisti: la tipica clientela con valigie trolley che fa il pendolare tra Monaco e Londra», afferma il professor Thomas Beyerle, responsabile del settore ricerca per lo sviluppatore Catella. Gli investitori sono stati «veloci nel riconoscere questo target aggiuntivo».

Non solo universitari, quindi, ma anche viaggiatori, turisti, nomadi digitali, giovani professionisti ed espatriati. Persone che hanno bisogno di soggiornare in una città per poche settimane o per qualche mese, e che preferiscono affittare una stanza dotata di tutti i comfort invece che stare in un hotel o cercare un appartamento sul libero mercato. Soprattutto in estate, quando all’università le lezioni e gli esami sono finiti, gli studentati privati si svuotano e le stanze vengono messe a disposizione di un altro tipo di pubblico. Per questo, in Italia, molte residenze per studenti private hanno una destinazione d’uso ricettiva e non abitativa, il che implica maggiori oneri d’imposta, ma garantisce anche una maggiore flessibilità rispetto all’utenza e alle modalità di soggiorno.

Secondo Stefan Breit, coautore dello studio Microliving. L’abitare urbano nel XXI secolo, «il microliving risponde perfettamente all’esigenza fondamentale che un’abitazione deve soddisfare: un rifugio sicuro», spiega in un’intervista per l’immobiliare Alfred Müller. «La nostra società, che attribuisce un ruolo sempre più importante all’individuo, condiziona il modo in cui sono costruite le nostre case. Il numero delle cosiddette famiglie mononucleari è in costante aumento, ma proprio il vivere soli sempre più a lungo e sempre più spesso fa nascere l’esigenza di nuove forme di comunità».

I parametri del microliving sono diversi da Paese a Paese: in Svizzera, con questo termine ci si riferisce ad abitazioni con una superficie di circa 30 metri quadri; in Giappone si ritiene possibile vivere anche in meno di 6 metri quadri, mentre nella East coast degli Stati Uniti rientrano nella definizione di microliving abitazioni con una superficie che arriva fino ai 46 metri quadri.

Lo student housing in Italia: un mercato emergente

In Italia, come in altri Paesi europei, c’è un problema di sottodimensionamento delle residenze pubbliche per studenti. «La maggior parte degli studentati pubblici, soprattutto quelli con alti standard, si trova nel nord Italia, mentre al sud gli universitari soffrono la mancanza di alloggi di qualità», si legge nel report Students’ housing in Europe della European Students’ Union. «La legge consente solo a un numero ridotto di studenti di essere ammessi alle residenze pubbliche e in molte regioni non tutti gli idonei possono usufruire del servizio». I sindacati studenteschi, insieme all’Unione degli universitari (confederazione di associazioni studentesche presenti nei più importanti atenei italiani), hanno più volte denunciato la necessità di aumentare il numero di posti letto di qualità a prezzi equi, in particolare nel meridione. La situazione si sta evolvendo, ma non abbastanza velocemente da rispondere alle necessità impellenti di chi resta senza casa. Studiare all’università sta diventando sempre più costoso, e sta gradualmente diventando un privilegio, invece che un diritto.

Il Rapporto 2021 di AlmaLaurea evidenzia, ad esempio, come in Italia la probabilità di proseguire gli studi dopo le superiori fino a completare l’università dipenda ancora dal contesto socio-culturale di origine. Negli ultimi dieci anni è aumentata la quota di laureati con almeno un genitore laureato: se nel 2010 era il 26,5%, nel 2020 è il 31% (in particolare il 12% ha entrambi i genitori laureati). Si parla anche di «ereditarietà del titolo universitario»: il 20% dei laureati con almeno un genitore laureato sceglie un corso dello stesso gruppo disciplinare. Garantire un percorso educativo di lunga durata per le famiglie più in difficoltà rappresenta un costo sia diretto (il mantenimento negli studi) che indiretto (il mancato accesso in giovane età al mercato del lavoro). Uno studio di Inapp, l’ente pubblico che in Italia si occupa di analisi delle politiche pubbliche, mostra che tra i figli di genitori con una laurea, il 75% ha la probabilità di laurearsi a sua volta. Percentuale che scende al 48% tra chi ha alle spalle una famiglia dove il titolo di studio massimo è il diploma e al 12% se i genitori hanno la licenza media.

Per abbattere queste disuguaglianze nascono gli enti per il diritto allo studio, che dovrebbero garantire la parità di accesso all’università per gli studenti meritevoli e privi di mezzi. Ma esistono ancora criticità strutturali. «Il primo punto critico è l’organizzazione divisa per regione», commenta Alessio Pontillo, presidente di Andisu, l’Associazione nazionale degli organismi per il diritto allo studio, intervenuto il 7 novembre al convegno Il diritto allo studio, presente e futuro. «Ogni territorio ha un suo modello specifico: alcuni enti per i diritti allo studio funzionano meglio, altri peggio. E la velocità con cui vengono aperte nuove residenze non sempre è sufficiente». Negli ultimi dieci anni si è assistito a una semplificazione del panorama degli organismi regionali per il diritto allo studio: nel 2011 erano 41 su tutto il territorio nazionale, arrivati oggi a 30 grazie a una serie di accorpamenti. Attualmente ce n’è uno per regione, fatta eccezione per la Lombardia, il Veneto, l’Abruzzo, la Sardegna e la Sicilia, che ne hanno più di uno.

Gli enti per il diritto allo studio si occupano di erogare le borse per gli studenti meritevoli in stato di necessità economica, oltre che assegnare i posti alloggio, i contributi per il trasporto e altri tipi di sussidi. Negli ultimi dieci anni, il numero di borse di studio erogate nel nostro Paese è praticamente raddoppiato: si è passati da 120.965 borse nell’anno accademico 2011/2012 a 244.230 nel 2020/2021, con un incremento della spesa pubblica da 360 a 713,5 milioni di euro (dati dell’ufficio statistico del ministero Università e Ricerca). Questo soprattutto grazie a un innalzamento delle soglie Isee e Ispe avvenuto nel 2016, che ha portato a un consistente aumento degli idonei sulla popolazione studentesca nel suo insieme.

Anche la capacità di copertura delle borse di studio è cresciuta sensibilmente: nel 2011 le borse coprivano solo il 69,7% degli idonei totali, nel 2020 si arriva al 98,8%. Eppure, sono ancora tremila gli studenti che restano senza contributo pur avendone i requisiti: «Ci sono ancora grandi differenze regionali, con il Molise che non supera l’83% di copertura e la Sicilia che non va oltre il 93%», spiega Claudia Pizzella dell’ufficio statistico del Ministero Università e Ricerca. «La nota dolente comunque resta la residenzialità: negli ultimi dieci anni i posti alloggio in studentato sono aumentati solo del 9,5%, non riuscendo a rispondere alle esigenze degli studenti che hanno bisogno di una casa».

Oggi il numero di universitari che percepisce una borsa di studio rappresenta circa il 14% del totale degli studenti italiani: «Una quota maggiore di un tempo, certo, ma ancora troppo bassa, se si pensa che in Francia la percentuale arriva al 32%», spiega Federica Laudisa dell’Osservatorio regionale per l’università e per il diritto allo studio di Ires Piemonte. «In Italia, il 58% degli studenti iscritti al primo anno dell’università che avrebbero i requisiti per ricevere la borsa non hanno neanche fatto domanda: questo è dovuto sia a una mancanza di informazioni, sia a una grande frammentazione, che fa sì che ogni ente regionale apra un proprio bando. Anche i criteri di accesso, come la soglia Isee e Ispe, sono diversi a seconda dei territori, e questo crea ulteriore confusione. Finché non riusciremo a considerarci come un unico Paese, il diritto allo studio non sarà mai pienamente garantito».

I finanziamenti del PNRR all’edilizia studentesca favoriscono i privati

Per finanziare nuovi alloggi per studenti, il Pnrr ha stanziato 960 milioni, per portare entro il 2026 il numero posti letto dagli attuali 50 mila a oltre 100 mila su tutto il territorio nazionale. Il primo bando aveva l’obiettivo di finanziare con 300 milioni di euro 7.500 posti letto da realizzare entro dicembre 2022, sfruttando in particolare il patrimonio immobiliare già esistente, prima non utilizzato: la graduatoria finale però vede solo 46 progetti finanziati, per un totale di 4.478 posti e 150 milioni stanziati, la metà delle risorse a disposizione. È stato così emanato un secondo bando, con scadenza al 28 dicembre 2022, per assegnare i rimanenti 150 milioni.

Tra gli enti che si aggiudicano le risorse ci sono, oltre agli organismi per il diritto allo studio e alle università, anche gli attori privati, che comunque dovrebbero destinare «prioritariamente» i posti letto a studenti capaci e meritevoli privi di mezzi, sulla base delle graduatorie degli enti per il diritto allo studio (secondo quanto stabilito dal decreto legislativo 68 del 2012). Il testo di legge non cita invece un altro decreto, il numero 937 del 2016, che specifica che almeno il 20% dei posti letto cofinanziati dallo stato devono essere destinati «obbligatoriamente» – e non solo «prioritariamente» – a studenti in stato di necessità.

«Il sistema pubblico è visto come troppo lento e allora per costruire nuovi alloggi si fanno entrare in campo i soggetti privati», spiega Patrizia Mondin, presidente di Er.Go, l’agenzia regionale per il diritto allo studio dell’Emilia-Romagna, e vicepresidente di Andisu. «Il rischio – prosegue – è che si crei un doppio standard: le residenze pubbliche sono viste come prerogativa dei poveri, a cui si danno alloggi che non hanno alti standard, poi ci sono gli studentati di lusso privati, con tantissimi servizi. Ci auguriamo che, con questi nuovi bandi, si dialoghi e che si lavori insieme, per evitare ghettizzazioni».

Il problema, in ogni caso, resta la mancanza di trasparenza: attualmente non esiste un registro pubblico dei soggetti finanziati, con dati aperti e liberamente consultabili, né un ente regolatore che controlla se i progetti vengano effettivamente realizzati e se venga rispettata la quota di alloggi da riservare a studenti meritevoli in stato di necessità economica. «Il nodo fondamentale è proprio la tariffa», spiega Laudisa. «Che prezzo avranno gli alloggi che stiamo finanziando con risorse pubbliche? Non è stato fissato un tetto massimo, e così sono i privati a fare il prezzo. Il vantaggio finale allora è per gli studenti o per gli investitori? L’obiettivo ultimo di queste risorse, ossia creare posti letto accessibili, non è raggiunto».