Sotto sfratto: storie dalle periferie di Milano

6 agosto 2021 | di Alice Facchini

«Don’t judge a book if you don’t know the inside story». «Non giudicare un libro se non ne conosci la storia all’interno»: una variante della frase «non giudicare un libro dalla copertina». Su Whatsapp, Sagar si presenta così. Nella foto del contatto, il ragazzo è appoggiato a un muretto e rivolge lo sguardo verso l’orizzonte, sullo sfondo i grandi palazzi della periferia milanese. Sagar (il nome è di fantasia, come quello delle altre persone di cui verrà raccontata la storia) ha 19 anni. È arrivato dal Bangladesh 8 anni fa e oggi e frequenta la scuola professionale di meccatronica. Vive insieme a sua mamma e alle due sorelle nel quartiere Stadera, ma da un anno non riescono a pagare l’affitto e il proprietario ha avviato la procedura di sfratto.

«Tutto è cominciato l’anno scorso: mio padre lavorava come cuoco in un ristorante italiano e a un certo punto si è ammalato – racconta Sagar –. All’inizio non capivamo cosa avesse, poi abbiamo scoperto che era Covid. È morto improvvisamente il 2 aprile. Da quel momento nessuno ci ha aiutato, né il Comune né gli assistenti sociali, che ci dicono che prima ci sono ‘i loro concittadini’. Durante il lockdown non abbiamo neanche ricevuto gli aiuti alimentari: siamo sopravvissuti con la pensione di reversibilità di mio padre, di 172 euro al mese, e grazie ad alcuni amici che ci compravano la spesa. Noi per lo Stato siamo quasi invisibili».

Pagare l’affitto, insomma, era praticamente impossibile. Il trilocale in cui vive Sagar con la sua famiglia, due stanze, un bagno e una cucina senza neanche la cappa in un quartiere periferico a sud di Milano, ha un canone di 750 euro al mese. L’alternativa sarebbero gli alloggi popolari dell’Aler (Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale): da anni la famiglia presenta la domanda, è in graduatoria, ma ancora non li hanno chiamati. Al momento dello sfratto, quindi, si sono rivolti al sindacato degli inquilini della Cisl, il Sicet, che ha provato a chiedere alla proprietaria di ricontrattare il canone e ha proposto il contributo affitto del Comune di 1.500 euro. Senza il consenso della proprietà gli inquilini non possono ricevere questo sussidio comunale. Ma non c’è stato nulla da fare: la procedura di sfratto è andata avanti. Il Sicet nel 2019 ha denunciato come a Milano ci siano 25 mila famiglie in lista d’attesa per un alloggio popolare.

«Non so cosa fare, mi manca solo un anno per il diploma e vorrei finire gli studi, ma ho bisogno di trovarmi un lavoro subito per portare a casa qualche soldo – dice preoccupato Sagar –. Da quando è morto mio padre, mia madre non è più in grado di lavorare, e gli amici non possono continuare ad aiutarci per sempre: la responsabilità della famiglia è sulle mie spalle. La proprietaria ci chiama tutte le settimane ripetendoci di lasciare casa. Io spero ancora di poter trovare una soluzione: mi piacerebbe rimanere a Milano, che ormai è la mia città, trovare un lavoro e mantenere mia mamma e le mie sorelle».

La legge regionale del 2016

La famiglia di Sagar, come tante altre con procedura di sfratto in esecuzione, ha presentato la domanda di Servizio abitativo transitorio, nuova invenzione della legge regionale 16 del 2016, che ha abolito la più semplice domanda in emergenza. Assegna a famiglie sotto sfratto o con gravi problemi di esclusione sociale alloggi popolari che vengono sottratti alla graduatorie Aler («nella misura massima del 10% delle unità abitative disponibili», recita la legge) e ha fornito un contributo di 900 mila euro per opere edilizie su singole abitazioni.

«Questo sistema non funziona, perché le domande per il Servizio abitativo transitorio vengono valutate in base all’ordine di presentazione, e non in base all’urgenza della richiesta – spiega Mattia Gatti, segretario provinciale del Sicet –. Se una famiglia è sotto sfratto, ma la procedura non è ancora in esecuzione, verrà comunque accontentata prima di una famiglia che magari ha già lo sfratto in esecuzione e che ha fatto la domanda successivamente. Dal 1 luglio il blocco degli sfratti è stato sospeso: in un momento così delicato, sarebbero necessari strumenti concreti per rispondere a questa emergenza. Ad esempio, bisognerebbe che la prefettura sospendesse le procedure di sfratto per le famiglie che sono in fase di valutazione, dando così il tempo al Comune di verificarne l’effettiva situazione sociale. Ma al momento le soluzioni sono poche e inadeguate: il rischio è che molte famiglie finiscano in strada».

L’accesso impossibile al mercato di edilizia residenziale pubblica

Tutto questo avviene perché il libero mercato dell’affitto è sempre più inaccessibile: a Milano il canone medio al metro quadro è il più alto d’Italia. Le persone fanno fatica a trovare una casa a un prezzo affrontabile, ma non avendo alternative sono costrette ad accettare canoni molto alti, che a volte non sono poi in grado di onorare. I costi degli affitti non sono diminuiti neanche con la pandemia, mentre parallelamente la situazione delle famiglie è largamente peggiorata: la forbice tra redditi e canoni si è allargata.

«Le spese per l’alloggio arrivano a coprire una gran parte del guadagno, a volte anche fino al 70% – spiega Mattia Gatti –. E allora basta poco, una diminuzione degli orari di lavoro, la cassa integrazione, o la perdita di un pezzo di lavoro nero, per non farcela più. Quando si tratta di lavoro nero, dal punto di vista formale, non si può neanche dimostrare una caduta di reddito, e dunque non si ha nemmeno accesso agli aiuti».

La gestione delle case popolari di Milano, tra Aler e Metropolitane Milanesi

A Milano il patrimonio di edilizia residenziale pubblica è il più vasto d’Italia. Ci sono circa 58 mila immobili che sono in gestione ad Aler, l’azienda lombarda di edilizia residenziale (controllata da Regione Lombardia), di cui una parte importante sono alloggi sfitti oppure impossibili da riassegnare per mancanza di manutenzione. A queste case si aggiungono circa 28 mila abitazioni che dal 2014 sono in gestione diretta di Metropolitane Milanesi spa, società controllata dal Comune di Milano. L’azienda comunale è diventata ente gestore dal 2014, quando l’allora sindaco Giuliano Pisapia ha deciso di sottrarne una parte dall’amministrazione regionale, per cercare di dare una svolta al cronico problema milanese dell’abitare. I punti più critici sono le riqualificazioni degli appartamenti e le manutenzioni, argomenti sui quali insistono ancora i sindacati inquilini ma che comunque hanno visto un miglioramento negli ultimi anni.

Inoltre Aler intorno al 2010 era finita anche in diverse indagini giudiziarie, la più importante delle quali (del 2012) ha coinvolto l’ex assessore regionale alla casa Domenico Zambetti. Quest’ultimo è stato arrestato con l’accusa di voto di scambio, corruzione e concorso esterno in associazione mafiosa (sentenza passata in giudicato a marzo 2021). Tra i favori che Zambetti aveva promesso in cambio di voto è emersa anche l’assegnazione di un alloggio popolare di Alera all’amante di un affiliato della ‘ndrangheta.

Per quanto riguarda la domanda per la casa popolare, le liste di attesa sono lunghissime, e per le famiglie numerose le disponibilità sono sempre irrisorie: il grosso del patrimonio con metrature più ampie è già stato venduto o è sfitto per mancanza di manutenzione, oppure è in vendita o inserito nei piani di valorizzazione. Accedere alle case Aler è ancora più difficile per i nuclei con Isee inferiore ai 3 mila euro, come quello di Sagar.

«La legge regionale che regola l’assegnazione è assolutamente discriminatoria – afferma Mattia Gatti –. Alle famiglie con Isee inferiore a 3 mila euro è destinato al massimo il 20% degli alloggi disponibili. Questo fa sì che ci siano famiglie che hanno più punti in graduatoria, ma visto che hanno l’Isee sotto i 3 mila euro paradossalmente non ottengono la casa, mentre le famiglie che magari hanno meno punti ma un Isee superiore ricevono l’alloggio prima. L’obiettivo sarebbe quello di differenziare l’utenza, ma così vengono escluse dalle case popolari proprio le famiglie che ne hanno più bisogno».

Anche la Corte Costituzionale, a ottobre 2020, ha ritenuto discriminatorio l’articolo della legge regionale che pretendeva come requisito per gli stranieri la residenza almeno da cinque anni in Italia. «Irragionevolezza» è la parola scelta per definire il criterio con cui si è adottato questo requisito.

Un’altra criticità del sistema è legata alla tenuta sociale dei quartieri dove sono collocati gli alloggi Aler: si tratta di aree spesso periferiche e poco incluse nella vita della città, con situazioni di esclusione e disagio sociale molto forte. Gli edifici stessi spesso sono fatiscenti a causa delle mancate manutenzioni, lamentano i sindacati inquilini, e anche i tanto sbandierati piani di intervento e di riqualificazione spesso si risolvono in una diminuzione del numero di alloggi disponibili.

«A Lorenteggio, ad esempio, stanno abbattendo degli stabili, ma la ricostruzione è ferma – commenta preoccupato Mattia Gatti –. Invece di aumentare, la disponibilità diminuisce. E i finanziamenti maggiori vanno al cosiddetto housing sociale, pensato per una popolazione con una fascia di reddito più alta, che sarebbe comunque solvibile. Gli operatori immobiliari hanno più convenienza a investire in quel campo. Il settore di emergenza, invece, riceve solo risorse residuali: chi ha una situazione molto critica è invitato ad andarsene da Milano e cercare casa altrove. Perché Milano non è una città per chi non può permettersela».

Cronache da Lorenteggio e San Siro

Tra i vari quartieri, Lorenteggio, a sud ovest di Milano, è quello con il più grande parco di case popolari da ristrutturare: costruito negli anni ’50, dal 2015 è oggetto di un grande piano di riqualificazione. Originariamente era previsto l’abbattimento di un solo stabile e la ristrutturazione degli altri, ma nel tempo il numero di edifici da demolire è cresciuto.

«In totale sono già stati abbattuti 489 appartamenti, mentre il numero delle case ricostruite è di 329 – spiega Luca Garibaldo dell’associazione Dynamoscopio, che si occupa di ricerca e progettazione nell’ambito della rigenerazione urbana –. All’appello, quindi, mancano 160 alloggi: abbiamo perso decine di case che potevano venire ristrutturate e subito riassegnate. E poi c’è il mancato uso degli alloggi sfitti, che nella zona sono moltissimi, e che vengono colpevolmente lasciati vuoti».

Diana, italo-eritrea di 35 anni, vive a Lorenteggio da più di dieci anni. Quando non aveva un lavoro permettersi una casa era impossibile nel mercato degli affitti milanese. Oggi è impiegata part-time, ma con uno stipendio di neanche 1.000 euro al mese non riesce a pagarsi un appartamento suo.

«Per la mia casa Aler, un bilocale di 40 metri quadrati, pago 320 euro di affitto più le utenze – racconta –. Le condizioni del quartiere sono pessime, ne ho viste di tutti i colori, sia dal punto di vista della sicurezza, che dei problemi igienico-sanitari: c’è spaccio, immondizia ammassata, topi. Con la pandemia la situazione è peggiorata: sono state tolte anche le portinerie, che erano l’unica forma di controllo, anche se molto blanda. Da quel momento ci sono stati danneggiamenti, e abbiamo iniziato ad avere problemi di abusivi che occupavano gli appartamenti disabitati. Qualche volta hanno provato a sollevare anche le mie veneziane. La cosa incredibile è che negli ultimi anni molti appartamenti sono stati ristrutturati, sono nuovissimi, ma ancora non sono stati riassegnati. E questo incrementa l’abuso di chi cerca di occuparli».

Un paio di anni fa, Diana ha avuto un incidente sul lavoro e così ha chiesto il cambio di alloggio nel nord est della città, per avvicinarsi al suo ufficio.

«Ho fatto domanda e sono entrata in graduatoria – spiega –. Ho aspettato, ma niente. Dopo un anno di attesa, sono stata io a dovermi informare per capire che fine avesse fatto la mia pratica: è venuto fuori che gli appartamenti nella zona dove volevo andare io sono destinati alla promozione e alla valorizzazione per altri scopi, per cui il cambio non poteva avvenire. Non mi potevano chiamare per comunicarmelo? Se fosse per loro, adesso sarei ancora qui ad aspettare».

Anche Younes, marocchino, dal 2013 sta aspettando il cambio alloggio, ma ancora non ha ottenuto risposta. Vive con i suoi figli di 12 e 16 anni in una casa Aler a San Siro, nell’ovest di Milano: tre persone in un bilocale di 20 metri quadrati.

«Mia moglie è morta e la mia nuova compagna non può venire a stare da noi, perché fisicamente non abbiamo spazio – racconta Younes –. Ci basterebbe anche solo una camera in più. E poi l’appartamento è messo male: le pareti sono tutte nere di muffa, e quattro anni fa sono finito in ospedale perché è caduto giù un pezzo di soffitto. Anche la cantina spesso si allaga. Adesso per esempio abbiamo una perdita nel bagno: il tecnico dell’Aler è venuto cinque volte a vedere, ma ancora il problema non è stato risolto».

La città “omogeneizzata”

Younes, Diana, Sagar, sono solo alcuni dei tanti di cui Milano sembra essersi dimenticata. Mentre la fascia più povera della popolazione fatica a trovare propri spazi, infatti, i grandi contractors internazionali come Lendlease, Blackstone e Hines arrivano in città per trasformarne il volto e speculare sul mercato immobiliare. L’esito, secondo alcune voci critiche, è un’omogeneizzazione dello spazio: camminando per piazza Gae Aulenti, a cinque minuti dalla stazione di Porta Garibaldi, si ha l’impressione di trovarsi a Postdamer Platz a Berlino, mentre una torre di Porta Nuova potrebbe tranquillamente far parte dello skyline di Canary Wharf a Londra.

«Vediamo spuntare sempre più luoghi d’incontro in spazi privati, che mischiano funzioni commerciali e funzioni finanziarie/istituzionali – spiega Luca Trada, attivista del laboratorio politico Off Topic, che produce strumenti di analisi dei cambiamenti che stanno investendo Milano –. I prezzi salgono, e la gentrificazione spinge le fasce più fragili della popolazione sempre più in periferia. Milano è fatta sempre più di piazze finte, circondate da palazzoni ultramoderni, dove scompare ogni segno di natura, che non sia una natura artificiale e controllata. Tutto questo è pensato per rispondere ai bisogni non di chi già vive la città, ma di chi la attraversa per turismo e per affari, o di chi deve usarla per i propri investimenti. Non si costruisce per dare una casa a chi non ce l’ha, ma per fare business».

Parallelamente, aggiunge, si sta assistendo a una sostanziale dismissione della città pubblica, con proprietà del demanio che vengono affidate in concessione, o a bando, oppure che vengono vendute.

«Questi spazi sono affidati al privato, con l’idea di “rigenerare la città”, mentre al pubblico restano sempre le briciole: pensiamo alla partita degli scali ferroviari, che determineranno lo sviluppo immobiliare di Milano dei prossimi anni – conclude Luca Trada –. I bisogni reali della città non vengono soddisfatti: bisogno di aria più pulita, di una mobilità più ecologica, di minor consumo di suolo e impermeabilizzazione, di minor densità urbana. Ma ormai il ruolo del pubblico non è più quello di andare a stabilire, con piani di governo del territorio, gli obiettivi futuri: è il privato che decide quali progetti presentare e con quali modalità realizzarli, e infatti gli interventi degli ultimi anni hanno tutti la caratteristica di massimizzare il profitto per lo sviluppatore e attrarre capitale straniero. In tutto questo, il diritto all’abitare sembra dimenticato, se non come briciole che i ricchi fanno cadere dalla mensa ai poveri che stanno sotto».

Foto: Wikimedia – Editing: Lorenzo Bagnoli

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Il Satellite di Pioltello, storia di un laboratorio senza fine

#CitiesForRent

Il Satellite di Pioltello, storia di un laboratorio senza fine

Lorenzo Bagnoli
Francesco Floris

«Siete del tribunale?», chiede la donna sudamericana che gestisce il chiringuito-apecar all’angolo tra via Mozart e via Cimarosa. Siamo a Pioltello, Comune della cintura est di Milano, a 15 chilometri dal Duomo. Qui, almeno per l’esperienza della signora, se non sei un residente, lavori per il Tribunale. Il mezzo è parcheggiato appena al di fuori dei confini del Satellite, quartiere definito fin dagli anni Sessanta come un “ghetto”. Avrebbe dovuto essere il sobborgo per chi è stanco della città, invece nell’immaginario del buon milanese è diventato negli anni un covo di disgraziati e delinquenti, prima veneti e meridionali, poi stranieri. Una rappresentazione distorta ed esagerata, per quanto sia vero che il Satellite è un quartiere complesso, con forti tensioni sociali. Resta comunque un luogo multietnico, molto vivo: c’è il movimento per il diritto alla casa, c’è uno storico sportello per stranieri, c’è il centro culturale Al Huda (con la sua sala preghiera ricavata in uno scantinato), c’è l’associazione per insegnare l’arabo ai figli dei musulmani, c’è il Centro di Cultura Popolare che offre sostegno a chi frequenta la scuola dell’obbligo.

Lo compongono 1.972 appartamenti, in cui si stima abitino tra le otto e le diecimila persone (di cui i numeri ufficiali – molto al ribasso – dicono almeno 25% immigrati); una piccola città con bar e negozi concentrata in un reticolo di vie che dall’alto formano una “L”. Il parcheggio che si allarga all’altezza del campo sportivo limitrofo è pieno di camion dell’azienda di trasporti Bartolini: in tanti, in quartiere, di mestiere fanno i corrieri. Tanti altri lavorano come magazzinieri nel vicino Esselunga.

Dalla foresta di palazzi, svettano le gru delle aziende che stanno ristrutturando i condomini: secondo l’amministrazione comunale gli sgomberi dei morosi e degli inquilini irregolari del passato e l’attività di recupero crediti con i fornitori di acqua, gas e luce ora offrono nuove opportunità di investimento. Il quartiere e gli amministratori di condominio hanno trovato aziende edili disposte a fare lavori con il Superbonus 110%, l’agevolazione fiscale che scade a giugno 2022: riqualificare oggi per valorizzare in futuro. All’ingresso di un palazzo di via Cilea, sul lato lungo della “L”, ci sono appese le immagini con i rendering che mostrano come saranno le facciate una volta ristrutturate, quando con ogni probabilità non ci abiteranno più tanti tra gli inquilini attuali, destinatari di misure di sfratto esecutivo.

«Quelli del tribunale», i curatori fallimentari o i periti, si vedono spesso. Perché il Satellite è diventato un laboratorio per un maxi “progetto di riqualificazione” che potrebbe rappresentare il “modello pilota” da seguire in altri “quartieri ghetto” del milanese. Quasi la metà degli appartamenti del quartiere, infatti, è all’asta. Gli inquilini che li abitano hanno mutui spropositati per il valore effettivo della casa, firmati ormai vent’anni fa, e si ritrovano in ritardo nei pagamenti (stato di morosità) oppure addirittura non sono più in grado di pagare (stato di insolvenza). Sono numeri pesanti che l’amministrazione comunale non ritiene conseguenza della povertà del quartiere, ma di un clima di illegalità diffusa: in molti, semplicemente, non pagano quanto dovuto. La ripercussione sociale di morosità e insolvenza sono gli sgomberi, che possono precedere o succedere alla vendita all’asta – già in corso – decisa dal tribunale. Da settembre 2020 al Satellite ci sono stati circa una cinquantina di interventi e altri ne arriveranno nei mesi a venire. Si tratta del tentativo di velocizzare, dopo anni di ritardi con una situazione congelata, tutto il processo di “riqualificazione e riassegnazione” degli appartamenti.

A giocare un ruolo fondamentale in questa partita è Cimarosa 1 Spa, una società benefit controllata al 100% da Intesa Sanpaolo: si è aggiudicata il 10 giugno 2021 una ventina di appartamenti tra i cinquanta battuti all’ultima asta. Competerà anche alle prossime aste previste a partire da settembre. Intesa Sanpaolo ha stipulato con l’amministrazione comunale un protocollo in cui si impegna a mettere a disposizione gli appartamenti che acquista al Satellite per trasformarli in un progetto di social housing, finanziato con fondi pubblici. L’intento del Comune è avere un partner che non pensi al profitto immediato – vista la condizione di società benefit – ma al rilancio del quartiere, recuperando le famiglie un tempo morose per trasformarle in inquilini “affidabili” di appartamenti a canoni d’affitto moderati rispetto al mercato.

L’accompagnamento, infatti, avviene attraverso l’assegnazione degli appartamenti alle cooperative sociali che poi le avranno in gestione e potranno quindi “controllare” la regolarità dei pagamenti di canoni e spese. C’è un possibile rischio, a medio termine: l’operazione di recupero sociale potrebbe in realtà portarsi dietro una sostituzione del tessuto sociale. Un caso di gentrificazione, che ad oggi pare impossibile, alle porte di Milano.

Vista sul quartiere Satellite di Pioltello, nato come quartiere per borghesi negli anni Sessanta.
Pioltello (Mi)

Biciclette ammassate nel cortile interno di via Cimarosa 1.
Pioltello (Mi)

La sala di preghiera dell’associazione musulmana al-Huda, via Cimarosa 1.
Pioltello (Mi)

Ponteggi di un cantiere interno al Satellite. Il quartiere è interessato da diverse opere di manutenzione in questo momento.
Pioltello (Mi)

Cosa sono le società benefit?

Introdotte nel 2016 con un disegno di legge a firma dell’allora senatore del Partito democratico Mauro Del Barba (oggi deputato di Italia Viva), le società benefit sono un ibrido fra profit e non profit. Sul sito societabenefit.net, curato dall’associazione di categoria del settore, AssoBenefit, si legge che «rappresentano un’evoluzione del concetto stesso di azienda. Mentre le società tradizionali esistono con l’unico scopo di distribuire dividendi agli azionisti – prosegue la nota -, le società benefit sono espressione di un paradigma più evoluto: integrano nel proprio oggetto sociale, oltre agli obiettivi di profitto, lo scopo di avere un impatto positivo sulla società e sulla biosfera».

Non ci sono né particolari vantaggi fiscali, né una burocrazia amministrativa particolarmente snella. Secondo uno studio di novembre 2020 pubblicato da RSM Società di Revisione e Organizzazione Contabile Spa, le società benefit in Italia sono più di 500, più di un terzo delle quali in Lombardia. In otto casi su dieci hanno un fatturato inferiore al milione di euro all’anno.

Sfratti e pignoramenti

La bolla dei mutui al Satellite di Pioltello è un fatto noto da oltre un decennio, ma è solo nel 2016 che le istituzioni hanno deciso di prendere di petto la vicenda. È allora che il tribunale di Milano, la prefettura e il Comune di Pioltello hanno sottoscritto il Progetto di riqualificazione nel quartiere Satellite del Comune di Pioltello. Attorno ai tre firmatari si è costruita «una rete di collaborazione» con enti del terzo settore, università e professionisti: dalla Caritas Ambrosiana, al Politecnico di Milano fino alla società di consulenza Pricewaterhousecoopers, per fare tre esempi.

Il tavolo di collaborazione tra i tre firmatari iniziali non si è mai chiuso e ha portato nuovi fondi a Pioltello, sempre nel tentativo di ristabilire la legalità in quartiere, come spiega la sindaca Ivonne Cosciotti, eletta proprio nel 2016 con una lista civica di centrosinistra e in procinto, a ottobre, di andare a nuove elezioni. «Certamente – spiega – la chiave di volta per il Satellite è l’housing sociale, cioè l’accompagnamento di famiglie da una situazione di degrado (indotto o provocato dall’emulazione di chi non rispetta le regole) con cooperative sociali che le aiutino in un percorso di inserimento nella società, che passa dal pagamento regolare dell’affitto e delle spese condominiali, quest’ultimo grande tema del Satellite».

Gli ultimi investimenti pubblici arrivati a Pioltello provengono dal Fondo asilo migrazione e integrazione (Fami) e sono destinati al recupero di quattro appartamenti da destinare a famiglie fragili, che seguiranno un tirocinio per poi tentare un inserimento lavorativo. Anche la società benefit seguirà il modello e troverà altre cooperative a cui affidare i suoi appartamenti in modo che ci sia sempre un controllo sulla regolarità degli affitti pagati e un inserimento sociale e lavorativo. Almeno finché ci saranno fondi pubblici dedicati: non è ancora chiaro quale sarà invece la destinazione finale degli appartamenti e delle famiglie, una volta conclusi i progetti di reinserimento della durata variabile fra 12 e 18 mesi. «Gli anni dell’accompagnamento sono quelli del 2021 e 2022 poi anche i soldi pubblici avranno una fine e gli appartamenti verranno venduti», spiega la sindaca Ivonne Cosciotti. I nuovi proprietari delle case acquisite in asta potranno decidere chi saranno i nuovi inquilini, anche cercando profili sociali “solvibili”, meno a rischio morosità. Il rischio, quindi, è che anche gli inquilini “recuperati”, nonostante la spesa pubblica e il percorso di accompagnamento, alla fine verrebbero cacciati comunque se le banche che hanno comprato la loro casa all’asta decidessero (ed è nelle loro possibilità) di alzare di molto il costo del canone.

Ma non è l’intento della sindaca, che ora pensa a risolvere un problema che sente più immediato: ristabilire «giustizia sociale» dopo i percorsi di social housing sgomberando chi non ha diritto a occupare una casa dove non paga spese e mutuo. Dopo i progetti sociali, «si tira un po’ una riga rispetto alla legalità e al modo di vivere un quartiere», dice.

Nel 2017 i fondi pubblici provenivano da Periferie al Centro, progetto promosso dal Governo Renzi che ha portato al Satellite oltre 2 milioni di euro (anni 2017-2020) per vari progetti di inclusione sociale. Tra i lasciti ci sono le botteghe di quartiere, ai confini del Satellite, che a luglio 2021, quando le abbiamo visitate, erano chiuse a seguito dell’emergenza Covid. Nel 2018 il Comune di Pioltello si era anche candidato, senza successo, al terzo bando dell’Unione Europea Urban Innovative Actions (Uia) con il progetto dal titolo A4NPL – Accountability for New Potential Living. L’obiettivo era «avviare la riqualificazione della periferia privata soggetta a degrado attraverso l’implementazione di un modello di welfare di comunità diffuso, scalabile e incrementabile per la rigenerazione dei non performing loans». Questi ultimi sono i crediti deteriorati delle banche, non più esigibili. Sono più noti con la loro sigla Npl e nel 40% dei casi sono garantiti dal “mattone”.

Per recuperare il valore perduto, il progetto Uia proponeva sempre «percorsi di housing sociale»: in pratica avrebbe permesso la stessa laboratorio oggi in corso con Cimarosa 1 Spa ma su tutto il quartiere e non solo su un condominio.

Nel Progetto 2016 sottoscritto da Comune, prefettura e tribunale di Milano si trova la diagnosi dei problemi abitativi del quartiere. Il più rilevante, si legge, «consiste nell’elevato numero di abitazioni soggette a procedure esecutive di pignoramento». «Un secondo problema – prosegue il testo – è il debito significativo accumulato dai condomìni nei confronti dei fornitori dei servizi essenziali (gas, acqua, luce) con conseguente interruzione della fornitura di servizi essenziali quali riscaldamento e ascensore, e della manutenzione e pulizia degli immobili». Risultato: una «spirale di degrado e abbandono» che «permette di fatto a proprietari in malafede di guadagnare dallo sfruttamento di inquilini stranieri bisognosi, senza farsi carico degli oneri relativi alla proprietà e alla gestione degli immobili».

L’intento del progetto del 2016 era da un lato introdurre «modalità di mediazione nelle procedure esecutive degli immobili di proprietari morosi che sia più rapida, efficace ed efficiente»; dall’altro, appunto, riqualificare il quartiere e trasformarlo in housing sociale, la soluzione in canone concordato che rappresenta di fatto l’unica forma di politica abitativa dedicata ai ceti meno abbienti degli ultimi anni.

Ponteggi per i lavori di ristrutturazione in via Cimarosa 5, Pioltello (Mi)

Scale interne di uno dei condomini del Satellite, Pioltello (Mi)

Abitanti del Satellite alla finestra di casa. Il quartiere è vissuto in larga parte da immigrati stranieri o da discendenti di operai siciliani e veneti venuti a Milano per lavorare, Pioltello (Mi)

La Fondazione Housing Sociale, costituita dalla Fondazione Cariplo con la partecipazione di Regione Lombardia e l’ANCI Lombardia, ha curato la parte del Progetto del 2016 intitolata “Strategie per riequilibrare il rischio-rendimento” in cui, in una tabella, sono sintetizzate una serie di azioni concrete. Per ridurre il rischio di insolvenza, per esempio, il documento consiglia di preselezionare gli inquilini e costruire un sistema di garanzia per le «morosità incolpevoli» (inquilini che smettono di pagare per sopraggiunta perdita di reddito che non dipende da loro). Per ridurre il rischio sociale si propone di realizzare il «mix abitativo», cercando di far in modo che ci sia appunto un “mix” bilanciato fra italiani e lavoratori stranieri.

Gli sfratti in Italia

L’andamento degli sfratti in Italia dal 2015 al 2018 (il dato più recente a disposizione). La stragrande maggioranza degli sfratti è per morosità

Per massimizzare il rendimento, invece, il documento propone sul piano delle entrate di applicare i «canoni agevolati massimi», mantenere un «mix funzionale» – cioè non destinare l’area solo ad alloggi – e chiudere il finanziamento pubblico entro 15 anni a seguito della rivalutazione degli immobili. Sul piano delle uscite, propone «contenimenti dei costi» attraverso, ad esempio, un nuovo gestore sociale oltre a procedure esecutive agevolate da incentivi fiscali e legali del tribunale di Milano e finanziamenti pubblici. Intenti e strategie comprensibili ma che hanno delle dirette conseguenze anche negative: l’esclusione, per esempio, del segmento più fragile dal punto di vista socio-economico

Il signor X contro Italfondiario Spa

Il test mai realizzato del Progetto 2016 avrebbe dovuto avvenire nel supercondominio Marte, un pezzo dell’abitato di via Cimarosa 1 dove, secondo i dati del tribunale, il 42% degli appartamenti era soggetto a procedure esecutive immobiliari di pignoramento. Il supercondominio è un’entità amministrativa che ha lo scopo di gestire complessi residenziali composti da più edifici. Nell’archivio di una delle principali società che fanno da custode giudiziario a Pioltello, si trova una perizia con cui l’architetto indica il prezzo base per la vendita all’asta dell’appartamento dopo l’esecuzione dello sfratto: 32.500 euro.

Il documento è un buon esempio della situazione media degli appartamenti del quartiere. La perizia è stata presentata davanti a un giudice civile durante un’udienza di comparizione delle parti del 2016 nel corso di una procedura. per recupero crediti. Si scopre che l’inquilino insolvente, il signor X, abitava in un appartamento di 65 metri quadrati del supercondominio Marte dal 2006. Aveva già acceso precedentemente un mutuo, nel 2002, con UniCredit dal valore di circa 186 mila euro. Ne ha acceso poi un secondo da 195mila euro con Cariparma nel 2006 e alla fine è diventato insolvente per entrambi. Entrambi i mutui sono molto più alti del valore dell’appartamento. Con Cariparma la situazione si risolve con un pignoramento, mentre la procedura resta aperta con Italfondiario, gruppo DoValue, società di recupero crediti che opera per conto di Unicredit.

La bolla dei mutui, a Pioltello

Stando ai dati del 2018 recuperati nella sua tesi di dottorato da Dario Carpini, antropologo che per sei mesi ha vissuto al Satellite per osservare le sue dinamiche interne alla comunità, nel 2018 ci sono stati 351 pignoramenti di cui si conosce il creditore: in 133 è UniCredit (29 di questi sono gestiti da DoValue, società di recupero crediti). Gli altri creditori più importanti sono, Italfondiario (che appartiene allo stesso gruppo Do Value) con 39 procedure, il Banco popolare di Milano con 28, la Banca nazionale del lavoro con 17 e il Monte dei Paschi di Siena con 15. Chiude Intesa Sanpaolo con nove procedure.

Mario De Gaspari è stato sindaco di Pioltello dal 1997 al 2006. Ha visto crescere la bolla dei mutui anno dopo anno «Venivano concessi prestiti a 30 anni per vendere a 120 mila euro appartamenti che ne valevano 50 mila – ricorda l’ex sindaco -. In città era un proliferare di agenzie immobiliari e intermediari», dice mostrando i volantini di una campagna comunicazione che il Comune provò ad attivare con la collaborazione di prefettura, carabinieri e guardia di finanza. Obiettivo erano «fenomeni di comportamento scorretto nel campo dell’intermediazione immobiliare» e tra i vari tipi di irregolarità si segnalavano in particolare «perizie di immobili sovrastimati». Come è accaduto spesso all’inizio degli anni Duemila, i crediti erano concessi anche a chi non aveva i mezzi per poter restituire il prestito.

Negli Stati Uniti i mutui concessi a poveri e insolventi con tassi di interesse molto alti sono definiti subprime. Sono i responsabili della crisi finanziaria del 2008, quella che si è palesata con il fallimento della banca Lehman Brothers.

Al Satellite, come in ogni condominio d’Italia, per chi si ritrova moroso non c’è solo la perdita della casa, ma anche il marchio del “cattivo pagatore”, circostanza che esclude dalla possibilità di accedere a linee di credito. In passato, secondo quanto lamenta l’amministrazione comunale, ci sono stati imprenditori che hanno cercato di speculare su questo meccanismo in quartiere, alimentando il racket degli affitti dopo aver acquisito appartamenti a prezzi stracciati. Finte agenzie immobiliari o singoli agenti improvvisati hanno venduto quelle stesse case a prezzi gonfiati, coperti comunque da mutui concessi con molta superficialità.

Anche oggi, per un privato, comprare all’asta, a volte, può essere l’affare della vita: lo sconto medio sull’abitazione rispetto al valore iniziale è del 45%. Al Satellite si possono acquistare appartamenti con 20 mila euro. Nei fatti, però, chi ha le maggiori possibilità di aggiudicarsi interi condomini all’asta sono principalmente le banche. Il paradosso è che proprio i loro mutui-spazzatura sono tra le principali cause della crisi che ha provocato morosità e sgomberi.

A confronto: aste giudiziarie Vs compravendite immobiliari

Il grafico mette a confronto i dati delle unità immobiliari vendute all’asta con le compravendite. A parte il 2020, anno in cui c’è stato il blocco degli sfratti, gli immobili battuti all’asta sono ben oltre un terzo di quelli scambiati sul mercato

Il peccato originale

La storia del Satellite quartiere-laboratorio per esperimenti sociali e urbani viene da lontano. Negli anni Sessanta avrebbe dovuto essere un quartiere all’avanguardia per famiglie di un ceto medio-alto, con tanto di negozi, campi da tennis, basket e piscine. Il nome deriva proprio dal concetto di agglomerato urbano indipendente che gravita intorno a Milano. L’idea è la stessa che dieci anni più tardi ha prodotto Milano 2, la città-satellite realizzata in questa stessa zona da Silvio Berlusconi, all’epoca un semplice imprenditore edile.

«Il marketing con cui si vendeva il Satellite all’epoca era simile a quello proposto oggi per altre operazioni di riqualificazione urbana nel milanese – dice l’ex sindaco De Gaspari, che con le sue giunte ha svolto una ricostruzione storica della Pioltello che fu partendo dagli atti pubblici e catastali –. Si diceva alla famiglie di Milano di venire a vivere immersi nel verde». In origine i complessi condominiali avevano la forma di un ferro di cavallo, con un ampio cortile in mezzo. Dato che sembrava ci fosse una domanda maggiore del previsto, Immobiliare Milano – la società edile che ha realizzato il Satellite – ha riempito i cortili di nuovi palazzi. Ancora oggi gli abitanti li definiscono «abusivi». La scelta però è stata pessima, come ricorda Vice in un pezzo del 2015: i collegamenti con la città non funzionavano e i palazzi così vicini davano un senso di oppressione.

Famiglie proprietarie in povertà assoluta

L’esperimento urbano per il ceto medio è fallito: «Il quartiere doveva essere ancora più grande di così ma ai costruttori dell’epoca furono interrotti i finanziamenti bancari», ricorda l’ex primo cittadino De Gaspari. Data la mancanza di acquirenti, si era cominciato ad affittare le case agli stessi muratori – veneti e meridionali soprattutto – che stavano realizzando il quartiere. Ai lavoratori venuti da Veneto e Sicilia si sono succeduti, dagli anni Novanta, gli stranieri. È a loro che le banche hanno concesso una parte importante dei mutui facili di Pioltello, secondo i dati che è riuscito a ottenere Dario Carpini.

Famiglie in affitto in povertà assoluta al Nord

Finora, in 70 anni, il quartiere non è riuscito a fare i conti con il suo peccato originale: essere stato pensato per inquilini che non si sono mai visti al Satellite. Gravita ancora intorno a Milano, ma senza collegamenti adeguati in modo da riqualificare non solo il quartiere ma l’intero Comune di Pioltello.

Annuncio vendita a Pioltello, dove negli anni sono stati accesi mutui a famiglie che non erano in grado di restituire il denaro prestato, Pioltello (Mi)

Un ragazzo in bicicletta nei cortili di via Cimarosa, Pioltello (Mi)

Social housing e banche

«Tra tutti gli interventi che abbiamo fatto noi e quelli che faranno le cooperative sociali scelte dalla società benefit può essere che nel giro di qualche anno il quartiere assuma una faccia diversa, non solo strutturale ma anche un proprio tessuto sociale», è l’auspicio della sindaca Cosciotti. Da oltre un quindicennio l’housing sociale è l’unica politica abitativa per i ceti meno abbienti che in Italia si realizza. È edilizia privata sociale, finanziata tra il 60 e l’80% da Cassa Depositi e Prestiti attraverso un sistema di fondi immobiliari locali per l’abitare.

Nasce come idea in seno alla Fondazione Cariplo nei primi Duemila, come strumento per rispondere alla crisi del ceto medio impoverito. Dovrebbe servire una platea di inquilini che in gergo si definisce “zona grigia”: chi è troppo benestante per le case popolari ma non abbastanza per il mercato immobiliare privato delle città.

Breve storia dell’housing sociale

La leggenda vuole che ad innamorarsi dell’housing sociale sia stato direttamente Giuseppe Guzzetti, lo storico e potente capo delle fondazioni bancarie in Italia (oggi 87enne) che per portare avanti il suo disegno partendo da Milano, in Cariplo chiamò dal mondo della finanza londinese Sergio Urbani, attuale direttore generale della Fondazione bancaria azionista di Intesa Sanpaolo. Il quale, appena insediato in Cariplo, sulla sua scrivania ha trovato e studiato un dossier firmato dall’attuale assessore alla Casa del Comune di Milano, Gabriele Rabaiotti, all’epoca ricercatore del Politecnico di Milano. Da Cariplo il progetto è poi approdato in Cassa Depositi e Prestiti che ha iniziato a strutturare un piano nazionale dell’housing sociale nel 2009.

L’obiettivo era realizzare 20 mila alloggi in 20 anni con 2,2 miliardi di euro, a cui aggiungere compartecipazioni di spesa dal settore privato. Ad oggi, dopo dodici anni, esistono 9 mila appartamenti in housing sociale in tutta Italia. Per quelli affittati, il canone d’affitto medio di 500 euro al mese più spese. Per gli altri è prevista la vendita a prezzi convenzionati oppure l’affitto per i primi 8 anni con riscossione futura. Sul piano sociale, però, il piano non è mai decollato per davvero. Chi entra in affitto deve avere redditi che superano di almeno tre volte il canone di locazione. Sono quindi persone perfettamente “solvibili” anche su un ricco mercato immobiliare come la piazza di Milano. Non può entrare, invece, chi ha subito uno sfratto, cioè chi si trova davvero in una condizione di emergenza abitativa.

«In questo panorama, sembra ormai definitivamente affidato al Social Housing il compito di risollevare le sorti del mercato immobiliare in difficoltà», scriveva Elena Borghetti già nel 2015 sulla rivista di Urbanistica dell’Università Roma Tre. «Nonostante la ridotta redditività – aggiungeva -, l’edilizia sociale come mercato alternativo consente all’attore finanziario di portare avanti le proprie politiche di investimento rispettando il principio della diversificazione dei rischi, e alle imprese, colpite dalla recessione, di rientrare di una parte degli investimenti effettuati evitando il fallimento».

L’housing sociale riqualifica, alza il livello dell’offerta abitativa e quindi, a cascata, degli abitanti. Proprio per questa ragione rischia di diventare però escludente. Perché coloro che non rientrano nei profili targettizzati dal progetto restano ai margini. Visto il grado di morosità e le condizioni in cui versa il Satellite, non sembrano in molti quelli in grado di permettersi questo salto di qualità. «Le chiamano “famiglie virtuose” – spiega a IrpiMedia l’antropologo Dario Carpini, dottore magistrale all’Università di Siena con una tesi sulla finanziarizzazione dell’abitare applicata al Satellite -. La realtà è che cercano famiglie solvibili, come fossero delle banche a caccia di clienti per i mutui».

La domanda è se questo modello si applicherà alla fine anche al Satellite. Cimarosa 1 Spa, l’ultima aggiudicataria importante delle aste giudiziarie di giugno, appartiene a Intesa Sanpaolo, banca impegnata in diversi progetti di social housing in giro per Milano. Non è nemmeno l’unica: ci sono anche altri esempi come Banca Finnat e UniCredit su altri interventi di Milano e Roma oppure le Casse di risparmio locali e le banche popolari nei progetti di housing sociale e rigenerazione urbana attivati lungo la penisola.

La morale di questa storia è ancora da scrivere: da una parte il tentativo di rigenerare a livello urbano, ma anche finanziario, un’operazione immobiliare che si trascina da decenni, fallimento dopo fallimento; dall’altra fornire allo stesso tempo una risposta sociale alle persone che vi abitano. Rimane un grande punto interrogativo: può un’operazione finanziaria essere anche “sociale”? Si riuscirà a tenere insieme le due istanze apparentemente contraddittorie, se non in conflitto fra di loro?

Questa è la sfida a cui sono chiamati a rispondere le banche coinvolte e le istituzioni. «Il problema al Satellite è tutto sociale e Banca Intesa ci sta accanto per permettere la rinascita di un quartiere che dal punto di vista sociale ha vissuto un degrado che non era prevedibile. Le banche hanno anche avuto responsabilità e nella crisi dei mutui a Pioltello, ma non ci si poteva aspettare che si verificasse una situazione come quella del Satellite», è la posizione della sindaca Cosciotti. Dalla società Cimarosa Spa, per ora, nessuno ha voluto rilasciare commenti in merito all’investimento nel quartiere.

Teli che sventolano, fioriere e parabole: una prospettiva dal basso delle facciate di via Cimarosa 5.
Pioltello (Mi)

Un balcone che si affaccia sui cortili interni di via Cimarosa 5.
Pioltello (Mi)

Rendering che mostra il volto che avrà il quartiere una volta rinnovato

I tetti del Satellite.
Pioltello (Mi)

Satellite 2020 è un progetto di Gianluca Bellomo, fotografo che al Satellite ci è cresciuto. È un racconto partito dai suoi vicini, in via Cimarosa 5, per poi espandersi a tutto il quartiere. Dice degli abitanti più di quanto due reporter non avrebbero potuto osservare capitandoci un giorno, per raccogliere informazioni. Il progetto è cominciato da una panchina lasciata in mezzo al cortile, dove chiunque poteva sedersi e farsi scattare una foto. Proseguirà fino a quando non si saprà il destino del Satellite. Le foto di questo articolo sono tutte state stampate su pellicola in bianco e nero e realizzate tra il 2015 e il 2021.

CREDITI

Autori

Lorenzo Bagnoli
Francesco Floris

Foto

Gianluca Bellomo

Infografiche

Lorenzo Bodrero

Editing

Giulio Rubino

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