A caccia dei titolari effettivi

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A caccia dei titolari effettivi

Lorenzo Bagnoli

La Galleria Vittorio Emanuele è soprannominata il “salotto di Milano”. Un salotto con la pianta a croce, come una chiesa. Fin dalla sua costruzione è infatti uno snodo sacro per commerci e incontri della borghesia cittadina. Nel 2018 il Comune di Milano ha emanato un bando per assegnare lo Urban Center, spazio eventi che occupava, fino ad allora, la vetrina più vicina all’ingresso che affaccia su piazza della Scala. Si trattava di uno spazio pubblico da affidare in gestione a dei privati. Su proposta del consigliere David Gentili, il Consiglio Comunale ha introdotto una mozione anti-corruzione per pretendere che i partecipanti rendessero esplicito chi fosse il titolare effettivo della nuova proprietà, pena l’esclusione dalla gara. Nessuna amministrazione pubblica si era mai spinta a tanto. E alla fine anche quella milanese è dovuta tornare sui suoi passi: l’Autorità nazionale anticorruzione (Anac) ha infatti fermato l’iniziativa, affermando che il Comune si stava arrogando un potere al di là della sua competenza.

Al di là dell’esito (lo spazio è stato assegnato a Moncler, azienda italiana del tessile) il problema di sapere esattamente chi si sta appropriando di parti importanti della città esiste. Secondo una ricerca di Transparency International pubblicata ad agosto 2020, negli ultimi cinque anni Milano ha attratto 6,8 dei 12,9 miliardi dei fondi esteri interessati al settore immobiliare italiano. Le strutture societarie delle entità coinvolte nelle compravendite sono spesso molto articolate, con sistemi di scatole cinesi e sedi in paradisi fiscali. Molto di rado i reali proprietari sono noti. Molto spesso accanto ai pochi nomi che si riescono a scoprire ce ne sono molti altri completamente nascosti, fra quote di minoranza e investitori piccoli e grandi.

Il motivo di tutta questa complessità è il vantaggio fiscale di cui si può beneficiare in certe giurisdizioni che, di per sé, non è illegale. Indicare però chi siano i beneficiari effettivi che guadagnano da un certa compravendita è fondamentale per due motivi: capire le intenzioni di chi investe e riscuotere le tasse.

Se il beneficiario non è noto, da un lato ci potrebbero essere infiltrazioni criminali all’interno dei veicoli di investimento (anche con quote minoritarie); dall’altro, c’è un tema di sconti fiscali che sono sì previsti dalle legge, ma che non è detto per questo che siano equi e corretti. Sul fronte dei vantaggi tributari, per esempio, convenzioni e accordi contro le doppie tassazioni offrono esenzioni dal pagamento delle tasse per soggetti residenti all’estero. Ma quando il beneficiario ultimo di un’operazione è ignoto, non è neanche possibile accertare se abbia diritto o meno a tali agevolazioni. Così come fare certe domande non è permesso all’amministrazione comunale della città, è impossibile per la stessa Agenzia delle Entrate a volte.

Rispetto invece all’infiltrazione criminale nei fondi con titolare effettivo nascosto all’estero, il rischio c’è, ma al momento non è stato rilevato da indagini specifiche. L’avvocata Valeria Genesio di Agedi Italia afferma che «questo pericolo al momento non lo sento», anche in virtù delle normative antiriciclaggio e della tracciabilità in tutto il mondo delle operazioni di alcuni dei principali attori venuti a Milano. Che le proprietà immobiliari siano un strumento di riciclaggio è un fatto assodato, ma che la ripulitura del denaro in immobili avvenga attraverso fondi e veicoli d’investimento di base all’estero sarebbe in effetti una novità per l’Italia. I segnali però che l’ambiente vada tenuto monitorato sono tanti e provengono anche da città “modello” per lo sviluppo immobiliare di Milano.

Lo shopping dei fondi sovrani

Negli anni intorno ad Expo, a Milano sono arrivati anche i fondi sovrani a investire nell’immobiliare. A ogni investimento pubblico è sempre seguita la polemica di quale possa essere, oltre il profitto, il motivo per cui spingersi fino all’Italia, a prescindere da chi sia l’investitore.

La Qatar Investment Authority (Qia) è dal 2015 proprietaria al 100% del progetto di Porta Nuova, il nuovo distretto tra Piazza della Repubblica, Stazione Garibaldi, Piazza XXV Aprile e Piazza Einaudi. È dove sorge piazza Gae Aulenti, uno dei nuovi poli attrattivi della città, con le sue torri e la sua fontana. È uno spazio polifunzionale che senza ombra di dubbio ha cambiato il volto della città. Il Paese è il principale nemico regionale dell’Arabia Saudita ed è uscito solo all’inizio del 2021 da un embargo politico, economico e logistico messo in atto dalla coalizione anti-Qatar, Arabia Saudita, Emirati Arabi Uniti, Bahrain ed Egitto, dal 2017. È un Paese spesso criticato dalle organizzazioni internazionali per l’abuso sui diritti umani e che secondo alcuni analisti sta cercando, anche attraverso il suo fondo sovrano, di raccogliere consensi per diventare una potenza egemone a livello regionale.

All’inizio anche Sofaz, il fondo sovrano dell’Azerbaijan, è entrato a Milano acquistando Palazzo Turati, ossia la sede della Camera di Commercio di Milano. Il Paese è guidato da Ilham Aliyev, dittatore che nel 2020 ha anche invaso l’enclave del Nagorno-Karabakh, a maggioranza armena, e scatenato una guerra contro il Paese rivale. Già durante l’Expo del 2015 l’allora primo ministro Matteo Renzi era stato criticato per l’incontro con Aliyev. Nel 2019 è stato poi nuovamente ceduto a un fondo americano, senza che sia stato precisato quale.

L’ultimo fondo sovrano con possedimenti a Milano è Adia, cioè l’autorità d’investimento di Abu Dhabi. Nel 2018 ha acquistato una vecchia sede dell’Inps, in via Melchiorre Gioia, vecchia sede dell’Inps. Il progetto è farci il più sostenibile tra i grattacieli della città, con un investimento complessivo di oltre 270 milioni di euro.

Tutti i fondi sovrano hanno perfezionato le loro operazioni attraverso Coima Sgr, società di gestione del risparmio tra le più attive a Milano.

Nel rapporto di valutazione del rischio curato dalla National Crime Agency, l’agenzia britannica che si occupa di criminalità organizzata, si legge per esempio che «elite straniere corrotte continuano a essere attratte dal mercato immobiliare, specialmente a Londra, allo scopo di mascherare i profitti della loro corruzione». In pratica, a Londra, una delle città prese dal sindaco di Milano Giuseppe Sala come esempio, si continua a riciclare denaro sporco tramite le operazioni immobiliari.

Per prevenire il rischio, uno degli strumenti da implementare è proprio un registro dei titolari effettivi di una società. Dal 2019 il Parlamento italiano ha recepito la direttiva europea che ne richiede l’introduzione, ma non sono ancora stati emanati i decreti attuativi. Alcune delle recenti compravendite di importanti edifici di Milano indicano invece quanto sarebbe utile disporre già di uno strumento del genere e quanto questo aiuterebbe a sgombrare il campo da possibili equivoci sulla guida di certe operazioni.

Il palazzo del Credito italiano, in piazza Cordusio

La cessione del Palazzo del Credito italiano è stata la più significativa operazione immobiliare di Milano privato su privato, nel luglio 2015, come segnala Transparency International. Prezzo d’acquisto: 354 milioni di euro; valore dell’investimento per il rifacimento dei 55 mila metri quadri: 440 milioni di euro. Il Palazzo del Credito Italiano – realizzato dall’architetto Luigi Broggi tra il 1901 e il 1902 – è stato per anni la sede di Unicredit in quello che da sempre è il cuore finanziario di Milano, piazza Cordusio.

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Sotto sfratto: storie dalle periferie di Milano

Younes, Diana, Sagar abitano in tre quartieri popolari. Vivono in appartamenti di cui non si possono permettere l’affitto ma non trovano un alloggio popolare. Il social housing per loro è troppo caro

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Quali sono le principali operazioni di Milano degli ultimi anni. I timori di Transparency International e la fiscalità particolare dei fondi d’investimento

I volti dei suoi acquirenti si perdono dietro un muro di scatole offshore. Gli investitori Quinbin Wang e Guangchang Guo, quest’ultimo soprannominato il Warren Buffett della Cina, sono le persone fisiche che stanno dietro alla proprietà di una holding con sede alle Isole Vergini Britanniche, Fosun International Holdings Limited. Quest’ultima è la società madre che controlla altre due società intermedie, entrambe con sede a Hong Kong, attraverso cui si arriva alla Fosun International Limited, l’acquirente del Palazzo del Credito italiano.

Fosun è un gruppo finanziario gigantesco nato nel 1992 con interessi molto diversificati. È proprietario, tra il resto, del Club Méditerranée, brand francese di resort di lusso, di quote del Cirque du Soleil, di un hedge fund londinese, di marchi di alta moda. Tra i suoi azionisti, dal 2015, c’è anche Jack Ma,il proprietario di Alibaba, il gigante dell’e-commerce cinese. Il gruppo ha anche un settore farmaceutico che sta distribuendo il vaccino BioNtech in Cina.

Guangchang Guo è stato anche al centro delle cronache in Cina, poco dopo l’acquisto del palazzo di piazza Cordusio. A fine del 2015 è infatti misteriosamente scomparso per quattro giorni, salvo poi riapparire a Shanghai circondato da poliziotti. Il miliardario ha dichiarato di essere stato impegnato con la polizia cinese nell’ambito di una complessa operazione, senza aggiungere altro. Secondo la ricostruzione di diversi media, l’uomo d’affari si sarebbe visto costretto a collaborare alla campagna anticorruzione iniziata dal presidente cinese Xi Jinping in quel periodo. Guangchang aveva infatti avuto relazioni d’affari con Wang Zongnan, businessman condannato a 18 anni di carcere sempre nel 2015.

Nell’ex palazzo del Credito Italiano gestito da Fosun avrà sede The Medelan, dal nome celtico della Milano preromana, uno spazio misto per uffici e negozi. “Investor”, secondo quanto riporta il sito, è Fidelidade, compagnia assicurativa portoghese controllata all’85% da Fosun attraverso un’altra matrioska di società che finisce alle Isole Vergini Britanniche. Il resto di Fidelidade è di proprietà dello Stato portoghese. Per lo sviluppo immobiliare, Fidelidade ha affidato la costituzione di un fondo immobiliare a DeA Capital Real Estate SGR, ex IDeA Finmit, ovvero la società del Gruppo DeAgostini dalla quale il fondo di Hong Kong ha acquistato il palazzo nel luglio 2015. Il fondo immobiliare che gestisce l’operazione si chiama Fondo Broggi, di cui Fidelidade è il primo quotista. Secondo il cronoprogramma iniziale, il progetto dovrebbe concludersi entro la fine del 2021 e nonostante l’emergenza Covid abbia costretto a una lunga chiusura, i gestori del progetto immobiliare promettono ritardi minimi.

In definitiva, l’operazione che contribuirà a disegnare il nuovo profilo di piazza Cordusio vede la partecipazione di capitali occulti. Qingbin Wang e Guangchang Guo sono di certo il volto “pubblico” della Fosun, ma le molteplici intermediarie e i fondi di investimento che partecipano all’operazione possono nascondere qualsiasi cosa. Non basta il profilo internazionale di Fosun a scacciare questi sospetti.

La strana svendita del Grand Hotel Puccini

La famiglia proprietaria del Grand Hotel Puccini nel 2010, i Gabbai, aveva un leasing con Unicredit a copertura dei 16 milioni di euro spesi per l’acquisto dell’albergo di corso Venezia 33, riporta il Corriere della Sera il 2 novembre 2015. La società dei Gabbai ha però smesso immediatamente di pagare finendo in causa, due anni dopo, con la banca. La sentenza a favore di Unicredit era scontata, ma le lungaggini con cui la stessa banca ha iniziato il processo hanno prodotto, alla fine, il fallimento della società proprietaria dell’albergo. Prima che Unicredit potesse rivalersi sull’immobile forte della sentenza a suo favore, l’albergo è stato rivenduto al prezzo stracciato di 3,5 milioni di euro: una perdita di valore di 13 milioni nel giro di cinque anni, mentre tutta la città vedeva già le quotazioni immobiliari che cominciavano il rialzo, dopo anni di crisi.

In questo caso la questione non è la trasparenza societaria, ma chi ha fatto da consulente all’operazione: uno studio di commercialisti guidato da Pasquale “Lino” Guaglianone, condannato per aver fatto da tesoriere per i Nar, i Nuclei armati rivoluzionari, e immortalato dagli inquirenti mentre incontra Paolo Martino, referente della cosca dei De Stefano a Milano. All’epoca il Corriere parlava di una «seconda consulenza» dello studio di Guaglianone a favore di clienti cinesi che avrebbero cercato di acquistare il grand hotel. Il sospetto era che il consulente stesse facendo il doppio gioco in modo da ottenere la svendita dell’immobile.

Chi alla fine lo ha acquisito è stato prima il fondo Kona di BNP Paribas il quale poi nel 2019 lo ha rivenduto a una società delle Isole Cayman, la First Sponsor Limited. Quest’ultima è controllata da tre società di Singapore, ciascuna delle quali sorretta a sua volta da altre controllanti. La catena societaria è tanto frammentata che è difficile stabilire la persona fisica che è titolare effettiva del gruppo. Di certo, la quota più consistente è di proprietà della famiglia Kwek, la più ricca famiglia di Singapore, con origini cinesi. Con First Sponsor, gestiscono uffici e alberghi di lusso tra Cina, Paesi Bassi, Australia e Germania. Nel bilancio si legge che prevedono per il Grand Hotel Puccini una trasformazione in ostello della gioventù, in modo da diventare un importante struttura ricettiva.

Data la fitta rete di nomi dietro First Sponsor, non è possibile sapere chi abbia deciso questo sviluppo per l’immobile di corso Buenos Aires. Sta di fatto che per completare l’acquisto il gruppo di Singapore ha dovuto attendere la fine del processo contro la vecchia proprietà Gabbai avvenuto nel 2019, quando la Corte di Cassazione ha confermato la condanna per peculato della vecchia società proprietaria dell’albergo per non aver versato, tra gennaio e giugno 2013, le tasse di soggiorno raccolte all’amministrazione comunale. Ora che le lungaggini legali italiane si sono chiuse, però, è dentro First Sponsor Limited che, a seguito dell’emergenza Covid, sono nati dei contrasti. Verso la fine del 2020 uno dei nomi dei proprietari dei veicoli finanziari di First Sponsor, Kwek Leng Peck, ha infatti lasciato le aziende di famiglia in disaccordo con un investimento in Cina proprio nel settore alberghiero. Secondo analisti finanziari citati da Bloomberg, la crisi potrebbe essere stata acuita dalla crisi economica che il gruppo dovrà affrontare dopo la pandemia.

Kryalos, la forma di Blackstone a Milano

Si scrive Kryalos, si legge Blackstone. La società – del tutto italiana nella formazione e nella dirigenza – è stata scelta come «operating partner» nel settore immobiliare in Italia da Blackstone, multinazionale della finanza di base a New York. Dal 2019 il 35% delle quote di Kryalos sono di proprietà di Blackstone che controlla Kryalos Investment attraverso due veicoli lussemburghesi a loro volta controllati al 100% dalla società delle Isole Cayman Brep Investment 9q Lp Limited, uno dei fondi di Blackstone. Kryalos è l’ultima società di asset management di cui Blackstone è diventata socia, ma è presente a Milano già da tempo.

Secondo lo studio di Transparency International Kryalos è il secondo gruppo più attivo in Italia negli ultimi cinque anni con investimenti in Italia per oltre 980 milioni di euro, a Milano soprattutto. Il gruppo internazionale di Blackstone ha sede a Londra e tra le ultime sedi aperte, dopo Abu Dhabi e Parigi, c’è anche Milano. Ha chiuso il 2020 con un portafoglio di asset da 7,9 miliardi di euro, in aumento del 20% sull’anno precedente. Per Kryalos, il settore privilegiato degli investimenti immobiliari è quello uffici, che copre il 44% del totale. Tra le ultime operazioni in corso, Kryalos ha realizzato l’acquisto di un immobile nel Business District Bicocca, nuovo distretto destinato agli uffici nella periferia nord della città e la cessione del Palazzo delle Poste (edificio storico di piazza Cordusio che sta di fronte a quello acquistato dalla Fosun International, sede di Starbucks, JP Morgan e della stessa Kryalos). Quest’ultimo era di proprietà di un fondo gestito da Kryalos con Blackstone come socio al 100% il quale ha ceduto l’immobile per 246,7 milioni al fondo Milan Trophy RE Fund 3, la cui società di gestione è sempre Kryalos, ed è «sottoscritto da un club deal di investitori della divisione Private Banking di Mediobanca», come si legge nel comunicato stampa.

Secondo lo studio di Transparency International Kryalos è il secondo gruppo più attivo in Italia negli ultimi cinque anni con investimenti in Italia per oltre 980 milioni di euro, a Milano soprattutto

Fuori dall’Italia il fondo americano ha investito in modo deciso anche nell’abitare privato. «Nel giro di pochissimo tempo investitori privati e gestori di patrimoni come Blackstone sono diventati i più grossi proprietari/locatori al mondo, con l’acquisto di migliaia e migliaia di unità abitative tra Nord America, Europa, Asia e Sudamerica», diceva nel 2019 il presidente del gruppo di lavoro delle Nazioni Unite su diritti umani e imprese Surya Deva. Il modello di business di cui Blackstone è capofila ha trasformato la casa in un mero bene finanziario, quando invece dovrebbe essere anche un diritto. È stato l’innesco, dice l’Onu, del processo di “finanziarizzazione” dell’abitare: «I proprietari – aggiunge il professor Deva – sono diventati corporazioni senza faccia che creano scompiglio per i diritti degli inquilini alla sicurezza e contribuiscono alla crisi globale della casa».

In una lettera inviata alla società, il gruppo di esperti delle Nazioni Unite ha contestato a Blackstone le operazioni di lobbying per evitare che passassero norme per calmierare gli affitti in California e alcune operazioni con cui ha acquistato interi complessi immobiliari con la promessa di offrire maggiori servizi, invece ha sfrattato gli inquilini più poveri e alzato i canoni d’affitto. Alcuni di questi progetti contestati sono peraltro stati già rivenduti, come il complesso di Ostrovo in Repubblica Ceca, dove gli inquilini secondo quanto riscontrato dagli esperti erano a maggioranza rom. A Madrid Blackstone ha comprato anche case di edilizia residenziale pubblica alzando in seguito l’affitto tanto da «costringere molti a lasciare le proprie abitazioni», annotano gli esperti. A Copenhagen la presenza di Blackstone a partire dal 2012 ha stravolto il mercato, raddoppiando affitti da 700-900 corone mensili a seguito di interventi di ristrutturazione. In Svezia, tra il 2009 e il 2017 gli affitti sono aumentati tra il 59 e l’84%, a seconda delle tipologie. Da quando Blackstone è entrata in maggioranza di una società pubblica che gestisce 21mila appartamenti a Stoccolma, con gli interventi di ristrutturazione «gli affitti sono aumentati del 50%» mentre «il prezzo delle azioni è cresciuto del 279% dal 2014».

Blackstone ha risposto che la lettera delle Nazioni Unite contiene «numerose accuse false, significativi errori materiali e conclusioni imprecise». L’azienda ha precisato che il mercato, a prescindere dal suo intervento, ha visto negli ultimi dodici anni la riduzione delle nuove case del 50% negli Usa e del 90% in Spagna. Blackstone ha poi precisato che gli interventi di ammodernamento hanno migliorato le condizioni abitative degli inquilini, permesso a famiglie che prima non avrebbero potuto permetterselo di stare in un’abitazione più nuova e che l’azienda è sempre stata attenta a rispondere alle esigenze degli inquilini.

Per ora, a Milano e in generale in Italia, l’intervento di Blackstone si concentra su poli della logistica e uffici. Due immobili in gestione a Kryalos a Milano sono invece a uso residenziale, ma con numeri piccoli.

L’uomo del cambiamento, Manfredi Catella

Se c’è un uomo simbolo degli investimenti della nuova Milano, di sicuro è Manfredi Catella. È il nome sempre presente nelle più importanti aggiudicazioni dei progetti immobiliari milanesi. La sua società si chiama Coima Sgr ed è tra le vincitrici dello Scalo Romano, uno dei progetti più ambiti della città. L’ex scalo ferroviario, da decenni in disuso, diventerà la sede del Villaggio Olimpico durante Milano-Cortina 2026. L’area pubblica è stata ceduta a una cordata tra Coima, Prada Holding (società di proprietà della casa di moda di Miuccia Prada che gestisce anche la vicina Fondazione Prada, museo realizzato in un’ex distilleria) e la francese Covivio, per 180 milioni di euro per 200 mila mq. Oltre al villaggio olimpico, alla nuova sede della multiutility A2a, ci saranno residenze, studentati e un parco di 100 mila mq, sui 20 ettari a disposizione. Intorno a quest’area nascerà Symbyosis, nuovo distretto del terziario milanese il cui sviluppo sarà guidato da Covivio. Il futuro è d’obbligo, ma il condizionale altrettanto: per quanto ci sia estremo ottimismo nel settore, quello che si sta valutando oggi sono solo rendering. Gruppi antagonisti storici, come il collettivo OffTopic, contestano l’operazione perché  considerano il verde pubblico una pecetta per coprire cemento e gentrificazione di un quartiere popolare.

Catella è anche dietro a Porta Nuova, la rinnovata area dove sorge uno dei landmark della nuova Milano, il Bosco Verticale, 28.700 metri quadri di appartamenti di lusso a pochi passi da corso Como, arteria della movida milanese. Coima Sgr è una società che fa sviluppo, quindi trasforma un’area e poi la vende. Nasce nel 2015 come distaccamento della Sgr italiana di Hines, società di sviluppo americana che è il principale attore delle compravendite immobiliare in Italia dal 2015, con 1,39 milioni di investimenti. Prima di acquisire Coima, è stato Catella a dirigere il ramo italiano di Hines, a partire dal 2005. In un’intervista del 2010 riportata nel suo blog quattro anni dopo dal giornalista dell’Espresso Vittorio Malagutti, Catella diceva: «Dopo la scomparsa di mio padre, sei anni fa, mi sono rimasti tre mentori: mia moglie, Gerald Hines e Ligresti». Ligresti è da intendersi Salvatore Ligresti, il costruttore più conosciuto della Milano degli anni Novanta deceduto nel 2018. Lo chiamavano «il vicerè», vista la sua propensione a mettere le mani su tutto ciò che contava in città.

La questione fiscale

Il boom delle diverse tipologie di fondi immobiliari, considerati dagli analisti del settore l’unico strumento possibile per garantire investimenti a lungo termine, si porta dietro alcune preoccupazioni di investigatori e ispettori dell’Agenzia delle entrate. Valgono per i fondi che hanno una struttura transnazionale. La prima e la più importante riguarda le identità degli investitori. La seconda riguarda il regime fiscale di comodo di cui – per legge – godono.

Costruire un’architettura fiscale semplice e chiara è sempre stata una delle precondizioni per rendere l’Italia un Paese attrattivo. Per aumentare l’interesse del comparto immobiliare, non ci sono imposte dirette sui fondi immobiliari. Sono le persone fisiche che ottengono dei ricavi sui quali si appkica l’aliquota normalmente del 26%. Un fondo immobiliare trasforma le cessioni di immobili in cessioni di partecipazioni in una società, con il risultato di ottenere un impatto fiscale molto basso. Chi è residente all’estero, inoltre, può spesso beneficiare di convenzioni tra il Paese di residenza e l’Italia per evitare regimi di doppia tassazione. Chi abusa di questi strumenti, però, potrebbe arrivare a disegnare uno schema in cui è totalmente esentato, arrivando a una totale evasione del fisco.

La tassazione è croce e delizia degli investitori in fondi immobiliari da sempre. «La rilevanza del fattore fiscale – si legge nel resoconto dell’audizione del marzo 2015 alla Commissione parlamentare per il controllo sull’attività degli enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale di Luca Zucchelli, dirigente della Banca d’Italia – ha fatto sì che i fondi immobiliari riservati e speculativi sono stati non di rado utilizzati impropriamente». Quest’uso «improprio», segnalato a partire dal 2005, in pratica riguarda la costituzione di diversi fondi che avevano in realtà un reale proprietario unico al solo scopo di ottenere una condizione fiscale più vantaggiosa. Da allora la normativa è cambiata, ma gli usi impropri, questo come altri, sono rimasti. Nel 2017, sempre Banca d’Italia scrive di 4,2 milioni di euro di commissioni chiesti per un errore nella valutazione della normativa da parte della società di gestione. La materia, insomma, si presta a malinterpretazioni.

«La rilevanza del fattore fiscale ha fatto sì che i fondi immobiliari riservati e speculativi sono stati non di rado utilizzati impropriamente»

Luca Zucchelli, dirigente della Banca d'Italia

Il problema diventa tanto più difficile da risolvere quanto più è opaca la struttura finanziaria e quanto più sconosciuto è il quotista del fondo. Nel caso di contenziosi fiscali lunghi ed estenuanti, sia l’Agenzia delle entrate sia il contribuente può risolvere la questione attraverso uno strumento che è definito “accertamento con adesione”. I dati dell’ultimo bollettino degli accertamenti fiscali del bimestre gennaio-febbraio indicano che dopo i controlli il gettito recuperato è stato di 1,1 miliardi (-34% rispetto al 2020). Non esistono dati al dettaglio ma una parte certamente riguarda anche operazioni immobiliari. Si tratta di accertamenti quindi che si sono risolti con il contribuente che ha accettato di pagare.

Per gli investimenti superiori ai 30 milioni di euro esiste anche un istituto che si chiama “interpello per nuovi investimenti”, per cui è previsto un accordo ad hoc tra chi riscuote e il contribuente. In pratica l’Agenzia delle entrate, a porte chiuse, stabilisce con un grosso contribuente quale sia la cifra corretta da versare al fisco, a fronte dell’indotto che si prevede possa creare l’investimento di partenza. L’interpello è tra le voci inserite all’interno del pacchetto per la “cooperative compilance”, il regime di adempimento collaborativo: in pratica è una forma di incentivo a risolvere le questioni con il fisco italiano. Introdotto nel 2017, il primo gruppo a farne uso è stato Ferrero, l’azienda della Nutella. Quell’anno Il Sole 24 Ore ha celebrato il fatto che fosse aumentato il gettito fiscale a cui ha contribuito la società, ma va registrato che Ferrero continua comunque a mantenere la propria sede principale in Olanda, dove la tassazione per le società è agevolata. Le misure che prevedono una collaborazione tra fisco e contribuente permettono sì maggiore «certezza fiscale», ma alla fine si adeguano alla competizione fiscale che permette ai gruppi sufficientemente ricchi di disegnarsi una tassazione su misura, in Italia e non solo.

Anche le operazioni immobiliari, dato il loro ammontare, possono risolversi in questo modo. Il problema, ancora una volta, è il possibile abuso: l’ammontare stabilito non è “scrutinabile”, resta un accordo tra le due parti, non se ne conosce l’entità. Nemmeno è noto quanto di frequente se ne faccia uso. Banalizzando, il timore è che il sistema fiscale complesso dei fondi immobiliari alla fine sia una forma di incentivo ad accordi di questo genere.

Già al tempo dei Paradise Papers, il database di documenti riservati dello studio legale Appleby del 2017 aveva rivelato come i colossi del settore immobiliare si rivolgessero a grandi società di consulenza fiscale per evitare di pagare più tasse. Il Guardian, in un’inchiesta, aveva raccontato come Blackstone si fosse fatta assistere in alcune operazioni milionarie, in particolare nell’acquisto di un business park a ovest di Londra: un’operazione da 480 milioni di sterline. Come sottolinea lo stesso Guardian, non c’è nulla di illegale, ma è altrettanto un fatto che la creazione di questo sistema di veicoli finanziari che passa dalle isole del Canale al Lussemburgo ha avuto come unico effetto la riduzione del gettito da pagare in Gran Bretagna. Eppure l’evasione attraverso operazioni immobiliari non è un tema molto studiato: l’ultima ricerca a livello Ocse è un report del 2007 in cui si legge che «il settore immobiliare è stato identificato come settore importante per facilitare evasione fiscale e riciclaggio».

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CREDITI

Autori

Lorenzo Bagnoli

In partnership con

Arena for Journalism in Europe

Editing

Giulio Rubino

Infografiche & Illustrazioni

Moritz Wienert per Cities for Rent
Lorenzo Bodrero

Con il sostegno di

IJ4EU
Rosa-Luxemburg Stiftung

Milano, la città che aspetta il 2030

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Milano, la città che aspetta il 2030

Lorenzo Bagnoli
Alice Facchini

A Milano «corre l’anno 2030» dal 1996. All’epoca lo cantavano gli Articolo 31, il gruppo rap di J-Ax, nato nella periferia della città, nel quartiere dormitorio di Pioltello. La canzone, 2030, era già un ricordo malinconico degli anni Novanta, di «quando il mondo era l’arca/e noi eravamo Noè/era difficile ma possibile/non si sapeva dove e come/ma si sapeva ancora perché». Quel ritornello, 24 anni dopo, ha ancora qualcosa da dire.

Oggi l’orizzonte temporale del 2030 è diventato il traguardo da raggiungere per la trasformazione della città, secondo il sindaco Giuseppe Sala. Il piano di gestione del territorio è intitolato Milano 2030 perché, dice il sindaco, «a Milano non si improvvisa». Nel mondo del primo cittadino, a differenza dei confusi anni Novanta degli Articolo 31, il futuro arriverà a Milano (il “dove”) con un piano ben preciso (il “come”). Lo ha illustrato il 4 aprile 2019 a San Patrignano, invitato dalla presidentessa della fondazione (ed ex sindaca della città) Letizia Moratti al Sustainable Economy Forum della comunità di recupero per tossicodipendenti. Dopo aver riconosciuto alla sua predecessora una visione a tratti comune con la sua (l’Expo 2015 di cui Sala è stato commissario, in fondo, è un’idea di Moratti), ha parlato delle tre linee direttrici della Milano del 2030: lo sviluppo urbano («non siamo contro il fatto di costruire», purché sia attento all’ambiente), il sistema di mobilità e il verde pubblico. Ha poi parlato dell’idea di fondo che permea l’anima milanese: «L’idea di una trasformazione non radicale ma che non si ferma mai della città». Il motivo? L’unico “perché” pare essere che i milanesi abbiano l’attitudine al «fare», che la trasformazione sia inevitabile: «C’è un falso mito sul modello Milano che dice come questo sia stato un modello di rincorsa di crescita e di turismo, – dichiara Sala in un intervento del 14 aprile 2021 organizzato dalla Triennale di Milano -. È stato anche questo, ma è stato anche una grande voglia di cambiamento e di analisi del futuro». Futuro a prescindere, un nuovo mito per sostituire il vecchio.

Il Covid ha però messo in subbuglio le carte, per quanto, secondo analisti del mercato, non abbia ridotto il flusso di investimenti sulla città. Silvia Mugnano, professoressa di sociologia dell’ambiente e del territorio dell’Università Bicocca, sostiene che Milano durante la pandemia abbia dimostrato di essere abitata soprattutto da cittadini temporanei. «Questo – prosegue – ha significato un cambio anche nel mercato immobiliare: le case si stanno svuotando, ci sono molti appartamenti disponibili per l’affitto, ma i prezzi non scendono. Simbolo del fatto che gli investitori, nonostante la crisi, reggono». Gli “investitori” sono la benzina del cambiamento senza se e senza ma di cui parla Sala. Nel mercato abitativo in particolare, questi investitori sono i proprietari degli immobili o gli sviluppatori dei progetti immobiliari.

Secondo Mugnano ne esistono di due categorie: i fondi immobiliari – italiani ma soprattutto internazionali – che hanno in gestione i maggiori progetti di riqualificazione urbana della città e i piccoli investitori, che nel mattone vedono la forma più semplice ed efficace di risparmio. Nonostante i lockdown a ripetizione, nessuno di loro ha del tutto interrotto i cantieri: «È come se ci si stesse preparando a una nuova fase di esplosione del mercato immobiliare, che coinciderebbe con le Olimpiadi invernali del 2026». Eppure, secondo la professoressa, oggi la città è inginocchiata: il blocco degli sfratti e dei licenziamenti ha congelato la situazione, «ma quando si tornerà alla normalità bisognerà vedere cosa succede in un contesto come quello milanese, dove c’erano già problemi all’accesso alla casa. E allora non si capisce se si continui a costruire perché il treno in corsa non si può più fermare, o perché davvero ci si aspetta una grande rinascita». Lo avevano detto gli Articolo 31 che nel 2030 non si sarebbe più saputo il “perché”.

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Mugnano parla della Milano post Covid-19 come la «città da 15 minuti»: un concetto di urbanistica proposto con insistenza dalla giunta guidata dal sindaco Sala secondo cui il futuro delle metropoli consisterebbe nell’essere composte da quartieri tutti autosufficienti, dove gli abitanti in 15 minuti a piedi o in bici abbiano tutti i servizi necessari. L’idea è stata lanciata qualche mese fa dal direttore scientifico della Sorbona, Carlos Moreno, e applicata al contesto di Parigi, per poi essere copiata anche da Milano. «L’amministrazione sta provando a replicare questo modello, anche se la residenzialità a 15 minuti mette un po’ in discussione il valore aggiunto del vivere in città, che consiste proprio nell’eterogeneità e nell’avere la possibilità di attraversare zone anche molto diverse, ognuna con un’offerta peculiare di beni e servizi», continua Mugnano.

L’evoluzione di Milano

Prima che il Covid-19 arrivasse a sconvolgere il volto della città, Milano ha attraversato tre fasi: anni Novanta, primi anni Duemila, dopo il 2015.

A fine anni Novanta, ci sono stati i grandi progetti di riqualificazione urbana e riconversione delle ex aree industriali, in un’ottica di un policentrismo urbano legato al rilancio di questi territori attraverso l’industria creativa e culturale. È stato l’apice dell’era dei “palazzinari” (i più famosi dei quali sono Salvatore Ligresti e Silvio Berlusconi), l’onda lunga della “Milano da bere” cominciata negli anni Ottanta. «L’idea centrale che stava alla base di queste trasformazioni era quella dell’industria culturale della conoscenza, la stessa che oggi viene usata per la zona dell’ex Expo», afferma Mugnano. I concetti, in fondo, ritornano anche in epoche che sembrano tanto distanti. È così che i quartieri periferici di Bovisa, Bicocca e Barona (le cosiddette tre B) «sono diventati nuovi poli universitari, con un mix abitativo di abitanti temporanei e residenti stabili. Si è creato così un policentrismo urbano che vede centri culturali sparsi in tutta la città. La conseguenza, oltre alla riqualificazione di queste aree, è stata la gentrificazione di alcuni quartieri».

«Il Covid ha significato un cambio anche nel mercato immobiliare: le case si stanno svuotando, ci sono molti appartamenti disponibili per l’affitto, ma i prezzi non scendono. Simbolo del fatto che gli investitori, nonostante la crisi, reggono»
Silvia Mugnano, professoressa di sociologia dell’ambiente e del territorio dell’Università Bicocca

Gli esempi sono zone della movida, come Isola, chiamata così perché inizialmente staccata dal resto della città; il set principale del Salone del Mobile, la zona di via Savona-via Tortona, oppure quelli che un tempo erano quartieri di case di ringhiera come i Navigli. A metà Novecento erano i bastioni dove abitava la classe operaia, in quella che all’epoca era la prima periferia. La vita si svolgeva nel cortile privato, sotto lo sguardo di chi stava al ballatoio. Oggi, in parte, sono diventati gli snodi del distretto del design o della movida milanese.

Poi sono arrivati i grandi investitori internazionali. Fin dai primi anni Duemila, la città ha cercato di attrarre nuovi residenti, nuovi lavoratori, e anche nuovi capitali stranieri. Milano cercava un posto in Europa e non più solo in Italia. Questo ha cambiato completamente lo skyline, ma anche le dinamiche sociali all’interno della città. I quartieri dei grattacieli, Porta Nuova e CityLife, sono completamente nuovi, concepiti da archistar, architetti di fama mondiale che dalla riconversione di questi spazi hanno creato nuove icone architettoniche. «Si tratta di un modello molto più europeo di riqualificazione urbana: c’è stato un cambio di passo, si è alzata l’asticella e Milano è entrata a far parte della competizione immobiliare a livello internazionale – spiega Mugnano –. Il rovescio della medaglia è che questo ha comportato un certo appiattimento, con alcuni quartieri milanesi che cominciano ad assomigliare ad altri quartieri di grandi metropoli europee. Potremmo definirla una globalizzazione del paesaggio».

In questa fase, alcuni investitori tradizionali «sono stati tagliati fuori dalla competizione (come è accaduto per CityLife), mentre altri ne hanno approfittato per fare uno scaling-up e iniziare a operare su un piano più internazionale», aggiunge Mugnano. Era una fase di espansione, almeno fino alla crisi economica del 2008.

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Milano, insomma, ha fatto da apripista in Italia ai processi di finanziarizzazione del mercato immobiliare, con tutti i vantaggi ma anche le distorsioni che ne sono derivati. In che modo si è posta la politica nei confronti di questi cambiamenti? «L’amministrazione si è comportata come un giano bifronte – commenta Mugnano –. Da un lato ha messo in campo strumenti innovativi di marketing urbano, per attrarre capitali, eventi, ma anche una tipologia specifica di popolazione: giovani, talenti, con elevato capitale culturale. La tendenza è legata all’attrazione delle università e delle eccellenze milanesi (come moda e design) che si portano dietro l’interesse di giovani con una certa estrazione sociale. Dall’altro lato, assecondare questo processo ha creato disuguaglianze molto forti: diversi quartieri di edilizia residenziale pubblica sono stati lasciati a se stessi, come San Siro, Corvetto, Gratosoglio. Certo, ci sono stati dei tentativi di ricucire queste due facce della città, con progetti di urbanismo tattico nelle periferie, e di abitare sociale e alternativo. Eppure non si è ampliata l’offerta abitativa dell’edilizia residenziale pubblica, e questo è un segnale del fatto che non si stanno facendo investimenti in questo senso».

Quest’ultima fase storica è esplosa con Expo 2015 che è stata «un’operazione di successo, una vetrina fondamentale per l’Italia», sostiene l’avvocata Valeria Genesio di Agedi Italia, atelier di servizi immobiliari con sedi anche nel Principato di Monaco, Francia, Lussemburgo e Russia. Le Olimpiadi invernali di Milano-Cortina 2026, il prossimo evento nell’agenda internazionale cittadina, «sono una scia, l’occasione per portare il turismo internazionale anche a Cortina e per mettere mano alle infrastrutture, che è una delle carenze che abbiamo», prosegue. Chi è del settore come Genesio, infatti, non è preoccupato per l’andamento del mercato: «L’emergenza Covid ha avuto un effetto sospensivo – continua – ma nella ripresa si stanno sviluppando i trend che erano in atto», ad esempio lo sviluppo di segmenti del settore immobiliare come gli studentati e il “senior living”, una sorta di residence con servizi destinati agli anziani.

Il motivo principale è che questa crisi non è stata sistemica come quella del 2008, ma un’improvvisa frenata di un treno che in realtà era già in corsa. Secondo Genesio, Expo è stato un innesco fondamentale per la ripresa del mercato immobiliare milanese, anche Cortina potrebbe esserlo, ma il contesto è già in continua crescita. La corsa è ripresa se non per qualche segmento che è più in difficoltà, come il mercato degli affitti per gli uffici (ma è solo questione di tempo) o gli affitti a brevissimo termine (segmento, per altro, in cui il boom secondo Genesio era stato eccessivo). L’altra faccia della medaglia è l’analisi che propongono i ricercatori, come Emanuele Belotti dello Iuav di Venezia, che a Il Fatto Quotidiano ha dichiarato che Milano, come altre città europee, va considerata quasi come una «città-rifugio per i capitali internazionali, un fatto che può concorrere a spiegare la relativa tenuta dei valori immobiliari anche nelle fasi di crisi». Una circostanza che fa sembrare che la crisi sia scongiurata, ma che vale (forse) solo per quella economica e non per quella sociale.

Gli investimenti pubblico-privati e la finanziarizzazione della città

Il maxi evento di rilancio del brand Milano, l’Expo del 2015, è stato possibile grazie a finanziamenti pubblici. Durante il suo mandato, il sindaco Sala ha cercato di usare il rinnovato brand milanese per attrarre più investimenti privati da impiegare nella trasformazione della città. Per sviluppare aree industriali o infrastrutturali dall’alto potenziale, ormai dismesse, l’amministrazione ha creato «nuovi strumenti di pianificazione, che insistono su aree specifiche del territorio urbano, e che si caratterizzano per essere molto flessibili», spiega Veronica Conte, borsista di ricerca presso l’Università Bicocca ed esperta di trasformazioni urbane e finanziarizzazione del mercato immobiliare.

Il problema è però capire fino a quando gli investitori privati svilupperanno queste aree in sintonia con il pubblico. Oltre al citato scalo ferroviario di Porta Romana, Veronica Conte ricorda che c’è lo spazio Mind-Milano Innovation District, area che sorge dove un tempo c’erano i padiglioni di Expo. Il progetto è una sorta di città nella città, un polo scientifico all’avanguardia, con tanto di residenze e la nuova sede dell’ospedale Galeazzi (inaugurazione prevista nel 2025): «La nuova destinazione ha fatto tantissima discussione a livello metropolitano: quella è un’area fortemente strategica, da cui si potrà capire chi sono i nuovi attori protagonisti del mercato immobiliare milanese».

Come funziona un fondo immobiliare

I fondi immobiliari sono enti finanziari che investono non meno di due terzi del loro patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Possono essere di due generi: “chiusi” oppure “aperti”. Nel primo caso, i fondi raccolgono le sottoscrizioni solo durante l’emissione e il diritto al rimborso è previsto solo a una certa scadenza. Nel secondo caso, entrata e uscita dal fondo hanno meno vincoli. La durata di un fondo immobiliare è per legge tra i dieci e i trent’anni. Il loro scopo è trovare investitori a lungo termine, o nel mercato dei piccoli risparmiatori (il cosiddetto retail), più trasparente perché i fondi sono obbligati a quotarsi in Borsa, oppure tra investitori qualificati, i cui fondi non sono invece quotati e di conseguenza non hanno alcun obbligo di comunicazione. Il ritorno per gli investitori sta in dividendi e alla scadenza del fondo nella redistribuzione del patrimonio, come stabilito dal prospetto informativo.

Le tendenze osservate negli ultimi anni mostrano come i grandi operatori immobiliari si starebbero spostando sempre di più al di fuori della circonvallazione, verso un territorio metropolitano più esteso, e verso nuovi segmenti del real estate, in particolare lo student housing e il senior living. «Fino a prima della pandemia, Milano da un lato attraeva molti giovani, che avevano difficoltà di accesso alla casa, e dall’altro aveva una popolazione sempre più anziana, che necessitava spazi di vita idonei – racconta Conte –. Ora l’emergenza sanitaria ha mescolato molto le carte ed è difficile fare previsioni per il futuro. Comunque, la conseguenza più rischiosa della finanziarizzazione del mercato immobiliare resta sempre la stessa: il pericolo è che in questi processi, dove i grandi investitori hanno grandi expertise e grandi fondi, il pubblico non assuma il ruolo di guida e gli attori finanziari abbiano un impatto molto forte sulla governance del territorio, che potrebbe perdere di vista il bene comune. I processi di finanziarizzazione portano infatti a una decontestualizzazione della pianificazione urbana, che risponde sempre più a bisogni globali e sempre meno alle necessità della comunità».

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Già nel 2006 il professor Luca Gaeta del Politecnico di Milano scriveva del fenomeno della finanziarizzazione. Non lo definiva solo con la comparsa di fondi, banche e assicurazioni nel controllo di pezzi di mercato finanziario, ma soprattutto riconosceva già 14 anni fa come la finanziarizzazione fosse legata alla «concentrazione degli asset immobiliari nel portafoglio di istituzioni finanziarie, che compiono scelte di sviluppo, di investimento e di gestione orientate da una logica reddituale». È un fenomeno che si lega indissolubilmente alla maggiore disponibilità di strumenti finanziari, anche solo per l’acquisto di una casa. Ciò che ne deriva è che i beni immobiliari finiscono per concentrarsi nelle mani di chi vuole metterli a reddito e non solo esserne proprietario.

Scrivono Marianna Filandri e Gabriella Paulì su Quaderni di Sociologia del 2019 che «il mercato immobiliare non si configura più esclusivamente come luogo dove viene soddisfatto il bisogno abitativo delle famiglie ma piuttosto come mercato dove si riproducono interessi finanziari di gruppi diversi». È stato un fenomeno lento, a cui hanno contribuito «sia l’evoluzione del sistema bancario sia la conseguente liberalizzazione del mercato del credito. In questo processo si inseriscono a pieno titolo – anche sul piano politico-culturale – la nascita e la diffusione dei fondi immobiliari».

«Il mercato immobiliare non si configura più esclusivamente come luogo dove viene soddisfatto il bisogno abitativo delle famiglie ma piuttosto come mercato dove si riproducono interessi finanziari di gruppi diversi»
Marianna Filandri e Gabriella Paulì

Il 13 aprile 2021 Arcipelago Milano, storica rivista fondata dall’ex costruttore e membro del comitato antimafia del Comune Luca Beltrami Gadola, ha pubblicato una lettera aperta al sindaco Sala. La firmano in 26 esponenti dei sindacati degli inquilini, operatori dei laboratori di quartiere, professori del Politecnico. Sono alcuni degli attori che hanno permesso al centrosinistra di tornare a vincere a Milano con Giuliano Pisapia e di restare al potere ancora oggi. Arcipelago Milano è una realtà culturale che fa dibattito, in città, dal 2009.

Nel documento si legge: «Sindaco, la pandemia rivela la verità del Modello Milano: le politiche che da una parte arricchiscono i ricchi, dall’altra lasciano vuoto il frigorifero di un numero sempre maggiore di poveri, privi di risorse». E più avanti: «Quale Idea di Città realizzano le istituzioni che fanno appello alla solidarietà mentre decidono di non attivare nuove politiche redistributive e di giustizia sociale?». Per quanto il mercato – come dicono gli addetti ai lavori – continui a funzionare, c’è un pezzo di città che sente una mancanza di senso nella Milano da qui al 2030. Trova una visione, ma nel senso del marketing, e non del «perché».

CREDITI

Autori

Lorenzo Bagnoli
Alice Facchini

In partnership con

Arena for Journalism in Europe

Editing

Giulio Rubino

Infografiche & Illustrazioni

Moritz Wienert per Cities for Rent
Lorenzo Bodrero

Ha collaborato

Francesco Floris

Con il sostegno di

IJ4EU
Rosa-Luxemburg Stiftung

Quiz: Quanto bene conosci il mercato immobiliare europeo?

Città in affitto: indagine sui proprietari

Città in affitto: indagine sui proprietari

#CitiesForRent

Milano, in Italia, gode della fama di città in continua trasformazione. Si è rifatta il trucco con l’esposizione universale del 2015 e da allora continua a proporsi come la più europea – e di conseguenza la più moderna – tra le città italiane. La metamorfosi di ogni centro urbano almeno a partire dalla crisi del 2008, però, non avviene senza traumi. Guidata da enormi investimenti privati gestiti da fondi immobiliari, è il settore della casa quello che subisce gli stravolgimenti più importanti, con l’ingresso nel mercato di nuovi attori che guadagnano dall’affitto e non più dalla vendita del mattone.

L’Italia – e con lei Milano – conserva ad oggi la sua dimensione di Paese di proprietari di casa, ma fatica a offrire soluzioni degne per colmare la richiesta di abitazioni in affitto che è sempre più pressante. Il flusso di miliardi destinato a finanziare operazioni immobiliari confluisce su uffici e logistica, più che sul comparto residenziale. E gli investitori che si propongono assumono sempre più spesso il volto di fondi di investimento dietro cui è difficile sapere chi sia il vero burattinaio.

Città in affitto è una serie d’inchiesta che comincia dalla mappatura delle condizioni del mercato della locazione in Europa, con Milano come termine di paragone italiano, per poi indagare sulle dinamiche finanziarie che stanno trasformando le città europee.

La domanda di appartamenti, in Europa, ha prodotto un aumento esponenziale dei flussi di denaro tra il 2007 e il 2020: da 7,9 miliardi di euro investiti complessivamente, si è passati a 66,9 miliardi, secondo il centro studi specializzato Real Capital Analytics. Le città sono sempre più nelle mani dei privati che investono nelle loro trasformazioni, con strategie che non sempre combaciano con gli interessi del pubblico. La serie è parte del progetto europeo Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe progetto coordinato da Arena for Journalism in Europe con il sostegno di IJ4EU e in parte dalla fondazione Rosa Luxemburg, che ha finanziato parte della ricerca. Al progetto, durato sette mesi, hanno partecipato 25 giornalisti che hanno analizzato il mercato immobiliare di 16 città europee.

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Nonostante la pandemia, il mercato immobiliare tiene. La città continua a promettere nuovi cambiamenti futuri. Il trend di crescita, però, non sempre tiene conto delle reali esigenze della comunità

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