La promessa dei dieci minuti

#LifeIsAGame

La promessa dei dieci minuti

Laura Carrer

Mentre scivolano per Milano i tram attraversano quartieri, viali e direttrici importanti, fermando agli incroci e davanti alle vetrine dei bar. Le aziende che vogliono pubblicizzarsi li scelgono perché permettono di arrivare dritto agli occhi di chi aspetta alle pensiline, di chi passeggia in una certa zona, di un target che in sostanza possa aumentare il “ritorno di investimento”, il ROI, come lo chiamano gli addetti ai lavori. Dall’inizio dell’anno fino alla fine di Aprile, l’azienda che ha attratto di più gli sguardi dei cittadini milanesi è senza dubbio Getir (dal turco “portare”), una delle ultime start up tecnologiche entrate nel mercato urbano del delivery. La campagna pubblicitaria Out Of Home arriva per le strade di Milano dopo nemmeno tre mesi dal debutto della start up turca in città, ricoprendo venti tram e cento autobus per una spesa totale di circa 370.000 euro.

Dalla mente dell’utente passando per il pagamento dei prodotti nel carrello, fino ad arrivare alla consegna dell’ordine: ciò che promette Getir è la nuova chimera del quick commerce. Portare un pollo fritto dal ristorante al cliente è già realtà, ma portarlo in dieci minuti è ben altro. I rider di Getir e dei suoi concorrenti Macai e Gorillas fanno la spola da un punto all’altro della città per recapitare il più velocemente possibile tutto ciò di cui il cliente ha bisogno, che sia una spesa o anche solo dell’acqua.

Simbolo del settore italiano della spesa veloce è Macai, che nasce nel 2020 dalla fusione delle prime start up nazionali della distribuzione del cibo MyMenu (ancora esistente) e Sgnam, le quali hanno acquisito due anni prima anche la milanese BacchetteForchette. L’adattabilità all’evoluzione del mondo del delivery e la possibilità di sfruttare la scia delle aziende più grandi ha fatto sì che le tre start up siano sopravvissute, anche se in forma diversa, all’interno di un mercato estremamente competitivo: a differenza delle altre Macai non consegna dopo le 22, prevede costi di spedizione per la spesa e copre solo alcune zone della città.

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#LifeIsAGame, il progetto

Life is a game è il progetto con cui IrpiMedia indaga il mondo delle piattaforme di food delivery. Dagli algoritmi alle questioni del lavoro che coinvolge tanto i rider che sfrecciano per le strade quanto i dipendenti delle piattaforme stesse. Ciò che possiamo descrivere è l’ascesa di un nuovo modello organizzativo fortemente improntato sull’utilizzo di tecnologie digitali, nonchè sull’estrazione di dati e informazioni.

Il valore è duplice: l’espansione nel mercato (della ristorazione) attraverso un’agguerrita concorrenza, colmando i vuoti laddove i dati indicano; e il controllo algoritmico dei lavoratori, effettuato attraverso la “gamificazione” (cioè l’utilizzo di elementi mutuati dai giochi in contesti non ludici) del lavoro che rende sempre più labile la separazione tra vita personale e professionale.

Se conoscete o siete rider o lavoratori delle piattaforme di food delivery e volete condividere informazioni è a disposizione la nostra piattaforma per le segnalazioni anonime e sicure, IrpiLeaks. Ogni segnalazione verrà vagliata e valutata dalla redazione di IrpiMedia.

La città è un grande magazzino virtuale

Sebbene il mercato del food delivery sia praticamente un oligopolio di feroce concorrenza nato perlopiù cinque anni fa, l’avvento di sempre nuovi player è sintomo di una possibile differenziazione dell’offerta fornita agli utenti. In questo senso le start up, dopo essere diventate un punto di riferimento per il cibo d’asporto e aver puntato ad appropriarsi anche di parte del settore della ristorazione, aggiungono un altro tassello.

La promessa dei dieci minuti e delle micro spese veloci è possibile solo in un modo: attraverso i dark store. Glovo li chiama magazzini urbani e sono dislocati in aree strategiche della città che permettono di ridurre il chilometraggio di distanza tra merce e utente, garantendo una risposta al significativo aumento nella richiesta di prodotti consegnati a casa avvenuta durante la pandemia. Filiali indipendenti dalle imprese madri, che possono operare come supermercati tradizionali. In questi magazzini dalle vetrine mascherate e non accessibili al pubblico i picker, dipendenti delle piattaforme, stoccano i prodotti più vari, dall’alimentare alla pulizia della casa, una sorta di just in time perennemente rifornito attraverso accordi con distributori e fornitori.

La parola: Just in time

Organizzazione del processo produttivo che prevede il rifornimento del materiale di trasformazione esattamente nel momento in cui viene richiesto, allo scopo di ridurre i costi legati all’accumulo di scorte; tale modello è applicato talvolta anche alla gestione di magazzino nella grande distribuzione.

I dark store di Glovo, Deliveroo, Gorillas e Getir si inseriscono a decine nello spazio urbano, tra un negozio e un passo carrabile, senza troppe cerimonie né annunci: le piattaforme di delivery comprano locali svuotati dalla pandemia da Covid-19, sfruttando anche le maglie larghe del Piano di Governo del Territorio del comune di Milano, basato sulla cosiddetta “indifferenza funzionale”. Come si legge all’art. 5 delle norme di attuazione del piano non esistono infatti zone adibite unicamente ad attività commerciali o all’edilizia residenziale, e questo per «affrontare istanze di innovazione e integrazione che stanno interessando la città soprattutto nei modi d’uso legati al lavoro e ai servizi alla persona».

Una scelta che però, come riportato da BBC News a febbraio, in altre città come Amsterdam, Rotterdam, Parigi, Lione e New York è stata sottoposta all’attenzione delle amministrazioni comunali, anche a seguito delle lamentele avanzate dai residenti davanti all’ennesima apertura di dark store nei loro quartieri. A Barcellona, città già in vista per le politiche contrarie alla diffusione indiscriminata delle piattaforme, la sindaca Ada Colau ha presentato una proposta di regolamentazione dei dark store e delle dark kitchen: se i primi sono di aziende come Glovo, Getir o Gorillas non possono più essere aperti; mentre sulle seconde sono piovute ampie restrizioni. Una decisione che mette sul tavolo anche le richieste dei sindacati, che in questo senso chiedono alle aziende, ad esempio, di prendersi carico dei momenti di attesa dei rider, ospitandoli all’interno dei “supermercati fantasma”. La start-up Getir ha dichiarato alla BBC di lavorare in concerto con le amministrazioni locali delle città in cui opera, ma ad oggi non risulta esserci nessun dialogo aperto con l’amministrazione milanese.

Visibile e invisibile

Cosa ne sarà degli alimentari e dei negozi multietnici di quartiere nei quali ci si reca per la spesa veloce d’emergenza, spazi della città che spesso hanno anche una valenza comunitaria, non è dato sapere. Dopo aver ammaliato clienti e ristoratori attraverso un servizio veloce a qualsiasi orario, le multinazionali del delivery occupano spazi che precedentemente erano aperti al pubblico e ora sono tecnicamente occupati da merce, ma funzionalmente vuoti. Il vuoto delle città rimodella quartieri, tessuto sociale, relazioni e connessioni tra persone che quel luogo lo abitano. Un dark store di Glovo è anche nel quartiere Giambellino, nella periferia sud-ovest di Milano, evidentemente non più così lontano dalla gentrificazione e dalla clientela che ricercano le piattaforme.

Milano, Maggio 2022 - Un rider di Gorillas entra in un dark store del brand tedesco al civico 13 di via Eugenio Carpi. Il dark store è posizionato negli spazi di un ex gommista che ha chiuso durante la crisi pandemica - Foto: Luca Quagliato

Milano, Maggio 2022 – Un rider di Gorillas entra in un dark store del brand tedesco al civico 13 di via Eugenio Carpi. Il dark store è posizionato negli spazi di un ex gommista che ha chiuso durante la crisi pandemica – Foto: Luca Quagliato

Milano, Maggio 2022 - Lavoratori di Getir in attesa di effettuare delle consegne nel cortile del civico 64 di via Teodosio - Foto: Luca Quagliato
Milano, Maggio 2022 – Lavoratori di Getir in attesa di effettuare delle consegne nel cortile del civico 64 di via Teodosio – Foto: Luca Quagliato

Anche il settore immobiliare registra investimenti cospicui in questo senso: Stoneweg, società svizzera operante nel mercato immobiliare, fornisce proprietà in affitto alla multinazionale spagnola Glovo in Spagna, Italia, Portogallo ed Europa dell’est. L’investimento accordato è di 100 milioni di euro per i prossimi cinque anni. Se le ripercussioni sul tessuto urbano non sono ancora del tutto comprensibili, certo è che l’esistenza delle piattaforme tecnologiche continua a definirsi attraverso la dicotomia visibile/invisibile: entrano nel mercato urbano e si rendono visibili con la pubblicità, distribuiscono cibo attraverso lavoratori invisibili per chiunque, svuotano spazi a volte invisibili della città e li rendono “visibili” solo online. I dark store forse sono l’emblema delle implicazioni sul lungo periodo dell’e-commerce.

L’impatto sul lavoro dei braccianti metropolitani, invece, c’è e si fa sentire già forte. Delle circa 800 persone che Getir ha assunto a Milano con contratti a tempo determinato circa un quarto non sono state rinnovate, e i dipendenti di alcuni dark store sono stati dimezzati. Un copione che le start up tecnologiche mascherate da aziende del food delivery (Getir si definisce «70% tecnologia, 20% commercio al dettaglio e 10% società di logistica») utilizzano da tempo per entrare in un mercato del lavoro già di per sé vulnerabile: nel primo anno di attività le assunzioni di personale con contratti (a termine) è indispensabile a posizionarsi tra i player della concorrenza, salvo poi fare marcia indietro quando la flotta di rider è al completo.

Niente di diverso dal dietrofront che Deliveroo aveva fatto nel 2018 in Belgio, quando è stata riconosciuta dal governo come «piattaforma digitale per l’economia collaborativa» attraverso la Loi De Croo. Similmente alla nostra normativa sul lavoro, anche in Belgio i rider che superano la soglia dei 5.000 euro annui devono aprire una posizione da liberi professionisti e non godono di nessuna certezza economica né copertura assicurativa. Una legge che di fatto rende più precari i corrieri che superano un introito annuale così basso da non permettere un vero e proprio sostentamento; e che dall’altra parte autorizza le piattaforme a sottrarsi alle richieste di subordinazione di una parte dei rider.

La GDO si accorda con Glovo e Deliveroo

Anche se la promessa non è completamente rispettata (le consegne avvengono realmente in venti o trenta minuti), l’illusione è stata venduta anche a grandi player o catene che operano nella vendita al dettaglio da decenni. Nel marzo 2021 la spagnola Glovo ha sottoscritto un accordo in esclusiva con Gruppo Vegé, che conta 33 imprese nel settore della distribuzione di prodotti, volto a consegnare questi ultimi attraverso i suoi rider in un tempo massimo di 40 minuti. In merito, la general manager di Glovo Italia Elisa Pagliarani, dichiara che la partnership con il gruppo serve proprio ad assicurare la capillarità necessaria a rendere sempre più veloci le consegne ai clienti.

Milano, Maggio 2022 - Un negozio Glovo Express in via Filzi che ha preso il posto di un punto vendita di prodotti per l'igiene personale - Foto: Luca Quagliato
Milano, Maggio 2022 – Un negozio Glovo Express in via Filzi che ha preso il posto di un punto vendita di prodotti per l’igiene personale – Foto: Luca Quagliato

Simili accordi sono stati stipulati dalla start up di Barcellona anche con Carrefour (su territorio nazionale), Sole 365 in Campania e Prezzemolo & Vitale in Sicilia. Il valore aggiunto per queste grandi catene, che hanno una vasta capillarità sul territorio nazionale, è poter fornire il loro assortimento allo stesso prezzo che espongono nei supermercati ma sulla vetrina digitale delle app delle piattaforme, 24 ore su 24 e sganciandosi dal vincolo delle fasce orarie di consegna dovuto all’orario di lavoro dei dipendenti della GDO.

Parallelamente l’azienda ha stipulato accordi anche con altre multinazionali come Kasanova, Kiko e Flying Tiger, ampliando ancor di più l’offerta e permeando la quasi totalità delle richieste dei clienti, che comprano un panino insieme a un bloc notes olandese e a uno smalto.

All’inizio di maggio tre grandi player della grande distribuzione nel nord e nel sud Italia hanno siglato collaborazioni con l’inglese Deliveroo: Apulia Distribuzione, Crai e Despar avranno a disposizione la flotta di rider della piattaforma che, secondo quanto dichiarato dal general manager per l’Italia Matteo Sarzana, raggiungerebbe metà della popolazione italiana. Il servizio di consegna è sempre più integrato anche con altre multinazionali della logistica e del commercio elettronico come Amazon, insieme alla quale Deliveroo ha deciso di fornire ai clienti Amazon Prime consegne gratuite e illimitate sugli ordini. Deliveroo Plus, attivo dalla fine di marzo 2022, è una nuova direttrice del food delivery, crasi tra intrattenimento e settore della ristorazione.

I ristoratori tornano indietro

L’evoluzione delle start-up che reggono il food delivery nazionale ed europeo è rapida e continua. Eventuali limitazioni da parte delle amministrazioni comunali sull’apertura dei dark store potrebbero portare le piattaforme a stabilirsi in aree periferiche della città, da una parte mettendo fine alla chimera del quick commerce e dall’altra obbligandole a dimostrare la loro redditività a medio e lungo termine. Guardando indietro poi a chi in un primo momento ha accettato le piattaforme e gli ha affidato, spesso e volentieri, quasi completamente la propria attività, il gioco non sembra essere valso la candela.

Milano, Maggio 2022 - Un rider di Macai all'ingresso del dark store in Via dei Transiti 21 - Foto: Luca Quagliato
Milano, Maggio 2022 – Un rider di Macai all’ingresso del dark store in Via dei Transiti 21 – Foto: Luca Quagliato

«Finalmente un modello di gestione della delivery che la rende sostenibile perché costruito dai ristoratori per i ristoratori», appare scritto su TakeLocal, un servizio di consegna dei pasti organizzato da alcuni ristoranti delle zone milanesi di Isola, Porta Venezia e Loreto che, più che una rivoluzione, sembra aver riportato indietro le lancette del delivery agli speedy pizza che consegnavano solo nei quartieri limitrofi alla pizzeria. I ristoratori battono su alcuni punti in particolare: le app delle piattaforme tecnologiche hanno allontanato chi cucina da chi mangia, il servizio di consegna è soggetto a sfruttamento e le compagnie di delivery richiedono commissioni troppo elevate su ogni ordine.

Stando a quanto riportato da Il Fatto Quotidiano in un articolo del febbraio 2021 sulla situazione della ristorazione milanese post Covid-19, l’ingresso nelle vetrine digitali costerebbe ai ristoratori 200 euro così come sarebbe richiesta una percentuale su ogni ordine (che varia da piattaforma a piattaforma) che può arrivare fino al 35%.

Un ritorno al passato, quello di TakeLocal, che però è arrivato forse troppo tardi, quando le conseguenze delle zone grigie in cui opera l’economia delle piattaforme sono ormai visibili anche nella conformazione fisica delle città. Sembrerebbe che a guadagnarci davvero siano state, finora, solo loro.

CREDITI

Autori

Laura Carrer

Editing

Luca Rinaldi

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Luca Quagliato

Con il sostegno di

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Fabbriche di cibo

#LifeIsAGame

Fabbriche di cibo

Laura Carrer

Itavoli, il servizio, il profumo della cucina e le comande. Se c’è una cosa alla quale anche durante la pandemia da Covid-19 non ci siamo disaffezionati, è andare al ristorante. Un’abitudine e un’idea tutta italiana, che parte dalle materie prime fino ad arrivare alla preparazione dei cibi. Nel nostro Paese, secondo stime della Federazione italiana pubblici esercizi relative al 2020 i ristoranti sono 188.631, soprattutto in Lombardia e nel Lazio. Nel 2020, poco più di 9.000 attività di ristorazione hanno aperto i battenti ai clienti che tra un’ondata e l’altra hanno deciso di mangiare fuori casa, ma ben 22.000 hanno invece abbassato definitivamente le serrande.

Tra la pandemia da Covid-19 e i lockdown imposti dal governo fino alla fine della primavera scorsa (e a cicli anche successivamente), in un lasso di tempo ridotto il settore della ristorazione ha subìto importanti cambiamenti. Camminando per le strade di Milano da alcuni mesi ci si imbatte sempre di più in piccoli locali agli angoli delle vie, sovente in pieno centro o appena fuori, che si mimetizzano nella giungla urbana. Alle vetrine di questi locali, spesso senza neanche un’insegna, si accalcano, soprattutto nell’orario di pranzo e cena, i rider. Con i loro telefoni in mano si avvicinano al vetro chiedendo un riscontro sulla preparazione dell’ordine che devono ritirare, e si fermano ad aspettare. L’attesa è difficile da stimare. Può dipendere dal ristoratore, che comincia a cucinare il cibo al loro arrivo perché non è sicuro di quanto ci metteranno ad arrivare, oppure dalle piattaforme digitali, che non segnalano la partenza del fattorino. Quando tutto si allinea, ecco una mano che esce fuori dalla vetrina per consegnare il pacchetto.

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Si chiamano in vari modi, anche se seguono lo stesso filo rosso: dark kitchen, ghost kitchen e cloud kitchen sono attività commerciali che non offrono la classica interazione vis a vis con il cliente, bensì producono cibo per poi affidarlo alle piattaforme di food delivery che arrivano a quest’ultimo. La dark kitchen è semplicemente una porzione della cucina (di proprietà) di un ristorante messa a disposizione del delivery, mentre per ghost kitchen si intende un modello di ristorante realizzato in un laboratorio-cucina, all’interno del quale un ristoratore sviluppa uno o più brand culinari dedicati esclusivamente al food delivery o al take away.

La cloud kitchen consiste invece nella creazione da parte di un imprenditore – anche estraneo al settore culinario – di più cucine nello stesso spazio, che non hanno un legame tra loro tranne quello della divisione dei costi e della pubblicizzazione dei brand online. In tutti e tre i casi si lavora con e per le piattaforme digitali di consegna dei pasti.

Cosa è un “brand” culinario

I ristoranti virtuali, anche chiamati “brand virtuali”, non sono altro che ristoranti definiti da un menù molto ristretto e che generalmente produce unicamente una pietanza. Un classico esempio è quello di piatti come i burrito o gli hamburger. Altro aspetto di diversità rispetto ai ristoranti tradizionali è quello di non avere necessariamente una presenza fisica all’interno della città, bensì più spesso una cucina presso una cloud kitchen.

Alcuni di questi “brand virtuali” riportano il nome di ristoranti già avviati che semplicemente si sono affidati al sistema delle cloud kitchen, altri invece – la maggior parte -, nascono proprio in seno a queste cucine 3.0 e sono studiati nei minimi dettagli per essere performanti non tanto nella produzione di cibo (tendenzialmente vendono pietanze molto semplici e perlopiù conosciute) ma più di tutto sul web. Per questo motivo il termine brand, mutuato dalla terminologia afferente la sfera economica e del marketing, racchiude appieno e in modo chiaro la strada che le piattaforme digitali stanno aprendo verso una ridefinizione del settore.

Cucina 3.0: virtuale, in serie, veloce

Ghost kitchen e dark kitchen sono ancora ristoranti veri e propri, con un proprietario che decide di sfruttare il mercato fornito dalle piattaforme per ampliare la propria clientela. Nulla di nuovo sotto il sole, semplicemente qualcosa in più dei take away che hanno iniziato a operare all’inizio degli anni 2000 i sempre maggiori ristoranti di immigrati cinesi. Le cloud kitchen sviluppano invece un vero e proprio nuovo modello di business che definisce un ristorante non tanto sulla base della sua presenza fisica nella città, bensì nel concetto di “cloud” come contenitore invisibile delle più svariate pietanze.

Niente più tovaglia a quadretti bianchi e rossi, gambe sotto il tavolo e sguardi al cameriere per chiedere il conto. La sala e i camerieri non sono proprio nella fotografia. All’interno la cloud kitchen è una struttura che ospita più cucine (tre, quattro, fino anche a sei se c’è spazio) che producono cibi differenti, ed è quindi possibile ricreare nello stesso luogo più di un ristorante. Da una parte si tira la pasta secondo la ricetta emiliana, dall’altra si preparano burrito, poké, hamburger e cannoli. Le cucine sono affidate a ristoratori che hanno deciso di investire nel modello di business delle cloud kitchen.

Viste dalla strada, queste destano particolare interesse: non hanno (tendenzialmente) specifiche insegne che ne identificano il nome, la presenza o lo scopo dell’esercizio commerciale. Alcune riportano i nomi delle piattaforme di food delivery, altre invece sono quasi invisibili al superficiale sguardo del passante medio. Tutto avviene online: sui principali social network, i brand virtuali e le loro pietanze sono proposti a coloro che ordinano a casa con immagini che risultano succulente già alla vista. Ad occuparsi della pubblicizzazione del ristorante non è il gestore o il cuoco che prepara le pietanze ma è, appunto, il sistema creato dal proprietario della cloud kitchen.

La rampa di accesso alla cloud kitchen del brand Helbiz a Milano. La cucina nasce all’interno degli spazi di un ex concessionario di automobili – Foto: Luca Quagliato

I “virtual brands”, ovvero i ristoranti, vengono spesso dagli strascichi della pandemia da Covid-19, e questo poiché l’investimento di denaro è decisamente minore rispetto a quello richiesto per l’apertura di un ristorante tradizionale. Un cuoco all’interno di una cloud kitchen racconta di come abbia pensato di aprire lì dopo la chiusura del suo locale, fuori Milano: con una spesa di qualche decina di migliaia di euro è riuscito ad avere in meno di un mese una cucina attiva. «È un esperimento, d’altra parte continuo a investire denaro nell’acquisto di un locale in centro a Milano che costa molto. Questa – racconta il ristoratore a IrpiMedia è un’esperienza che è utile e voglio portare avanti».

In queste cloud kitchen il ristoratore paga i costi della cucina mensilmente all’imprenditore che l’ha aperta, così come una fee (quota) sulle performance che ha raggiunto il proprio brand virtuale. Termini, questi, che si avvicinano molto di più al linguaggio aziendale che a tecniche culinarie come il flambé, la glassatura o la mantecatura.

Riders in attesa all’esterno di una cloud kitchen a Milano – Foto: Luca Quagliato

Il ritiro di una consegna dallo sportello di una ghost kitchen a Milano – Foto: Luca Quagliato

Il food delivery è poi il principale canale di contatto con i clienti: il cibo viene creato per essere trasportato. Viene scelto un involucro adatto allo sbalzo termico, che possa tenere in caldo o al riparo i cibi anche decine di minuti dopo la partenza del rider. Di fatto l’attività di ristorazione è al servizio delle piattaforme digitali per la consegna di cibo.

Al lavoro per le piattaforme digitali

Le cloud kitchen si configurano come l’anello mancante nell’attuale filiera del delivery, che avvicina cliente e multinazionali digitali ancor di più e che, portando nuovi “brand” sulla strada del delivery, non fanno altro che ampliare il mercato delle grandi piattaforme. Ad uno sguardo esterno dunque sembra proprio che non siano più solo i rider o i clienti (con i loro dati e preferenze) a lavorare per JustEat, Glovo, UberEats o Deliveroo, ma ormai anche queste nuove cucine, che forniscono una fotografia ancor più nitida delle abitudini e dei gusti di chi ordina cibo da asporto.

L’esterno di una cloud kitchen a Milano – Foto: Luca Quagliato

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Ad oggi non risulta però esserci nessun accordo tra cloud kitchen e piattaforme, soprattutto per quanto riguarda le statistiche, i dati e le informazioni relative al lavoro di preparazione dei cibi. Non svolgendo ancora una funzione definita, la loro presenza può potenzialmente avvantaggiare le piattaforme nella sempre maggiore espansione delle consegne al cliente. Da considerare anche il fatto che le cloud kitchen, più delle altre due modalità, possano sostituire il ruolo delle piattaforme nel rapporto con i rider, al momento praticamente assente in quanto non esistono canali di comunicazione adeguati per qualsiasi problematica inerente il lavoro che svolgono. Il luogo fisico che occupano può essere definito come un punto di riferimento per i rider, anche se è ancora presto per dirlo.

A seconda della cloud kitchen, all’interno i locali sono minimali: una cucina, un bancone e un paio di schermi che, attraverso un gestionale, informano i cuochi del prossimo ordine da realizzare e di quelli in coda, degli ingredienti e dell’orario previsto per il ritiro. All’entrata invece si trova il posto del kitchen manager, la persona che si occupa di gestire i rapporti con e tra le cucine, con i pochi clienti che ordinano per mangiare all’esterno e che fornisce i pacchetti ai rider che bussano al vetro per ritirare l’ordine. A vista controlla anche tutti i dispositivi che, schierati l’uno a fianco dell’altro, si collegano per ogni ristorante virtuale ospitato dalla piattaforma con la quale si distribuiscono i suoi piatti. Sempre accesi e funzionanti, con pulsanti da schiacciare per parlare con le cucine, che squillano ad ogni nuovo ordine.

L’interno del desk all’entrata di una cloud kitchen a Milano a cui IrpiMedia ha avuto accesso. Tablet e device sono connessi a un sistema gestionale centralizzato che smista gli ordini alle cucine della sede – Foto: Luca Quagliato

Il modello di business che regola questo nuovo mercato massimizza l’efficienza del processo di creazione del cibo (potenzialmente dall’antipasto al dolce) e la unisce alla velocità di consegna operata dai rider, ormai presenti a migliaia nella città di Milano. Tutto sotto il controllo e per il mercato delle piattaforme digitali. Visto il modo in cui sono pubblicizzate, queste realtà sembrano più vere e proprie fabbriche del cibo che hanno come migliori amici il marketing online, la tecnologia e i social network che, combinati tra loro, permettono di abbattere non di poco i costi fissi di un investimento nella ristorazione e l’avvio di più brand in contemporanea.

Glovo punta più in alto

Quando abbiamo incontrato Paolo, nome di fantasia di uno chef di cucina da cinque anni, aveva appena lasciato il suo lavoro all’interno di una gastronomia milanese. Ha iniziato a lavorare per Glovo non da rider o perché avesse un ristorante, ma perché ha risposto all’annuncio di lavoro come chef trainer. Durante la sua giornata lavorativa parla con i ristoratori che sono interessati a far parte di GlovoConcepts, attività a latere della piattaforma di delivery, soprattutto a causa della pandemia da Covid-19 che ha imposto la chiusura dei ristoranti per molti mesi. Attraverso la sua capillarità e quindi quantità di informazioni che possiede, Glovo ha infatti deciso di allargare il proprio raggio di azione identificando quelle che sono le ultime novità e tendenze nel settore culinario per poi svilupparle all’interno delle proprie cucine laboratorio. «Questa idea è nata in Spagna a settembre del 2020. Glovo, attraverso analisi di mercato cerca quali brand possano essere avvicinati all’idea, sulla base ovviamente della città in cui si vuole ampliare il mercato», racconta Paolo.

Per approfondire

Life is a Game

Attraverso l’estrazione di dati e informazioni il capitalismo delle piattaforme governa un’economia finora considerata informale. L’oligopolio della gig economy si mostra attraverso decisioni algoritmiche e precarietà

«A quel punto, partendo dal presupposto che funzioni fare i burrito o i tacos da asporto, Glovo si inventa un menù apposito da dare ai ristoratori affinché li cucinino con i giusti ingredienti. Inoltre fornisce anche il materiale per il trasporto e le grafiche per la pubblicità», continua Paolo. La sua figura vende al ristoratore un contratto simile a quello di franchising che opera McDonald’s, ma a prezzi decisamente minori. Nello scegliere il ristoratore la piattaforma Glovo preferisce piccole realtà che già hanno rapporti con l’azienda, ovvero gli anelli “deboli” della catena del settore. In questo senso Glovo utilizza un modello economico definito in economia e marketing “coda lunga”, che non si basa unicamente sulla vendita di un numero elevato di prodotti best seller, bensì anche sulla vendita di molti oggetti diversi riducendo le quantità. Principale esempio di questo modello è senza dubbio la grande multinazionale Amazon.

Lo sportello con affaccio su strada per il ritiro dei pasti preparati nella cloud kitchen del brand Kuiri a Milano. Lo schermo in alto segnala la coda di ordini in preparazione e quelli pronti per il ritiro da parte dei riders delle piattaforme – Foto: Luca Quagliato

Dopo aver siglato il contratto, il ristoratore che fino a poco prima aveva solo una pizzeria ora cucina anche tacos o hamburger ai clienti che si affidano al delivery di Glovo. In questo caso siamo davanti ad un’idea che va oltre la definizione ancora precaria di “cucine 3.0”: il ristoratore non ha bisogno di assumere personale o di comprare materie prime, se non affidandosi direttamente ai fornitori individuati da Glovo che consegnano i cibi surgelati, e prepara pietanze simili a quelle che già cucinava in precedenza.

Dalla parte della multinazionale spagnola ci sono sicuramente molti più dati e informazioni rispetto a quelli che possono produrre, per poi custodire gelosamente, delle normali cloud kitchen. Sorge spontaneo chiedersi se a questo punto saranno le piattaforme del food delivery a dettare cosa i ristoratori debbano cucinare pur di non fallire, e cosa i clienti dovrebbero consumare soltanto perchè scelgono di affidarsi alla consegna a casa. Burrito, tacos, hamburger sono ordinati infatti senza troppa differenza nel Lazio, in Sardegna, in Lombardia e in Sicilia perché, come racconta Paolo, «chi ha un ristorante da quarant’anni si trova a dover cambiare il modo di lavorare ma non ha abbastanza soldi per farlo. Ha il vantaggio della capillarità sul territorio, la quale aiuta Glovo nel raggiungimento del suo obiettivo: creare pietanze che siano riconosciute come “i burrito di Glovo”, esattamente alla stregua degli hamburger di McDonald’s», conclude Paolo.

L’interno di una delle cucine ospiti della cloud kitchen del brand Kuiri a Milano. Ogni cucina è indipendente dalle altre presenti e personalizzata secondo le esigenze specifiche dei brand affittuari – Foto: Luca Quagliato

Ad una prima occhiata sembra che le piattaforme digitali siano entrate appieno non solo nel mercato del delivery, ma anche in quello più ampio della ristorazione italiana. Probabilmente il ristorante in futuro sarà un luogo fisico nel quale mangiare cibi raffinati come un’aragosta o bere del vino d’annata, mentre il delivery – una cucina più adatta al trasporto e meno curata – soppianterà tutto il resto. Una cosa è certa: ancora una volta le piattaforme digitali fanno passi da gigante in un settore estremamente importante per l’economia italiana, e agiscono ancor prima che un passante si accorga della comparsa di una piccola vetrina dalla quale un rider afferra un pacchetto o che vi sia un quadro legislativo chiaro al quale fare riferimento a cavallo tra lavoro e concorrenza.

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Autori

Laura Carrer

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Luca Quagliato

Editing

Luca Rinaldi

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European Cultural Foundation

Sotto sfratto: storie dalle periferie di Milano

6 agosto 2021 | di Alice Facchini

«Don’t judge a book if you don’t know the inside story». «Non giudicare un libro se non ne conosci la storia all’interno»: una variante della frase «non giudicare un libro dalla copertina». Su Whatsapp, Sagar si presenta così. Nella foto del contatto, il ragazzo è appoggiato a un muretto e rivolge lo sguardo verso l’orizzonte, sullo sfondo i grandi palazzi della periferia milanese. Sagar (il nome è di fantasia, come quello delle altre persone di cui verrà raccontata la storia) ha 19 anni. È arrivato dal Bangladesh 8 anni fa e oggi e frequenta la scuola professionale di meccatronica. Vive insieme a sua mamma e alle due sorelle nel quartiere Stadera, ma da un anno non riescono a pagare l’affitto e il proprietario ha avviato la procedura di sfratto.

«Tutto è cominciato l’anno scorso: mio padre lavorava come cuoco in un ristorante italiano e a un certo punto si è ammalato – racconta Sagar –. All’inizio non capivamo cosa avesse, poi abbiamo scoperto che era Covid. È morto improvvisamente il 2 aprile. Da quel momento nessuno ci ha aiutato, né il Comune né gli assistenti sociali, che ci dicono che prima ci sono ‘i loro concittadini’. Durante il lockdown non abbiamo neanche ricevuto gli aiuti alimentari: siamo sopravvissuti con la pensione di reversibilità di mio padre, di 172 euro al mese, e grazie ad alcuni amici che ci compravano la spesa. Noi per lo Stato siamo quasi invisibili».

Pagare l’affitto, insomma, era praticamente impossibile. Il trilocale in cui vive Sagar con la sua famiglia, due stanze, un bagno e una cucina senza neanche la cappa in un quartiere periferico a sud di Milano, ha un canone di 750 euro al mese. L’alternativa sarebbero gli alloggi popolari dell’Aler (Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale): da anni la famiglia presenta la domanda, è in graduatoria, ma ancora non li hanno chiamati. Al momento dello sfratto, quindi, si sono rivolti al sindacato degli inquilini della Cisl, il Sicet, che ha provato a chiedere alla proprietaria di ricontrattare il canone e ha proposto il contributo affitto del Comune di 1.500 euro. Senza il consenso della proprietà gli inquilini non possono ricevere questo sussidio comunale. Ma non c’è stato nulla da fare: la procedura di sfratto è andata avanti. Il Sicet nel 2019 ha denunciato come a Milano ci siano 25 mila famiglie in lista d’attesa per un alloggio popolare.

«Non so cosa fare, mi manca solo un anno per il diploma e vorrei finire gli studi, ma ho bisogno di trovarmi un lavoro subito per portare a casa qualche soldo – dice preoccupato Sagar –. Da quando è morto mio padre, mia madre non è più in grado di lavorare, e gli amici non possono continuare ad aiutarci per sempre: la responsabilità della famiglia è sulle mie spalle. La proprietaria ci chiama tutte le settimane ripetendoci di lasciare casa. Io spero ancora di poter trovare una soluzione: mi piacerebbe rimanere a Milano, che ormai è la mia città, trovare un lavoro e mantenere mia mamma e le mie sorelle».

La legge regionale del 2016

La famiglia di Sagar, come tante altre con procedura di sfratto in esecuzione, ha presentato la domanda di Servizio abitativo transitorio, nuova invenzione della legge regionale 16 del 2016, che ha abolito la più semplice domanda in emergenza. Assegna a famiglie sotto sfratto o con gravi problemi di esclusione sociale alloggi popolari che vengono sottratti alla graduatorie Aler («nella misura massima del 10% delle unità abitative disponibili», recita la legge) e ha fornito un contributo di 900 mila euro per opere edilizie su singole abitazioni.

«Questo sistema non funziona, perché le domande per il Servizio abitativo transitorio vengono valutate in base all’ordine di presentazione, e non in base all’urgenza della richiesta – spiega Mattia Gatti, segretario provinciale del Sicet –. Se una famiglia è sotto sfratto, ma la procedura non è ancora in esecuzione, verrà comunque accontentata prima di una famiglia che magari ha già lo sfratto in esecuzione e che ha fatto la domanda successivamente. Dal 1 luglio il blocco degli sfratti è stato sospeso: in un momento così delicato, sarebbero necessari strumenti concreti per rispondere a questa emergenza. Ad esempio, bisognerebbe che la prefettura sospendesse le procedure di sfratto per le famiglie che sono in fase di valutazione, dando così il tempo al Comune di verificarne l’effettiva situazione sociale. Ma al momento le soluzioni sono poche e inadeguate: il rischio è che molte famiglie finiscano in strada».

L’accesso impossibile al mercato di edilizia residenziale pubblica

Tutto questo avviene perché il libero mercato dell’affitto è sempre più inaccessibile: a Milano il canone medio al metro quadro è il più alto d’Italia. Le persone fanno fatica a trovare una casa a un prezzo affrontabile, ma non avendo alternative sono costrette ad accettare canoni molto alti, che a volte non sono poi in grado di onorare. I costi degli affitti non sono diminuiti neanche con la pandemia, mentre parallelamente la situazione delle famiglie è largamente peggiorata: la forbice tra redditi e canoni si è allargata.

«Le spese per l’alloggio arrivano a coprire una gran parte del guadagno, a volte anche fino al 70% – spiega Mattia Gatti –. E allora basta poco, una diminuzione degli orari di lavoro, la cassa integrazione, o la perdita di un pezzo di lavoro nero, per non farcela più. Quando si tratta di lavoro nero, dal punto di vista formale, non si può neanche dimostrare una caduta di reddito, e dunque non si ha nemmeno accesso agli aiuti».

La gestione delle case popolari di Milano, tra Aler e Metropolitane Milanesi

A Milano il patrimonio di edilizia residenziale pubblica è il più vasto d’Italia. Ci sono circa 58 mila immobili che sono in gestione ad Aler, l’azienda lombarda di edilizia residenziale (controllata da Regione Lombardia), di cui una parte importante sono alloggi sfitti oppure impossibili da riassegnare per mancanza di manutenzione. A queste case si aggiungono circa 28 mila abitazioni che dal 2014 sono in gestione diretta di Metropolitane Milanesi spa, società controllata dal Comune di Milano. L’azienda comunale è diventata ente gestore dal 2014, quando l’allora sindaco Giuliano Pisapia ha deciso di sottrarne una parte dall’amministrazione regionale, per cercare di dare una svolta al cronico problema milanese dell’abitare. I punti più critici sono le riqualificazioni degli appartamenti e le manutenzioni, argomenti sui quali insistono ancora i sindacati inquilini ma che comunque hanno visto un miglioramento negli ultimi anni.

Inoltre Aler intorno al 2010 era finita anche in diverse indagini giudiziarie, la più importante delle quali (del 2012) ha coinvolto l’ex assessore regionale alla casa Domenico Zambetti. Quest’ultimo è stato arrestato con l’accusa di voto di scambio, corruzione e concorso esterno in associazione mafiosa (sentenza passata in giudicato a marzo 2021). Tra i favori che Zambetti aveva promesso in cambio di voto è emersa anche l’assegnazione di un alloggio popolare di Alera all’amante di un affiliato della ‘ndrangheta.

Per quanto riguarda la domanda per la casa popolare, le liste di attesa sono lunghissime, e per le famiglie numerose le disponibilità sono sempre irrisorie: il grosso del patrimonio con metrature più ampie è già stato venduto o è sfitto per mancanza di manutenzione, oppure è in vendita o inserito nei piani di valorizzazione. Accedere alle case Aler è ancora più difficile per i nuclei con Isee inferiore ai 3 mila euro, come quello di Sagar.

«La legge regionale che regola l’assegnazione è assolutamente discriminatoria – afferma Mattia Gatti –. Alle famiglie con Isee inferiore a 3 mila euro è destinato al massimo il 20% degli alloggi disponibili. Questo fa sì che ci siano famiglie che hanno più punti in graduatoria, ma visto che hanno l’Isee sotto i 3 mila euro paradossalmente non ottengono la casa, mentre le famiglie che magari hanno meno punti ma un Isee superiore ricevono l’alloggio prima. L’obiettivo sarebbe quello di differenziare l’utenza, ma così vengono escluse dalle case popolari proprio le famiglie che ne hanno più bisogno».

Anche la Corte Costituzionale, a ottobre 2020, ha ritenuto discriminatorio l’articolo della legge regionale che pretendeva come requisito per gli stranieri la residenza almeno da cinque anni in Italia. «Irragionevolezza» è la parola scelta per definire il criterio con cui si è adottato questo requisito.

Un’altra criticità del sistema è legata alla tenuta sociale dei quartieri dove sono collocati gli alloggi Aler: si tratta di aree spesso periferiche e poco incluse nella vita della città, con situazioni di esclusione e disagio sociale molto forte. Gli edifici stessi spesso sono fatiscenti a causa delle mancate manutenzioni, lamentano i sindacati inquilini, e anche i tanto sbandierati piani di intervento e di riqualificazione spesso si risolvono in una diminuzione del numero di alloggi disponibili.

«A Lorenteggio, ad esempio, stanno abbattendo degli stabili, ma la ricostruzione è ferma – commenta preoccupato Mattia Gatti –. Invece di aumentare, la disponibilità diminuisce. E i finanziamenti maggiori vanno al cosiddetto housing sociale, pensato per una popolazione con una fascia di reddito più alta, che sarebbe comunque solvibile. Gli operatori immobiliari hanno più convenienza a investire in quel campo. Il settore di emergenza, invece, riceve solo risorse residuali: chi ha una situazione molto critica è invitato ad andarsene da Milano e cercare casa altrove. Perché Milano non è una città per chi non può permettersela».

Cronache da Lorenteggio e San Siro

Tra i vari quartieri, Lorenteggio, a sud ovest di Milano, è quello con il più grande parco di case popolari da ristrutturare: costruito negli anni ’50, dal 2015 è oggetto di un grande piano di riqualificazione. Originariamente era previsto l’abbattimento di un solo stabile e la ristrutturazione degli altri, ma nel tempo il numero di edifici da demolire è cresciuto.

«In totale sono già stati abbattuti 489 appartamenti, mentre il numero delle case ricostruite è di 329 – spiega Luca Garibaldo dell’associazione Dynamoscopio, che si occupa di ricerca e progettazione nell’ambito della rigenerazione urbana –. All’appello, quindi, mancano 160 alloggi: abbiamo perso decine di case che potevano venire ristrutturate e subito riassegnate. E poi c’è il mancato uso degli alloggi sfitti, che nella zona sono moltissimi, e che vengono colpevolmente lasciati vuoti».

Diana, italo-eritrea di 35 anni, vive a Lorenteggio da più di dieci anni. Quando non aveva un lavoro permettersi una casa era impossibile nel mercato degli affitti milanese. Oggi è impiegata part-time, ma con uno stipendio di neanche 1.000 euro al mese non riesce a pagarsi un appartamento suo.

«Per la mia casa Aler, un bilocale di 40 metri quadrati, pago 320 euro di affitto più le utenze – racconta –. Le condizioni del quartiere sono pessime, ne ho viste di tutti i colori, sia dal punto di vista della sicurezza, che dei problemi igienico-sanitari: c’è spaccio, immondizia ammassata, topi. Con la pandemia la situazione è peggiorata: sono state tolte anche le portinerie, che erano l’unica forma di controllo, anche se molto blanda. Da quel momento ci sono stati danneggiamenti, e abbiamo iniziato ad avere problemi di abusivi che occupavano gli appartamenti disabitati. Qualche volta hanno provato a sollevare anche le mie veneziane. La cosa incredibile è che negli ultimi anni molti appartamenti sono stati ristrutturati, sono nuovissimi, ma ancora non sono stati riassegnati. E questo incrementa l’abuso di chi cerca di occuparli».

Un paio di anni fa, Diana ha avuto un incidente sul lavoro e così ha chiesto il cambio di alloggio nel nord est della città, per avvicinarsi al suo ufficio.

«Ho fatto domanda e sono entrata in graduatoria – spiega –. Ho aspettato, ma niente. Dopo un anno di attesa, sono stata io a dovermi informare per capire che fine avesse fatto la mia pratica: è venuto fuori che gli appartamenti nella zona dove volevo andare io sono destinati alla promozione e alla valorizzazione per altri scopi, per cui il cambio non poteva avvenire. Non mi potevano chiamare per comunicarmelo? Se fosse per loro, adesso sarei ancora qui ad aspettare».

Anche Younes, marocchino, dal 2013 sta aspettando il cambio alloggio, ma ancora non ha ottenuto risposta. Vive con i suoi figli di 12 e 16 anni in una casa Aler a San Siro, nell’ovest di Milano: tre persone in un bilocale di 20 metri quadrati.

«Mia moglie è morta e la mia nuova compagna non può venire a stare da noi, perché fisicamente non abbiamo spazio – racconta Younes –. Ci basterebbe anche solo una camera in più. E poi l’appartamento è messo male: le pareti sono tutte nere di muffa, e quattro anni fa sono finito in ospedale perché è caduto giù un pezzo di soffitto. Anche la cantina spesso si allaga. Adesso per esempio abbiamo una perdita nel bagno: il tecnico dell’Aler è venuto cinque volte a vedere, ma ancora il problema non è stato risolto».

La città “omogeneizzata”

Younes, Diana, Sagar, sono solo alcuni dei tanti di cui Milano sembra essersi dimenticata. Mentre la fascia più povera della popolazione fatica a trovare propri spazi, infatti, i grandi contractors internazionali come Lendlease, Blackstone e Hines arrivano in città per trasformarne il volto e speculare sul mercato immobiliare. L’esito, secondo alcune voci critiche, è un’omogeneizzazione dello spazio: camminando per piazza Gae Aulenti, a cinque minuti dalla stazione di Porta Garibaldi, si ha l’impressione di trovarsi a Postdamer Platz a Berlino, mentre una torre di Porta Nuova potrebbe tranquillamente far parte dello skyline di Canary Wharf a Londra.

«Vediamo spuntare sempre più luoghi d’incontro in spazi privati, che mischiano funzioni commerciali e funzioni finanziarie/istituzionali – spiega Luca Trada, attivista del laboratorio politico Off Topic, che produce strumenti di analisi dei cambiamenti che stanno investendo Milano –. I prezzi salgono, e la gentrificazione spinge le fasce più fragili della popolazione sempre più in periferia. Milano è fatta sempre più di piazze finte, circondate da palazzoni ultramoderni, dove scompare ogni segno di natura, che non sia una natura artificiale e controllata. Tutto questo è pensato per rispondere ai bisogni non di chi già vive la città, ma di chi la attraversa per turismo e per affari, o di chi deve usarla per i propri investimenti. Non si costruisce per dare una casa a chi non ce l’ha, ma per fare business».

Parallelamente, aggiunge, si sta assistendo a una sostanziale dismissione della città pubblica, con proprietà del demanio che vengono affidate in concessione, o a bando, oppure che vengono vendute.

«Questi spazi sono affidati al privato, con l’idea di “rigenerare la città”, mentre al pubblico restano sempre le briciole: pensiamo alla partita degli scali ferroviari, che determineranno lo sviluppo immobiliare di Milano dei prossimi anni – conclude Luca Trada –. I bisogni reali della città non vengono soddisfatti: bisogno di aria più pulita, di una mobilità più ecologica, di minor consumo di suolo e impermeabilizzazione, di minor densità urbana. Ma ormai il ruolo del pubblico non è più quello di andare a stabilire, con piani di governo del territorio, gli obiettivi futuri: è il privato che decide quali progetti presentare e con quali modalità realizzarli, e infatti gli interventi degli ultimi anni hanno tutti la caratteristica di massimizzare il profitto per lo sviluppatore e attrarre capitale straniero. In tutto questo, il diritto all’abitare sembra dimenticato, se non come briciole che i ricchi fanno cadere dalla mensa ai poveri che stanno sotto».

Foto: Wikimedia – Editing: Lorenzo Bagnoli

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A caccia dei titolari effettivi

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A caccia dei titolari effettivi

Lorenzo Bagnoli

La Galleria Vittorio Emanuele è soprannominata il “salotto di Milano”. Un salotto con la pianta a croce, come una chiesa. Fin dalla sua costruzione è infatti uno snodo sacro per commerci e incontri della borghesia cittadina. Nel 2018 il Comune di Milano ha emanato un bando per assegnare lo Urban Center, spazio eventi che occupava, fino ad allora, la vetrina più vicina all’ingresso che affaccia su piazza della Scala. Si trattava di uno spazio pubblico da affidare in gestione a dei privati. Su proposta del consigliere David Gentili, il Consiglio Comunale ha introdotto una mozione anti-corruzione per pretendere che i partecipanti rendessero esplicito chi fosse il titolare effettivo della nuova proprietà, pena l’esclusione dalla gara. Nessuna amministrazione pubblica si era mai spinta a tanto. E alla fine anche quella milanese è dovuta tornare sui suoi passi: l’Autorità nazionale anticorruzione (Anac) ha infatti fermato l’iniziativa, affermando che il Comune si stava arrogando un potere al di là della sua competenza.

Al di là dell’esito (lo spazio è stato assegnato a Moncler, azienda italiana del tessile) il problema di sapere esattamente chi si sta appropriando di parti importanti della città esiste. Secondo una ricerca di Transparency International pubblicata ad agosto 2020, negli ultimi cinque anni Milano ha attratto 6,8 dei 12,9 miliardi dei fondi esteri interessati al settore immobiliare italiano. Le strutture societarie delle entità coinvolte nelle compravendite sono spesso molto articolate, con sistemi di scatole cinesi e sedi in paradisi fiscali. Molto di rado i reali proprietari sono noti. Molto spesso accanto ai pochi nomi che si riescono a scoprire ce ne sono molti altri completamente nascosti, fra quote di minoranza e investitori piccoli e grandi.

Il motivo di tutta questa complessità è il vantaggio fiscale di cui si può beneficiare in certe giurisdizioni che, di per sé, non è illegale. Indicare però chi siano i beneficiari effettivi che guadagnano da un certa compravendita è fondamentale per due motivi: capire le intenzioni di chi investe e riscuotere le tasse.

Se il beneficiario non è noto, da un lato ci potrebbero essere infiltrazioni criminali all’interno dei veicoli di investimento (anche con quote minoritarie); dall’altro, c’è un tema di sconti fiscali che sono sì previsti dalle legge, ma che non è detto per questo che siano equi e corretti. Sul fronte dei vantaggi tributari, per esempio, convenzioni e accordi contro le doppie tassazioni offrono esenzioni dal pagamento delle tasse per soggetti residenti all’estero. Ma quando il beneficiario ultimo di un’operazione è ignoto, non è neanche possibile accertare se abbia diritto o meno a tali agevolazioni. Così come fare certe domande non è permesso all’amministrazione comunale della città, è impossibile per la stessa Agenzia delle Entrate a volte.

Rispetto invece all’infiltrazione criminale nei fondi con titolare effettivo nascosto all’estero, il rischio c’è, ma al momento non è stato rilevato da indagini specifiche. L’avvocata Valeria Genesio di Agedi Italia afferma che «questo pericolo al momento non lo sento», anche in virtù delle normative antiriciclaggio e della tracciabilità in tutto il mondo delle operazioni di alcuni dei principali attori venuti a Milano. Che le proprietà immobiliari siano un strumento di riciclaggio è un fatto assodato, ma che la ripulitura del denaro in immobili avvenga attraverso fondi e veicoli d’investimento di base all’estero sarebbe in effetti una novità per l’Italia. I segnali però che l’ambiente vada tenuto monitorato sono tanti e provengono anche da città “modello” per lo sviluppo immobiliare di Milano.

Lo shopping dei fondi sovrani

Negli anni intorno ad Expo, a Milano sono arrivati anche i fondi sovrani a investire nell’immobiliare. A ogni investimento pubblico è sempre seguita la polemica di quale possa essere, oltre il profitto, il motivo per cui spingersi fino all’Italia, a prescindere da chi sia l’investitore.

La Qatar Investment Authority (Qia) è dal 2015 proprietaria al 100% del progetto di Porta Nuova, il nuovo distretto tra Piazza della Repubblica, Stazione Garibaldi, Piazza XXV Aprile e Piazza Einaudi. È dove sorge piazza Gae Aulenti, uno dei nuovi poli attrattivi della città, con le sue torri e la sua fontana. È uno spazio polifunzionale che senza ombra di dubbio ha cambiato il volto della città. Il Paese è il principale nemico regionale dell’Arabia Saudita ed è uscito solo all’inizio del 2021 da un embargo politico, economico e logistico messo in atto dalla coalizione anti-Qatar, Arabia Saudita, Emirati Arabi Uniti, Bahrain ed Egitto, dal 2017. È un Paese spesso criticato dalle organizzazioni internazionali per l’abuso sui diritti umani e che secondo alcuni analisti sta cercando, anche attraverso il suo fondo sovrano, di raccogliere consensi per diventare una potenza egemone a livello regionale.

All’inizio anche Sofaz, il fondo sovrano dell’Azerbaijan, è entrato a Milano acquistando Palazzo Turati, ossia la sede della Camera di Commercio di Milano. Il Paese è guidato da Ilham Aliyev, dittatore che nel 2020 ha anche invaso l’enclave del Nagorno-Karabakh, a maggioranza armena, e scatenato una guerra contro il Paese rivale. Già durante l’Expo del 2015 l’allora primo ministro Matteo Renzi era stato criticato per l’incontro con Aliyev. Nel 2019 è stato poi nuovamente ceduto a un fondo americano, senza che sia stato precisato quale.

L’ultimo fondo sovrano con possedimenti a Milano è Adia, cioè l’autorità d’investimento di Abu Dhabi. Nel 2018 ha acquistato una vecchia sede dell’Inps, in via Melchiorre Gioia, vecchia sede dell’Inps. Il progetto è farci il più sostenibile tra i grattacieli della città, con un investimento complessivo di oltre 270 milioni di euro.

Tutti i fondi sovrano hanno perfezionato le loro operazioni attraverso Coima Sgr, società di gestione del risparmio tra le più attive a Milano.

Nel rapporto di valutazione del rischio curato dalla National Crime Agency, l’agenzia britannica che si occupa di criminalità organizzata, si legge per esempio che «elite straniere corrotte continuano a essere attratte dal mercato immobiliare, specialmente a Londra, allo scopo di mascherare i profitti della loro corruzione». In pratica, a Londra, una delle città prese dal sindaco di Milano Giuseppe Sala come esempio, si continua a riciclare denaro sporco tramite le operazioni immobiliari.

Per prevenire il rischio, uno degli strumenti da implementare è proprio un registro dei titolari effettivi di una società. Dal 2019 il Parlamento italiano ha recepito la direttiva europea che ne richiede l’introduzione, ma non sono ancora stati emanati i decreti attuativi. Alcune delle recenti compravendite di importanti edifici di Milano indicano invece quanto sarebbe utile disporre già di uno strumento del genere e quanto questo aiuterebbe a sgombrare il campo da possibili equivoci sulla guida di certe operazioni.

Il palazzo del Credito italiano, in piazza Cordusio

La cessione del Palazzo del Credito italiano è stata la più significativa operazione immobiliare di Milano privato su privato, nel luglio 2015, come segnala Transparency International. Prezzo d’acquisto: 354 milioni di euro; valore dell’investimento per il rifacimento dei 55 mila metri quadri: 440 milioni di euro. Il Palazzo del Credito Italiano – realizzato dall’architetto Luigi Broggi tra il 1901 e il 1902 – è stato per anni la sede di Unicredit in quello che da sempre è il cuore finanziario di Milano, piazza Cordusio.

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Sotto sfratto: storie dalle periferie di Milano

Younes, Diana, Sagar abitano in tre quartieri popolari. Vivono in appartamenti di cui non si possono permettere l’affitto ma non trovano un alloggio popolare. Il social housing per loro è troppo caro

A caccia dei titolari effettivi

Quali sono le principali operazioni di Milano degli ultimi anni. I timori di Transparency International e la fiscalità particolare dei fondi d’investimento

I volti dei suoi acquirenti si perdono dietro un muro di scatole offshore. Gli investitori Quinbin Wang e Guangchang Guo, quest’ultimo soprannominato il Warren Buffett della Cina, sono le persone fisiche che stanno dietro alla proprietà di una holding con sede alle Isole Vergini Britanniche, Fosun International Holdings Limited. Quest’ultima è la società madre che controlla altre due società intermedie, entrambe con sede a Hong Kong, attraverso cui si arriva alla Fosun International Limited, l’acquirente del Palazzo del Credito italiano.

Fosun è un gruppo finanziario gigantesco nato nel 1992 con interessi molto diversificati. È proprietario, tra il resto, del Club Méditerranée, brand francese di resort di lusso, di quote del Cirque du Soleil, di un hedge fund londinese, di marchi di alta moda. Tra i suoi azionisti, dal 2015, c’è anche Jack Ma,il proprietario di Alibaba, il gigante dell’e-commerce cinese. Il gruppo ha anche un settore farmaceutico che sta distribuendo il vaccino BioNtech in Cina.

Guangchang Guo è stato anche al centro delle cronache in Cina, poco dopo l’acquisto del palazzo di piazza Cordusio. A fine del 2015 è infatti misteriosamente scomparso per quattro giorni, salvo poi riapparire a Shanghai circondato da poliziotti. Il miliardario ha dichiarato di essere stato impegnato con la polizia cinese nell’ambito di una complessa operazione, senza aggiungere altro. Secondo la ricostruzione di diversi media, l’uomo d’affari si sarebbe visto costretto a collaborare alla campagna anticorruzione iniziata dal presidente cinese Xi Jinping in quel periodo. Guangchang aveva infatti avuto relazioni d’affari con Wang Zongnan, businessman condannato a 18 anni di carcere sempre nel 2015.

Nell’ex palazzo del Credito Italiano gestito da Fosun avrà sede The Medelan, dal nome celtico della Milano preromana, uno spazio misto per uffici e negozi. “Investor”, secondo quanto riporta il sito, è Fidelidade, compagnia assicurativa portoghese controllata all’85% da Fosun attraverso un’altra matrioska di società che finisce alle Isole Vergini Britanniche. Il resto di Fidelidade è di proprietà dello Stato portoghese. Per lo sviluppo immobiliare, Fidelidade ha affidato la costituzione di un fondo immobiliare a DeA Capital Real Estate SGR, ex IDeA Finmit, ovvero la società del Gruppo DeAgostini dalla quale il fondo di Hong Kong ha acquistato il palazzo nel luglio 2015. Il fondo immobiliare che gestisce l’operazione si chiama Fondo Broggi, di cui Fidelidade è il primo quotista. Secondo il cronoprogramma iniziale, il progetto dovrebbe concludersi entro la fine del 2021 e nonostante l’emergenza Covid abbia costretto a una lunga chiusura, i gestori del progetto immobiliare promettono ritardi minimi.

In definitiva, l’operazione che contribuirà a disegnare il nuovo profilo di piazza Cordusio vede la partecipazione di capitali occulti. Qingbin Wang e Guangchang Guo sono di certo il volto “pubblico” della Fosun, ma le molteplici intermediarie e i fondi di investimento che partecipano all’operazione possono nascondere qualsiasi cosa. Non basta il profilo internazionale di Fosun a scacciare questi sospetti.

La strana svendita del Grand Hotel Puccini

La famiglia proprietaria del Grand Hotel Puccini nel 2010, i Gabbai, aveva un leasing con Unicredit a copertura dei 16 milioni di euro spesi per l’acquisto dell’albergo di corso Venezia 33, riporta il Corriere della Sera il 2 novembre 2015. La società dei Gabbai ha però smesso immediatamente di pagare finendo in causa, due anni dopo, con la banca. La sentenza a favore di Unicredit era scontata, ma le lungaggini con cui la stessa banca ha iniziato il processo hanno prodotto, alla fine, il fallimento della società proprietaria dell’albergo. Prima che Unicredit potesse rivalersi sull’immobile forte della sentenza a suo favore, l’albergo è stato rivenduto al prezzo stracciato di 3,5 milioni di euro: una perdita di valore di 13 milioni nel giro di cinque anni, mentre tutta la città vedeva già le quotazioni immobiliari che cominciavano il rialzo, dopo anni di crisi.

In questo caso la questione non è la trasparenza societaria, ma chi ha fatto da consulente all’operazione: uno studio di commercialisti guidato da Pasquale “Lino” Guaglianone, condannato per aver fatto da tesoriere per i Nar, i Nuclei armati rivoluzionari, e immortalato dagli inquirenti mentre incontra Paolo Martino, referente della cosca dei De Stefano a Milano. All’epoca il Corriere parlava di una «seconda consulenza» dello studio di Guaglianone a favore di clienti cinesi che avrebbero cercato di acquistare il grand hotel. Il sospetto era che il consulente stesse facendo il doppio gioco in modo da ottenere la svendita dell’immobile.

Chi alla fine lo ha acquisito è stato prima il fondo Kona di BNP Paribas il quale poi nel 2019 lo ha rivenduto a una società delle Isole Cayman, la First Sponsor Limited. Quest’ultima è controllata da tre società di Singapore, ciascuna delle quali sorretta a sua volta da altre controllanti. La catena societaria è tanto frammentata che è difficile stabilire la persona fisica che è titolare effettiva del gruppo. Di certo, la quota più consistente è di proprietà della famiglia Kwek, la più ricca famiglia di Singapore, con origini cinesi. Con First Sponsor, gestiscono uffici e alberghi di lusso tra Cina, Paesi Bassi, Australia e Germania. Nel bilancio si legge che prevedono per il Grand Hotel Puccini una trasformazione in ostello della gioventù, in modo da diventare un importante struttura ricettiva.

Data la fitta rete di nomi dietro First Sponsor, non è possibile sapere chi abbia deciso questo sviluppo per l’immobile di corso Buenos Aires. Sta di fatto che per completare l’acquisto il gruppo di Singapore ha dovuto attendere la fine del processo contro la vecchia proprietà Gabbai avvenuto nel 2019, quando la Corte di Cassazione ha confermato la condanna per peculato della vecchia società proprietaria dell’albergo per non aver versato, tra gennaio e giugno 2013, le tasse di soggiorno raccolte all’amministrazione comunale. Ora che le lungaggini legali italiane si sono chiuse, però, è dentro First Sponsor Limited che, a seguito dell’emergenza Covid, sono nati dei contrasti. Verso la fine del 2020 uno dei nomi dei proprietari dei veicoli finanziari di First Sponsor, Kwek Leng Peck, ha infatti lasciato le aziende di famiglia in disaccordo con un investimento in Cina proprio nel settore alberghiero. Secondo analisti finanziari citati da Bloomberg, la crisi potrebbe essere stata acuita dalla crisi economica che il gruppo dovrà affrontare dopo la pandemia.

Kryalos, la forma di Blackstone a Milano

Si scrive Kryalos, si legge Blackstone. La società – del tutto italiana nella formazione e nella dirigenza – è stata scelta come «operating partner» nel settore immobiliare in Italia da Blackstone, multinazionale della finanza di base a New York. Dal 2019 il 35% delle quote di Kryalos sono di proprietà di Blackstone che controlla Kryalos Investment attraverso due veicoli lussemburghesi a loro volta controllati al 100% dalla società delle Isole Cayman Brep Investment 9q Lp Limited, uno dei fondi di Blackstone. Kryalos è l’ultima società di asset management di cui Blackstone è diventata socia, ma è presente a Milano già da tempo.

Secondo lo studio di Transparency International Kryalos è il secondo gruppo più attivo in Italia negli ultimi cinque anni con investimenti in Italia per oltre 980 milioni di euro, a Milano soprattutto. Il gruppo internazionale di Blackstone ha sede a Londra e tra le ultime sedi aperte, dopo Abu Dhabi e Parigi, c’è anche Milano. Ha chiuso il 2020 con un portafoglio di asset da 7,9 miliardi di euro, in aumento del 20% sull’anno precedente. Per Kryalos, il settore privilegiato degli investimenti immobiliari è quello uffici, che copre il 44% del totale. Tra le ultime operazioni in corso, Kryalos ha realizzato l’acquisto di un immobile nel Business District Bicocca, nuovo distretto destinato agli uffici nella periferia nord della città e la cessione del Palazzo delle Poste (edificio storico di piazza Cordusio che sta di fronte a quello acquistato dalla Fosun International, sede di Starbucks, JP Morgan e della stessa Kryalos). Quest’ultimo era di proprietà di un fondo gestito da Kryalos con Blackstone come socio al 100% il quale ha ceduto l’immobile per 246,7 milioni al fondo Milan Trophy RE Fund 3, la cui società di gestione è sempre Kryalos, ed è «sottoscritto da un club deal di investitori della divisione Private Banking di Mediobanca», come si legge nel comunicato stampa.

Secondo lo studio di Transparency International Kryalos è il secondo gruppo più attivo in Italia negli ultimi cinque anni con investimenti in Italia per oltre 980 milioni di euro, a Milano soprattutto

Fuori dall’Italia il fondo americano ha investito in modo deciso anche nell’abitare privato. «Nel giro di pochissimo tempo investitori privati e gestori di patrimoni come Blackstone sono diventati i più grossi proprietari/locatori al mondo, con l’acquisto di migliaia e migliaia di unità abitative tra Nord America, Europa, Asia e Sudamerica», diceva nel 2019 il presidente del gruppo di lavoro delle Nazioni Unite su diritti umani e imprese Surya Deva. Il modello di business di cui Blackstone è capofila ha trasformato la casa in un mero bene finanziario, quando invece dovrebbe essere anche un diritto. È stato l’innesco, dice l’Onu, del processo di “finanziarizzazione” dell’abitare: «I proprietari – aggiunge il professor Deva – sono diventati corporazioni senza faccia che creano scompiglio per i diritti degli inquilini alla sicurezza e contribuiscono alla crisi globale della casa».

In una lettera inviata alla società, il gruppo di esperti delle Nazioni Unite ha contestato a Blackstone le operazioni di lobbying per evitare che passassero norme per calmierare gli affitti in California e alcune operazioni con cui ha acquistato interi complessi immobiliari con la promessa di offrire maggiori servizi, invece ha sfrattato gli inquilini più poveri e alzato i canoni d’affitto. Alcuni di questi progetti contestati sono peraltro stati già rivenduti, come il complesso di Ostrovo in Repubblica Ceca, dove gli inquilini secondo quanto riscontrato dagli esperti erano a maggioranza rom. A Madrid Blackstone ha comprato anche case di edilizia residenziale pubblica alzando in seguito l’affitto tanto da «costringere molti a lasciare le proprie abitazioni», annotano gli esperti. A Copenhagen la presenza di Blackstone a partire dal 2012 ha stravolto il mercato, raddoppiando affitti da 700-900 corone mensili a seguito di interventi di ristrutturazione. In Svezia, tra il 2009 e il 2017 gli affitti sono aumentati tra il 59 e l’84%, a seconda delle tipologie. Da quando Blackstone è entrata in maggioranza di una società pubblica che gestisce 21mila appartamenti a Stoccolma, con gli interventi di ristrutturazione «gli affitti sono aumentati del 50%» mentre «il prezzo delle azioni è cresciuto del 279% dal 2014».

Blackstone ha risposto che la lettera delle Nazioni Unite contiene «numerose accuse false, significativi errori materiali e conclusioni imprecise». L’azienda ha precisato che il mercato, a prescindere dal suo intervento, ha visto negli ultimi dodici anni la riduzione delle nuove case del 50% negli Usa e del 90% in Spagna. Blackstone ha poi precisato che gli interventi di ammodernamento hanno migliorato le condizioni abitative degli inquilini, permesso a famiglie che prima non avrebbero potuto permetterselo di stare in un’abitazione più nuova e che l’azienda è sempre stata attenta a rispondere alle esigenze degli inquilini.

Per ora, a Milano e in generale in Italia, l’intervento di Blackstone si concentra su poli della logistica e uffici. Due immobili in gestione a Kryalos a Milano sono invece a uso residenziale, ma con numeri piccoli.

L’uomo del cambiamento, Manfredi Catella

Se c’è un uomo simbolo degli investimenti della nuova Milano, di sicuro è Manfredi Catella. È il nome sempre presente nelle più importanti aggiudicazioni dei progetti immobiliari milanesi. La sua società si chiama Coima Sgr ed è tra le vincitrici dello Scalo Romano, uno dei progetti più ambiti della città. L’ex scalo ferroviario, da decenni in disuso, diventerà la sede del Villaggio Olimpico durante Milano-Cortina 2026. L’area pubblica è stata ceduta a una cordata tra Coima, Prada Holding (società di proprietà della casa di moda di Miuccia Prada che gestisce anche la vicina Fondazione Prada, museo realizzato in un’ex distilleria) e la francese Covivio, per 180 milioni di euro per 200 mila mq. Oltre al villaggio olimpico, alla nuova sede della multiutility A2a, ci saranno residenze, studentati e un parco di 100 mila mq, sui 20 ettari a disposizione. Intorno a quest’area nascerà Symbyosis, nuovo distretto del terziario milanese il cui sviluppo sarà guidato da Covivio. Il futuro è d’obbligo, ma il condizionale altrettanto: per quanto ci sia estremo ottimismo nel settore, quello che si sta valutando oggi sono solo rendering. Gruppi antagonisti storici, come il collettivo OffTopic, contestano l’operazione perché  considerano il verde pubblico una pecetta per coprire cemento e gentrificazione di un quartiere popolare.

Catella è anche dietro a Porta Nuova, la rinnovata area dove sorge uno dei landmark della nuova Milano, il Bosco Verticale, 28.700 metri quadri di appartamenti di lusso a pochi passi da corso Como, arteria della movida milanese. Coima Sgr è una società che fa sviluppo, quindi trasforma un’area e poi la vende. Nasce nel 2015 come distaccamento della Sgr italiana di Hines, società di sviluppo americana che è il principale attore delle compravendite immobiliare in Italia dal 2015, con 1,39 milioni di investimenti. Prima di acquisire Coima, è stato Catella a dirigere il ramo italiano di Hines, a partire dal 2005. In un’intervista del 2010 riportata nel suo blog quattro anni dopo dal giornalista dell’Espresso Vittorio Malagutti, Catella diceva: «Dopo la scomparsa di mio padre, sei anni fa, mi sono rimasti tre mentori: mia moglie, Gerald Hines e Ligresti». Ligresti è da intendersi Salvatore Ligresti, il costruttore più conosciuto della Milano degli anni Novanta deceduto nel 2018. Lo chiamavano «il vicerè», vista la sua propensione a mettere le mani su tutto ciò che contava in città.

La questione fiscale

Il boom delle diverse tipologie di fondi immobiliari, considerati dagli analisti del settore l’unico strumento possibile per garantire investimenti a lungo termine, si porta dietro alcune preoccupazioni di investigatori e ispettori dell’Agenzia delle entrate. Valgono per i fondi che hanno una struttura transnazionale. La prima e la più importante riguarda le identità degli investitori. La seconda riguarda il regime fiscale di comodo di cui – per legge – godono.

Costruire un’architettura fiscale semplice e chiara è sempre stata una delle precondizioni per rendere l’Italia un Paese attrattivo. Per aumentare l’interesse del comparto immobiliare, non ci sono imposte dirette sui fondi immobiliari. Sono le persone fisiche che ottengono dei ricavi sui quali si appkica l’aliquota normalmente del 26%. Un fondo immobiliare trasforma le cessioni di immobili in cessioni di partecipazioni in una società, con il risultato di ottenere un impatto fiscale molto basso. Chi è residente all’estero, inoltre, può spesso beneficiare di convenzioni tra il Paese di residenza e l’Italia per evitare regimi di doppia tassazione. Chi abusa di questi strumenti, però, potrebbe arrivare a disegnare uno schema in cui è totalmente esentato, arrivando a una totale evasione del fisco.

La tassazione è croce e delizia degli investitori in fondi immobiliari da sempre. «La rilevanza del fattore fiscale – si legge nel resoconto dell’audizione del marzo 2015 alla Commissione parlamentare per il controllo sull’attività degli enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale di Luca Zucchelli, dirigente della Banca d’Italia – ha fatto sì che i fondi immobiliari riservati e speculativi sono stati non di rado utilizzati impropriamente». Quest’uso «improprio», segnalato a partire dal 2005, in pratica riguarda la costituzione di diversi fondi che avevano in realtà un reale proprietario unico al solo scopo di ottenere una condizione fiscale più vantaggiosa. Da allora la normativa è cambiata, ma gli usi impropri, questo come altri, sono rimasti. Nel 2017, sempre Banca d’Italia scrive di 4,2 milioni di euro di commissioni chiesti per un errore nella valutazione della normativa da parte della società di gestione. La materia, insomma, si presta a malinterpretazioni.

«La rilevanza del fattore fiscale ha fatto sì che i fondi immobiliari riservati e speculativi sono stati non di rado utilizzati impropriamente»

Luca Zucchelli, dirigente della Banca d'Italia

Il problema diventa tanto più difficile da risolvere quanto più è opaca la struttura finanziaria e quanto più sconosciuto è il quotista del fondo. Nel caso di contenziosi fiscali lunghi ed estenuanti, sia l’Agenzia delle entrate sia il contribuente può risolvere la questione attraverso uno strumento che è definito “accertamento con adesione”. I dati dell’ultimo bollettino degli accertamenti fiscali del bimestre gennaio-febbraio indicano che dopo i controlli il gettito recuperato è stato di 1,1 miliardi (-34% rispetto al 2020). Non esistono dati al dettaglio ma una parte certamente riguarda anche operazioni immobiliari. Si tratta di accertamenti quindi che si sono risolti con il contribuente che ha accettato di pagare.

Per gli investimenti superiori ai 30 milioni di euro esiste anche un istituto che si chiama “interpello per nuovi investimenti”, per cui è previsto un accordo ad hoc tra chi riscuote e il contribuente. In pratica l’Agenzia delle entrate, a porte chiuse, stabilisce con un grosso contribuente quale sia la cifra corretta da versare al fisco, a fronte dell’indotto che si prevede possa creare l’investimento di partenza. L’interpello è tra le voci inserite all’interno del pacchetto per la “cooperative compilance”, il regime di adempimento collaborativo: in pratica è una forma di incentivo a risolvere le questioni con il fisco italiano. Introdotto nel 2017, il primo gruppo a farne uso è stato Ferrero, l’azienda della Nutella. Quell’anno Il Sole 24 Ore ha celebrato il fatto che fosse aumentato il gettito fiscale a cui ha contribuito la società, ma va registrato che Ferrero continua comunque a mantenere la propria sede principale in Olanda, dove la tassazione per le società è agevolata. Le misure che prevedono una collaborazione tra fisco e contribuente permettono sì maggiore «certezza fiscale», ma alla fine si adeguano alla competizione fiscale che permette ai gruppi sufficientemente ricchi di disegnarsi una tassazione su misura, in Italia e non solo.

Anche le operazioni immobiliari, dato il loro ammontare, possono risolversi in questo modo. Il problema, ancora una volta, è il possibile abuso: l’ammontare stabilito non è “scrutinabile”, resta un accordo tra le due parti, non se ne conosce l’entità. Nemmeno è noto quanto di frequente se ne faccia uso. Banalizzando, il timore è che il sistema fiscale complesso dei fondi immobiliari alla fine sia una forma di incentivo ad accordi di questo genere.

Già al tempo dei Paradise Papers, il database di documenti riservati dello studio legale Appleby del 2017 aveva rivelato come i colossi del settore immobiliare si rivolgessero a grandi società di consulenza fiscale per evitare di pagare più tasse. Il Guardian, in un’inchiesta, aveva raccontato come Blackstone si fosse fatta assistere in alcune operazioni milionarie, in particolare nell’acquisto di un business park a ovest di Londra: un’operazione da 480 milioni di sterline. Come sottolinea lo stesso Guardian, non c’è nulla di illegale, ma è altrettanto un fatto che la creazione di questo sistema di veicoli finanziari che passa dalle isole del Canale al Lussemburgo ha avuto come unico effetto la riduzione del gettito da pagare in Gran Bretagna. Eppure l’evasione attraverso operazioni immobiliari non è un tema molto studiato: l’ultima ricerca a livello Ocse è un report del 2007 in cui si legge che «il settore immobiliare è stato identificato come settore importante per facilitare evasione fiscale e riciclaggio».

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Milano, la città che aspetta il 2030

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Milano, la città che aspetta il 2030

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A Milano «corre l’anno 2030» dal 1996. All’epoca lo cantavano gli Articolo 31, il gruppo rap di J-Ax, nato nella periferia della città, nel quartiere dormitorio di Pioltello. La canzone, 2030, era già un ricordo malinconico degli anni Novanta, di «quando il mondo era l’arca/e noi eravamo Noè/era difficile ma possibile/non si sapeva dove e come/ma si sapeva ancora perché». Quel ritornello, 24 anni dopo, ha ancora qualcosa da dire.

Oggi l’orizzonte temporale del 2030 è diventato il traguardo da raggiungere per la trasformazione della città, secondo il sindaco Giuseppe Sala. Il piano di gestione del territorio è intitolato Milano 2030 perché, dice il sindaco, «a Milano non si improvvisa». Nel mondo del primo cittadino, a differenza dei confusi anni Novanta degli Articolo 31, il futuro arriverà a Milano (il “dove”) con un piano ben preciso (il “come”). Lo ha illustrato il 4 aprile 2019 a San Patrignano, invitato dalla presidentessa della fondazione (ed ex sindaca della città) Letizia Moratti al Sustainable Economy Forum della comunità di recupero per tossicodipendenti. Dopo aver riconosciuto alla sua predecessora una visione a tratti comune con la sua (l’Expo 2015 di cui Sala è stato commissario, in fondo, è un’idea di Moratti), ha parlato delle tre linee direttrici della Milano del 2030: lo sviluppo urbano («non siamo contro il fatto di costruire», purché sia attento all’ambiente), il sistema di mobilità e il verde pubblico. Ha poi parlato dell’idea di fondo che permea l’anima milanese: «L’idea di una trasformazione non radicale ma che non si ferma mai della città». Il motivo? L’unico “perché” pare essere che i milanesi abbiano l’attitudine al «fare», che la trasformazione sia inevitabile: «C’è un falso mito sul modello Milano che dice come questo sia stato un modello di rincorsa di crescita e di turismo, – dichiara Sala in un intervento del 14 aprile 2021 organizzato dalla Triennale di Milano -. È stato anche questo, ma è stato anche una grande voglia di cambiamento e di analisi del futuro». Futuro a prescindere, un nuovo mito per sostituire il vecchio.

Il Covid ha però messo in subbuglio le carte, per quanto, secondo analisti del mercato, non abbia ridotto il flusso di investimenti sulla città. Silvia Mugnano, professoressa di sociologia dell’ambiente e del territorio dell’Università Bicocca, sostiene che Milano durante la pandemia abbia dimostrato di essere abitata soprattutto da cittadini temporanei. «Questo – prosegue – ha significato un cambio anche nel mercato immobiliare: le case si stanno svuotando, ci sono molti appartamenti disponibili per l’affitto, ma i prezzi non scendono. Simbolo del fatto che gli investitori, nonostante la crisi, reggono». Gli “investitori” sono la benzina del cambiamento senza se e senza ma di cui parla Sala. Nel mercato abitativo in particolare, questi investitori sono i proprietari degli immobili o gli sviluppatori dei progetti immobiliari.

Secondo Mugnano ne esistono di due categorie: i fondi immobiliari – italiani ma soprattutto internazionali – che hanno in gestione i maggiori progetti di riqualificazione urbana della città e i piccoli investitori, che nel mattone vedono la forma più semplice ed efficace di risparmio. Nonostante i lockdown a ripetizione, nessuno di loro ha del tutto interrotto i cantieri: «È come se ci si stesse preparando a una nuova fase di esplosione del mercato immobiliare, che coinciderebbe con le Olimpiadi invernali del 2026». Eppure, secondo la professoressa, oggi la città è inginocchiata: il blocco degli sfratti e dei licenziamenti ha congelato la situazione, «ma quando si tornerà alla normalità bisognerà vedere cosa succede in un contesto come quello milanese, dove c’erano già problemi all’accesso alla casa. E allora non si capisce se si continui a costruire perché il treno in corsa non si può più fermare, o perché davvero ci si aspetta una grande rinascita». Lo avevano detto gli Articolo 31 che nel 2030 non si sarebbe più saputo il “perché”.

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Mugnano parla della Milano post Covid-19 come la «città da 15 minuti»: un concetto di urbanistica proposto con insistenza dalla giunta guidata dal sindaco Sala secondo cui il futuro delle metropoli consisterebbe nell’essere composte da quartieri tutti autosufficienti, dove gli abitanti in 15 minuti a piedi o in bici abbiano tutti i servizi necessari. L’idea è stata lanciata qualche mese fa dal direttore scientifico della Sorbona, Carlos Moreno, e applicata al contesto di Parigi, per poi essere copiata anche da Milano. «L’amministrazione sta provando a replicare questo modello, anche se la residenzialità a 15 minuti mette un po’ in discussione il valore aggiunto del vivere in città, che consiste proprio nell’eterogeneità e nell’avere la possibilità di attraversare zone anche molto diverse, ognuna con un’offerta peculiare di beni e servizi», continua Mugnano.

L’evoluzione di Milano

Prima che il Covid-19 arrivasse a sconvolgere il volto della città, Milano ha attraversato tre fasi: anni Novanta, primi anni Duemila, dopo il 2015.

A fine anni Novanta, ci sono stati i grandi progetti di riqualificazione urbana e riconversione delle ex aree industriali, in un’ottica di un policentrismo urbano legato al rilancio di questi territori attraverso l’industria creativa e culturale. È stato l’apice dell’era dei “palazzinari” (i più famosi dei quali sono Salvatore Ligresti e Silvio Berlusconi), l’onda lunga della “Milano da bere” cominciata negli anni Ottanta. «L’idea centrale che stava alla base di queste trasformazioni era quella dell’industria culturale della conoscenza, la stessa che oggi viene usata per la zona dell’ex Expo», afferma Mugnano. I concetti, in fondo, ritornano anche in epoche che sembrano tanto distanti. È così che i quartieri periferici di Bovisa, Bicocca e Barona (le cosiddette tre B) «sono diventati nuovi poli universitari, con un mix abitativo di abitanti temporanei e residenti stabili. Si è creato così un policentrismo urbano che vede centri culturali sparsi in tutta la città. La conseguenza, oltre alla riqualificazione di queste aree, è stata la gentrificazione di alcuni quartieri».

«Il Covid ha significato un cambio anche nel mercato immobiliare: le case si stanno svuotando, ci sono molti appartamenti disponibili per l’affitto, ma i prezzi non scendono. Simbolo del fatto che gli investitori, nonostante la crisi, reggono»
Silvia Mugnano, professoressa di sociologia dell’ambiente e del territorio dell’Università Bicocca

Gli esempi sono zone della movida, come Isola, chiamata così perché inizialmente staccata dal resto della città; il set principale del Salone del Mobile, la zona di via Savona-via Tortona, oppure quelli che un tempo erano quartieri di case di ringhiera come i Navigli. A metà Novecento erano i bastioni dove abitava la classe operaia, in quella che all’epoca era la prima periferia. La vita si svolgeva nel cortile privato, sotto lo sguardo di chi stava al ballatoio. Oggi, in parte, sono diventati gli snodi del distretto del design o della movida milanese.

Poi sono arrivati i grandi investitori internazionali. Fin dai primi anni Duemila, la città ha cercato di attrarre nuovi residenti, nuovi lavoratori, e anche nuovi capitali stranieri. Milano cercava un posto in Europa e non più solo in Italia. Questo ha cambiato completamente lo skyline, ma anche le dinamiche sociali all’interno della città. I quartieri dei grattacieli, Porta Nuova e CityLife, sono completamente nuovi, concepiti da archistar, architetti di fama mondiale che dalla riconversione di questi spazi hanno creato nuove icone architettoniche. «Si tratta di un modello molto più europeo di riqualificazione urbana: c’è stato un cambio di passo, si è alzata l’asticella e Milano è entrata a far parte della competizione immobiliare a livello internazionale – spiega Mugnano –. Il rovescio della medaglia è che questo ha comportato un certo appiattimento, con alcuni quartieri milanesi che cominciano ad assomigliare ad altri quartieri di grandi metropoli europee. Potremmo definirla una globalizzazione del paesaggio».

In questa fase, alcuni investitori tradizionali «sono stati tagliati fuori dalla competizione (come è accaduto per CityLife), mentre altri ne hanno approfittato per fare uno scaling-up e iniziare a operare su un piano più internazionale», aggiunge Mugnano. Era una fase di espansione, almeno fino alla crisi economica del 2008.

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Milano, insomma, ha fatto da apripista in Italia ai processi di finanziarizzazione del mercato immobiliare, con tutti i vantaggi ma anche le distorsioni che ne sono derivati. In che modo si è posta la politica nei confronti di questi cambiamenti? «L’amministrazione si è comportata come un giano bifronte – commenta Mugnano –. Da un lato ha messo in campo strumenti innovativi di marketing urbano, per attrarre capitali, eventi, ma anche una tipologia specifica di popolazione: giovani, talenti, con elevato capitale culturale. La tendenza è legata all’attrazione delle università e delle eccellenze milanesi (come moda e design) che si portano dietro l’interesse di giovani con una certa estrazione sociale. Dall’altro lato, assecondare questo processo ha creato disuguaglianze molto forti: diversi quartieri di edilizia residenziale pubblica sono stati lasciati a se stessi, come San Siro, Corvetto, Gratosoglio. Certo, ci sono stati dei tentativi di ricucire queste due facce della città, con progetti di urbanismo tattico nelle periferie, e di abitare sociale e alternativo. Eppure non si è ampliata l’offerta abitativa dell’edilizia residenziale pubblica, e questo è un segnale del fatto che non si stanno facendo investimenti in questo senso».

Quest’ultima fase storica è esplosa con Expo 2015 che è stata «un’operazione di successo, una vetrina fondamentale per l’Italia», sostiene l’avvocata Valeria Genesio di Agedi Italia, atelier di servizi immobiliari con sedi anche nel Principato di Monaco, Francia, Lussemburgo e Russia. Le Olimpiadi invernali di Milano-Cortina 2026, il prossimo evento nell’agenda internazionale cittadina, «sono una scia, l’occasione per portare il turismo internazionale anche a Cortina e per mettere mano alle infrastrutture, che è una delle carenze che abbiamo», prosegue. Chi è del settore come Genesio, infatti, non è preoccupato per l’andamento del mercato: «L’emergenza Covid ha avuto un effetto sospensivo – continua – ma nella ripresa si stanno sviluppando i trend che erano in atto», ad esempio lo sviluppo di segmenti del settore immobiliare come gli studentati e il “senior living”, una sorta di residence con servizi destinati agli anziani.

Il motivo principale è che questa crisi non è stata sistemica come quella del 2008, ma un’improvvisa frenata di un treno che in realtà era già in corsa. Secondo Genesio, Expo è stato un innesco fondamentale per la ripresa del mercato immobiliare milanese, anche Cortina potrebbe esserlo, ma il contesto è già in continua crescita. La corsa è ripresa se non per qualche segmento che è più in difficoltà, come il mercato degli affitti per gli uffici (ma è solo questione di tempo) o gli affitti a brevissimo termine (segmento, per altro, in cui il boom secondo Genesio era stato eccessivo). L’altra faccia della medaglia è l’analisi che propongono i ricercatori, come Emanuele Belotti dello Iuav di Venezia, che a Il Fatto Quotidiano ha dichiarato che Milano, come altre città europee, va considerata quasi come una «città-rifugio per i capitali internazionali, un fatto che può concorrere a spiegare la relativa tenuta dei valori immobiliari anche nelle fasi di crisi». Una circostanza che fa sembrare che la crisi sia scongiurata, ma che vale (forse) solo per quella economica e non per quella sociale.

Gli investimenti pubblico-privati e la finanziarizzazione della città

Il maxi evento di rilancio del brand Milano, l’Expo del 2015, è stato possibile grazie a finanziamenti pubblici. Durante il suo mandato, il sindaco Sala ha cercato di usare il rinnovato brand milanese per attrarre più investimenti privati da impiegare nella trasformazione della città. Per sviluppare aree industriali o infrastrutturali dall’alto potenziale, ormai dismesse, l’amministrazione ha creato «nuovi strumenti di pianificazione, che insistono su aree specifiche del territorio urbano, e che si caratterizzano per essere molto flessibili», spiega Veronica Conte, borsista di ricerca presso l’Università Bicocca ed esperta di trasformazioni urbane e finanziarizzazione del mercato immobiliare.

Il problema è però capire fino a quando gli investitori privati svilupperanno queste aree in sintonia con il pubblico. Oltre al citato scalo ferroviario di Porta Romana, Veronica Conte ricorda che c’è lo spazio Mind-Milano Innovation District, area che sorge dove un tempo c’erano i padiglioni di Expo. Il progetto è una sorta di città nella città, un polo scientifico all’avanguardia, con tanto di residenze e la nuova sede dell’ospedale Galeazzi (inaugurazione prevista nel 2025): «La nuova destinazione ha fatto tantissima discussione a livello metropolitano: quella è un’area fortemente strategica, da cui si potrà capire chi sono i nuovi attori protagonisti del mercato immobiliare milanese».

Come funziona un fondo immobiliare

I fondi immobiliari sono enti finanziari che investono non meno di due terzi del loro patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Possono essere di due generi: “chiusi” oppure “aperti”. Nel primo caso, i fondi raccolgono le sottoscrizioni solo durante l’emissione e il diritto al rimborso è previsto solo a una certa scadenza. Nel secondo caso, entrata e uscita dal fondo hanno meno vincoli. La durata di un fondo immobiliare è per legge tra i dieci e i trent’anni. Il loro scopo è trovare investitori a lungo termine, o nel mercato dei piccoli risparmiatori (il cosiddetto retail), più trasparente perché i fondi sono obbligati a quotarsi in Borsa, oppure tra investitori qualificati, i cui fondi non sono invece quotati e di conseguenza non hanno alcun obbligo di comunicazione. Il ritorno per gli investitori sta in dividendi e alla scadenza del fondo nella redistribuzione del patrimonio, come stabilito dal prospetto informativo.

Le tendenze osservate negli ultimi anni mostrano come i grandi operatori immobiliari si starebbero spostando sempre di più al di fuori della circonvallazione, verso un territorio metropolitano più esteso, e verso nuovi segmenti del real estate, in particolare lo student housing e il senior living. «Fino a prima della pandemia, Milano da un lato attraeva molti giovani, che avevano difficoltà di accesso alla casa, e dall’altro aveva una popolazione sempre più anziana, che necessitava spazi di vita idonei – racconta Conte –. Ora l’emergenza sanitaria ha mescolato molto le carte ed è difficile fare previsioni per il futuro. Comunque, la conseguenza più rischiosa della finanziarizzazione del mercato immobiliare resta sempre la stessa: il pericolo è che in questi processi, dove i grandi investitori hanno grandi expertise e grandi fondi, il pubblico non assuma il ruolo di guida e gli attori finanziari abbiano un impatto molto forte sulla governance del territorio, che potrebbe perdere di vista il bene comune. I processi di finanziarizzazione portano infatti a una decontestualizzazione della pianificazione urbana, che risponde sempre più a bisogni globali e sempre meno alle necessità della comunità».

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Già nel 2006 il professor Luca Gaeta del Politecnico di Milano scriveva del fenomeno della finanziarizzazione. Non lo definiva solo con la comparsa di fondi, banche e assicurazioni nel controllo di pezzi di mercato finanziario, ma soprattutto riconosceva già 14 anni fa come la finanziarizzazione fosse legata alla «concentrazione degli asset immobiliari nel portafoglio di istituzioni finanziarie, che compiono scelte di sviluppo, di investimento e di gestione orientate da una logica reddituale». È un fenomeno che si lega indissolubilmente alla maggiore disponibilità di strumenti finanziari, anche solo per l’acquisto di una casa. Ciò che ne deriva è che i beni immobiliari finiscono per concentrarsi nelle mani di chi vuole metterli a reddito e non solo esserne proprietario.

Scrivono Marianna Filandri e Gabriella Paulì su Quaderni di Sociologia del 2019 che «il mercato immobiliare non si configura più esclusivamente come luogo dove viene soddisfatto il bisogno abitativo delle famiglie ma piuttosto come mercato dove si riproducono interessi finanziari di gruppi diversi». È stato un fenomeno lento, a cui hanno contribuito «sia l’evoluzione del sistema bancario sia la conseguente liberalizzazione del mercato del credito. In questo processo si inseriscono a pieno titolo – anche sul piano politico-culturale – la nascita e la diffusione dei fondi immobiliari».

«Il mercato immobiliare non si configura più esclusivamente come luogo dove viene soddisfatto il bisogno abitativo delle famiglie ma piuttosto come mercato dove si riproducono interessi finanziari di gruppi diversi»
Marianna Filandri e Gabriella Paulì

Il 13 aprile 2021 Arcipelago Milano, storica rivista fondata dall’ex costruttore e membro del comitato antimafia del Comune Luca Beltrami Gadola, ha pubblicato una lettera aperta al sindaco Sala. La firmano in 26 esponenti dei sindacati degli inquilini, operatori dei laboratori di quartiere, professori del Politecnico. Sono alcuni degli attori che hanno permesso al centrosinistra di tornare a vincere a Milano con Giuliano Pisapia e di restare al potere ancora oggi. Arcipelago Milano è una realtà culturale che fa dibattito, in città, dal 2009.

Nel documento si legge: «Sindaco, la pandemia rivela la verità del Modello Milano: le politiche che da una parte arricchiscono i ricchi, dall’altra lasciano vuoto il frigorifero di un numero sempre maggiore di poveri, privi di risorse». E più avanti: «Quale Idea di Città realizzano le istituzioni che fanno appello alla solidarietà mentre decidono di non attivare nuove politiche redistributive e di giustizia sociale?». Per quanto il mercato – come dicono gli addetti ai lavori – continui a funzionare, c’è un pezzo di città che sente una mancanza di senso nella Milano da qui al 2030. Trova una visione, ma nel senso del marketing, e non del «perché».

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