La Galleria Vittorio Emanuele è soprannominata il “salotto di Milano”. Un salotto con la pianta a croce, come una chiesa. Fin dalla sua costruzione è infatti uno snodo sacro per commerci e incontri della borghesia cittadina. Nel 2018 il Comune di Milano ha emanato un bando per assegnare lo Urban Center, spazio eventi che occupava, fino ad allora, la vetrina più vicina all’ingresso che affaccia su piazza della Scala. Si trattava di uno spazio pubblico da affidare in gestione a dei privati. Su proposta del consigliere David Gentili, il Consiglio Comunale ha introdotto una mozione anti-corruzione per pretendere che i partecipanti rendessero esplicito chi fosse il titolare effettivo della nuova proprietà, pena l’esclusione dalla gara. Nessuna amministrazione pubblica si era mai spinta a tanto. E alla fine anche quella milanese è dovuta tornare sui suoi passi: l’Autorità nazionale anticorruzione (Anac) ha infatti fermato l’iniziativa, affermando che il Comune si stava arrogando un potere al di là della sua competenza.

Al di là dell’esito (lo spazio è stato assegnato a Moncler, azienda italiana del tessile) il problema di sapere esattamente chi si sta appropriando di parti importanti della città esiste. Secondo una ricerca di Transparency International pubblicata ad agosto 2020, negli ultimi cinque anni Milano ha attratto 6,8 dei 12,9 miliardi dei fondi esteri interessati al settore immobiliare italiano. Le strutture societarie delle entità coinvolte nelle compravendite sono spesso molto articolate, con sistemi di scatole cinesi e sedi in paradisi fiscali. Molto di rado i reali proprietari sono noti. Molto spesso accanto ai pochi nomi che si riescono a scoprire ce ne sono molti altri completamente nascosti, fra quote di minoranza e investitori piccoli e grandi.

Il motivo di tutta questa complessità è il vantaggio fiscale di cui si può beneficiare in certe giurisdizioni che, di per sé, non è illegale. Indicare però chi siano i beneficiari effettivi che guadagnano da un certa compravendita è fondamentale per due motivi: capire le intenzioni di chi investe e riscuotere le tasse.

Se il beneficiario non è noto, da un lato ci potrebbero essere infiltrazioni criminali all’interno dei veicoli di investimento (anche con quote minoritarie); dall’altro, c’è un tema di sconti fiscali che sono sì previsti dalle legge, ma che non è detto per questo che siano equi e corretti. Sul fronte dei vantaggi tributari, per esempio, convenzioni e accordi contro le doppie tassazioni offrono esenzioni dal pagamento delle tasse per soggetti residenti all’estero. Ma quando il beneficiario ultimo di un’operazione è ignoto, non è neanche possibile accertare se abbia diritto o meno a tali agevolazioni. Così come fare certe domande non è permesso all’amministrazione comunale della città, è impossibile per la stessa Agenzia delle Entrate a volte.

Rispetto invece all’infiltrazione criminale nei fondi con titolare effettivo nascosto all’estero, il rischio c’è, ma al momento non è stato rilevato da indagini specifiche. L’avvocata Valeria Genesio di Agedi Italia afferma che «questo pericolo al momento non lo sento», anche in virtù delle normative antiriciclaggio e della tracciabilità in tutto il mondo delle operazioni di alcuni dei principali attori venuti a Milano. Che le proprietà immobiliari siano un strumento di riciclaggio è un fatto assodato, ma che la ripulitura del denaro in immobili avvenga attraverso fondi e veicoli d’investimento di base all’estero sarebbe in effetti una novità per l’Italia. I segnali però che l’ambiente vada tenuto monitorato sono tanti e provengono anche da città “modello” per lo sviluppo immobiliare di Milano.

Nel rapporto di valutazione del rischio curato dalla National Crime Agency, l’agenzia britannica che si occupa di criminalità organizzata, si legge per esempio che «elite straniere corrotte continuano a essere attratte dal mercato immobiliare, specialmente a Londra, allo scopo di mascherare i profitti della loro corruzione». In pratica, a Londra, una delle città prese dal sindaco di Milano Giuseppe Sala come esempio, si continua a riciclare denaro sporco tramite le operazioni immobiliari.

Per prevenire il rischio, uno degli strumenti da implementare è proprio un registro dei titolari effettivi di una società. Dal 2019 il Parlamento italiano ha recepito la direttiva europea che ne richiede l’introduzione, ma non sono ancora stati emanati i decreti attuativi. Alcune delle recenti compravendite di importanti edifici di Milano indicano invece quanto sarebbe utile disporre già di uno strumento del genere e quanto questo aiuterebbe a sgombrare il campo da possibili equivoci sulla guida di certe operazioni.

Il palazzo del Credito italiano, in piazza Cordusio

La cessione del Palazzo del Credito italiano è stata la più significativa operazione immobiliare di Milano privato su privato, nel luglio 2015, come segnala Transparency International. Prezzo d’acquisto: 354 milioni di euro; valore dell’investimento per il rifacimento dei 55 mila metri quadri: 440 milioni di euro. Il Palazzo del Credito Italiano – realizzato dall’architetto Luigi Broggi tra il 1901 e il 1902 – è stato per anni la sede di Unicredit in quello che da sempre è il cuore finanziario di Milano, piazza Cordusio.

I volti dei suoi acquirenti si perdono dietro un muro di scatole offshore. Gli investitori Quinbin Wang e Guangchang Guo, quest’ultimo soprannominato il Warren Buffett della Cina, sono le persone fisiche che stanno dietro alla proprietà di una holding con sede alle Isole Vergini Britanniche, Fosun International Holdings Limited. Quest’ultima è la società madre che controlla altre due società intermedie, entrambe con sede a Hong Kong, attraverso cui si arriva alla Fosun International Limited, l’acquirente del Palazzo del Credito italiano.

Fosun è un gruppo finanziario gigantesco nato nel 1992 con interessi molto diversificati. È proprietario, tra il resto, del Club Méditerranée, brand francese di resort di lusso, di quote del Cirque du Soleil, di un hedge fund londinese, di marchi di alta moda. Tra i suoi azionisti, dal 2015, c’è anche Jack Ma,il proprietario di Alibaba, il gigante dell’e-commerce cinese. Il gruppo ha anche un settore farmaceutico che sta distribuendo il vaccino BioNtech in Cina.

Guangchang Guo è stato anche al centro delle cronache in Cina, poco dopo l’acquisto del palazzo di piazza Cordusio. A fine del 2015 è infatti misteriosamente scomparso per quattro giorni, salvo poi riapparire a Shanghai circondato da poliziotti. Il miliardario ha dichiarato di essere stato impegnato con la polizia cinese nell’ambito di una complessa operazione, senza aggiungere altro. Secondo la ricostruzione di diversi media, l’uomo d’affari si sarebbe visto costretto a collaborare alla campagna anticorruzione iniziata dal presidente cinese Xi Jinping in quel periodo. Guangchang aveva infatti avuto relazioni d’affari con Wang Zongnan, businessman condannato a 18 anni di carcere sempre nel 2015.

Nell’ex palazzo del Credito Italiano gestito da Fosun avrà sede The Medelan, dal nome celtico della Milano preromana, uno spazio misto per uffici e negozi. “Investor”, secondo quanto riporta il sito, è Fidelidade, compagnia assicurativa portoghese controllata all’85% da Fosun attraverso un’altra matrioska di società che finisce alle Isole Vergini Britanniche. Il resto di Fidelidade è di proprietà dello Stato portoghese. Per lo sviluppo immobiliare, Fidelidade ha affidato la costituzione di un fondo immobiliare a DeA Capital Real Estate SGR, ex IDeA Finmit, ovvero la società del Gruppo DeAgostini dalla quale il fondo di Hong Kong ha acquistato il palazzo nel luglio 2015. Il fondo immobiliare che gestisce l’operazione si chiama Fondo Broggi, di cui Fidelidade è il primo quotista. Secondo il cronoprogramma iniziale, il progetto dovrebbe concludersi entro la fine del 2021 e nonostante l’emergenza Covid abbia costretto a una lunga chiusura, i gestori del progetto immobiliare promettono ritardi minimi.

In definitiva, l’operazione che contribuirà a disegnare il nuovo profilo di piazza Cordusio vede la partecipazione di capitali occulti. Qingbin Wang e Guangchang Guo sono di certo il volto “pubblico” della Fosun, ma le molteplici intermediarie e i fondi di investimento che partecipano all’operazione possono nascondere qualsiasi cosa. Non basta il profilo internazionale di Fosun a scacciare questi sospetti.

La strana svendita del Grand Hotel Puccini

La famiglia proprietaria del Grand Hotel Puccini nel 2010, i Gabbai, aveva un leasing con Unicredit a copertura dei 16 milioni di euro spesi per l’acquisto dell’albergo di corso Venezia 33, riporta il Corriere della Sera il 2 novembre 2015. La società dei Gabbai ha però smesso immediatamente di pagare finendo in causa, due anni dopo, con la banca. La sentenza a favore di Unicredit era scontata, ma le lungaggini con cui la stessa banca ha iniziato il processo hanno prodotto, alla fine, il fallimento della società proprietaria dell’albergo. Prima che Unicredit potesse rivalersi sull’immobile forte della sentenza a suo favore, l’albergo è stato rivenduto al prezzo stracciato di 3,5 milioni di euro: una perdita di valore di 13 milioni nel giro di cinque anni, mentre tutta la città vedeva già le quotazioni immobiliari che cominciavano il rialzo, dopo anni di crisi.

In questo caso la questione non è la trasparenza societaria, ma chi ha fatto da consulente all’operazione: uno studio di commercialisti guidato da Pasquale “Lino” Guaglianone, condannato per aver fatto da tesoriere per i Nar, i Nuclei armati rivoluzionari, e immortalato dagli inquirenti mentre incontra Paolo Martino, referente della cosca dei De Stefano a Milano. All’epoca il Corriere parlava di una «seconda consulenza» dello studio di Guaglianone a favore di clienti cinesi che avrebbero cercato di acquistare il grand hotel. Il sospetto era che il consulente stesse facendo il doppio gioco in modo da ottenere la svendita dell’immobile.

Chi alla fine lo ha acquisito è stato prima il fondo Kona di BNP Paribas il quale poi nel 2019 lo ha rivenduto a una società delle Isole Cayman, la First Sponsor Limited. Quest’ultima è controllata da tre società di Singapore, ciascuna delle quali sorretta a sua volta da altre controllanti. La catena societaria è tanto frammentata che è difficile stabilire la persona fisica che è titolare effettiva del gruppo. Di certo, la quota più consistente è di proprietà della famiglia Kwek, la più ricca famiglia di Singapore, con origini cinesi. Con First Sponsor, gestiscono uffici e alberghi di lusso tra Cina, Paesi Bassi, Australia e Germania. Nel bilancio si legge che prevedono per il Grand Hotel Puccini una trasformazione in ostello della gioventù, in modo da diventare un importante struttura ricettiva.

Data la fitta rete di nomi dietro First Sponsor, non è possibile sapere chi abbia deciso questo sviluppo per l’immobile di corso Buenos Aires. Sta di fatto che per completare l’acquisto il gruppo di Singapore ha dovuto attendere la fine del processo contro la vecchia proprietà Gabbai avvenuto nel 2019, quando la Corte di Cassazione ha confermato la condanna per peculato della vecchia società proprietaria dell’albergo per non aver versato, tra gennaio e giugno 2013, le tasse di soggiorno raccolte all’amministrazione comunale. Ora che le lungaggini legali italiane si sono chiuse, però, è dentro First Sponsor Limited che, a seguito dell’emergenza Covid, sono nati dei contrasti. Verso la fine del 2020 uno dei nomi dei proprietari dei veicoli finanziari di First Sponsor, Kwek Leng Peck, ha infatti lasciato le aziende di famiglia in disaccordo con un investimento in Cina proprio nel settore alberghiero. Secondo analisti finanziari citati da Bloomberg, la crisi potrebbe essere stata acuita dalla crisi economica che il gruppo dovrà affrontare dopo la pandemia.

Kryalos, la forma di Blackstone a Milano

Si scrive Kryalos, si legge Blackstone. La società – del tutto italiana nella formazione e nella dirigenza – è stata scelta come «operating partner» nel settore immobiliare in Italia da Blackstone, multinazionale della finanza di base a New York. Dal 2019 il 35% delle quote di Kryalos sono di proprietà di Blackstone che controlla Kryalos Investment attraverso due veicoli lussemburghesi a loro volta controllati al 100% dalla società delle Isole Cayman Brep Investment 9q Lp Limited, uno dei fondi di Blackstone. Kryalos è l’ultima società di asset management di cui Blackstone è diventata socia, ma è presente a Milano già da tempo.

Secondo lo studio di Transparency International Kryalos è il secondo gruppo più attivo in Italia negli ultimi cinque anni con investimenti in Italia per oltre 980 milioni di euro, a Milano soprattutto. Il gruppo internazionale di Blackstone ha sede a Londra e tra le ultime sedi aperte, dopo Abu Dhabi e Parigi, c’è anche Milano. Ha chiuso il 2020 con un portafoglio di asset da 7,9 miliardi di euro, in aumento del 20% sull’anno precedente. Per Kryalos, il settore privilegiato degli investimenti immobiliari è quello uffici, che copre il 44% del totale. Tra le ultime operazioni in corso, Kryalos ha realizzato l’acquisto di un immobile nel Business District Bicocca, nuovo distretto destinato agli uffici nella periferia nord della città e la cessione del Palazzo delle Poste (edificio storico di piazza Cordusio che sta di fronte a quello acquistato dalla Fosun International, sede di Starbucks, JP Morgan e della stessa Kryalos). Quest’ultimo era di proprietà di un fondo gestito da Kryalos con Blackstone come socio al 100% il quale ha ceduto l’immobile per 246,7 milioni al fondo Milan Trophy RE Fund 3, la cui società di gestione è sempre Kryalos, ed è «sottoscritto da un club deal di investitori della divisione Private Banking di Mediobanca», come si legge nel comunicato stampa.

Fuori dall’Italia il fondo americano ha investito in modo deciso anche nell’abitare privato. «Nel giro di pochissimo tempo investitori privati e gestori di patrimoni come Blackstone sono diventati i più grossi proprietari/locatori al mondo, con l’acquisto di migliaia e migliaia di unità abitative tra Nord America, Europa, Asia e Sudamerica», diceva nel 2019 il presidente del gruppo di lavoro delle Nazioni Unite su diritti umani e imprese Surya Deva. Il modello di business di cui Blackstone è capofila ha trasformato la casa in un mero bene finanziario, quando invece dovrebbe essere anche un diritto. È stato l’innesco, dice l’Onu, del processo di “finanziarizzazione” dell’abitare: «I proprietari – aggiunge il professor Deva – sono diventati corporazioni senza faccia che creano scompiglio per i diritti degli inquilini alla sicurezza e contribuiscono alla crisi globale della casa».

In una lettera inviata alla società, il gruppo di esperti delle Nazioni Unite ha contestato a Blackstone le operazioni di lobbying per evitare che passassero norme per calmierare gli affitti in California e alcune operazioni con cui ha acquistato interi complessi immobiliari con la promessa di offrire maggiori servizi, invece ha sfrattato gli inquilini più poveri e alzato i canoni d’affitto. Alcuni di questi progetti contestati sono peraltro stati già rivenduti, come il complesso di Ostrovo in Repubblica Ceca, dove gli inquilini secondo quanto riscontrato dagli esperti erano a maggioranza rom. A Madrid Blackstone ha comprato anche case di edilizia residenziale pubblica alzando in seguito l’affitto tanto da «costringere molti a lasciare le proprie abitazioni», annotano gli esperti. A Copenhagen la presenza di Blackstone a partire dal 2012 ha stravolto il mercato, raddoppiando affitti da 700-900 corone mensili a seguito di interventi di ristrutturazione. In Svezia, tra il 2009 e il 2017 gli affitti sono aumentati tra il 59 e l’84%, a seconda delle tipologie. Da quando Blackstone è entrata in maggioranza di una società pubblica che gestisce 21mila appartamenti a Stoccolma, con gli interventi di ristrutturazione «gli affitti sono aumentati del 50%» mentre «il prezzo delle azioni è cresciuto del 279% dal 2014».

Blackstone ha risposto che la lettera delle Nazioni Unite contiene «numerose accuse false, significativi errori materiali e conclusioni imprecise». L’azienda ha precisato che il mercato, a prescindere dal suo intervento, ha visto negli ultimi dodici anni la riduzione delle nuove case del 50% negli Usa e del 90% in Spagna. Blackstone ha poi precisato che gli interventi di ammodernamento hanno migliorato le condizioni abitative degli inquilini, permesso a famiglie che prima non avrebbero potuto permetterselo di stare in un’abitazione più nuova e che l’azienda è sempre stata attenta a rispondere alle esigenze degli inquilini.

Per ora, a Milano e in generale in Italia, l’intervento di Blackstone si concentra su poli della logistica e uffici. Due immobili in gestione a Kryalos a Milano sono invece a uso residenziale, ma con numeri piccoli.

La questione fiscale

Il boom delle diverse tipologie di fondi immobiliari, considerati dagli analisti del settore l’unico strumento possibile per garantire investimenti a lungo termine, si porta dietro alcune preoccupazioni di investigatori e ispettori dell’Agenzia delle entrate. Valgono per i fondi che hanno una struttura transnazionale. La prima e la più importante riguarda le identità degli investitori. La seconda riguarda il regime fiscale di comodo di cui – per legge – godono.

Costruire un’architettura fiscale semplice e chiara è sempre stata una delle precondizioni per rendere l’Italia un Paese attrattivo. Per aumentare l’interesse del comparto immobiliare, non ci sono imposte dirette sui fondi immobiliari. Sono le persone fisiche che ottengono dei ricavi sui quali si appkica l’aliquota normalmente del 26%. Un fondo immobiliare trasforma le cessioni di immobili in cessioni di partecipazioni in una società, con il risultato di ottenere un impatto fiscale molto basso. Chi è residente all’estero, inoltre, può spesso beneficiare di convenzioni tra il Paese di residenza e l’Italia per evitare regimi di doppia tassazione. Chi abusa di questi strumenti, però, potrebbe arrivare a disegnare uno schema in cui è totalmente esentato, arrivando a una totale evasione del fisco.

La tassazione è croce e delizia degli investitori in fondi immobiliari da sempre. «La rilevanza del fattore fiscale – si legge nel resoconto dell’audizione del marzo 2015 alla Commissione parlamentare per il controllo sull’attività degli enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale di Luca Zucchelli, dirigente della Banca d’Italia – ha fatto sì che i fondi immobiliari riservati e speculativi sono stati non di rado utilizzati impropriamente». Quest’uso «improprio», segnalato a partire dal 2005, in pratica riguarda la costituzione di diversi fondi che avevano in realtà un reale proprietario unico al solo scopo di ottenere una condizione fiscale più vantaggiosa. Da allora la normativa è cambiata, ma gli usi impropri, questo come altri, sono rimasti. Nel 2017, sempre Banca d’Italia scrive di 4,2 milioni di euro di commissioni chiesti per un errore nella valutazione della normativa da parte della società di gestione. La materia, insomma, si presta a malinterpretazioni.

Il problema diventa tanto più difficile da risolvere quanto più è opaca la struttura finanziaria e quanto più sconosciuto è il quotista del fondo. Nel caso di contenziosi fiscali lunghi ed estenuanti, sia l’Agenzia delle entrate sia il contribuente può risolvere la questione attraverso uno strumento che è definito “accertamento con adesione”. I dati dell’ultimo bollettino degli accertamenti fiscali del bimestre gennaio-febbraio indicano che dopo i controlli il gettito recuperato è stato di 1,1 miliardi (-34% rispetto al 2020). Non esistono dati al dettaglio ma una parte certamente riguarda anche operazioni immobiliari. Si tratta di accertamenti quindi che si sono risolti con il contribuente che ha accettato di pagare.

Per gli investimenti superiori ai 30 milioni di euro esiste anche un istituto che si chiama “interpello per nuovi investimenti”, per cui è previsto un accordo ad hoc tra chi riscuote e il contribuente. In pratica l’Agenzia delle entrate, a porte chiuse, stabilisce con un grosso contribuente quale sia la cifra corretta da versare al fisco, a fronte dell’indotto che si prevede possa creare l’investimento di partenza. L’interpello è tra le voci inserite all’interno del pacchetto per la “cooperative compilance”, il regime di adempimento collaborativo: in pratica è una forma di incentivo a risolvere le questioni con il fisco italiano. Introdotto nel 2017, il primo gruppo a farne uso è stato Ferrero, l’azienda della Nutella. Quell’anno Il Sole 24 Ore ha celebrato il fatto che fosse aumentato il gettito fiscale a cui ha contribuito la società, ma va registrato che Ferrero continua comunque a mantenere la propria sede principale in Olanda, dove la tassazione per le società è agevolata. Le misure che prevedono una collaborazione tra fisco e contribuente permettono sì maggiore «certezza fiscale», ma alla fine si adeguano alla competizione fiscale che permette ai gruppi sufficientemente ricchi di disegnarsi una tassazione su misura, in Italia e non solo.

Anche le operazioni immobiliari, dato il loro ammontare, possono risolversi in questo modo. Il problema, ancora una volta, è il possibile abuso: l’ammontare stabilito non è “scrutinabile”, resta un accordo tra le due parti, non se ne conosce l’entità. Nemmeno è noto quanto di frequente se ne faccia uso. Banalizzando, il timore è che il sistema fiscale complesso dei fondi immobiliari alla fine sia una forma di incentivo ad accordi di questo genere.

Già al tempo dei Paradise Papers, il database di documenti riservati dello studio legale Appleby del 2017 aveva rivelato come i colossi del settore immobiliare si rivolgessero a grandi società di consulenza fiscale per evitare di pagare più tasse. Il Guardian, in un’inchiesta, aveva raccontato come Blackstone si fosse fatta assistere in alcune operazioni milionarie, in particolare nell’acquisto di un business park a ovest di Londra: un’operazione da 480 milioni di sterline. Come sottolinea lo stesso Guardian, non c’è nulla di illegale, ma è altrettanto un fatto che la creazione di questo sistema di veicoli finanziari che passa dalle isole del Canale al Lussemburgo ha avuto come unico effetto la riduzione del gettito da pagare in Gran Bretagna. Eppure l’evasione attraverso operazioni immobiliari non è un tema molto studiato: l’ultima ricerca a livello Ocse è un report del 2007 in cui si legge che «il settore immobiliare è stato identificato come settore importante per facilitare evasione fiscale e riciclaggio».