«Milano, a place to be». Il cartello è stato per anni appeso su un cavalcavia lungo viale Forlanini, l’ampia strada che conduce dall’aeroporto cittadino di Linate fino a piazza San Babila, in pieno centro. È stata colpa del New York Times, che ha indicato la città come scelta numero uno per le mete turistiche del 2015, l’anno in cui si è tenuta l’esposizione universale. Online si trova la leggenda che la formula sia stata coniata dallo stesso giornale. In realtà è stata un’interpretazione milanese, che ha fatto dell’articolo del quotidiano americano un claim pubblicitario.

Nella percezione cittadina e non solo, l’interessamento della stampa internazionale per la città, in quel 2015, ha trasformato la metropoli che si specchia nel grigio del suo cielo – condannata dai luoghi comuni a un girone dantesco popolato da chi è affetto da dipendenza da lavoro e da eventi – in un posto da vivere e visitare. Ha fatto seriamente apparire Milano nella mappa del turismo. La favola della Cenerentola che si riscatta dalla sua reputazione di città brutta si è avverata visto che la città nel 2019, prima del Covid, ha registrato quasi 11 milioni di turisti, una cifra mai vista in precedenza. Il claim ha funzionato così bene che a oltre cinque anni dal suo conio ancora circola «a place to be» nelle pubblicità di alcuni progetti immobiliari milanesi.

Discernere il vero cambiamento dal percepito sembra un mero esercizio di stile, dato che l’idea della nuova Milano, insieme ai turisti, è riuscita ad attrarre anche 13 miliardi di investimenti nel settore immobiliare, stando all’elaborazione del centro di ricerche specializzato Scenari Immobiliari nel report A Star is Born. Il totale previsto supera quello di Monaco di Baviera (10,8 miliardi), Amsterdam (10,2 miliardi), Stoccolma (9,5), Dublino (9,1) e Madrid (8,7).

Presentato in questo modo però, il risultato contiene una notevole componente promozionale. Lo storico dei risultati nel solo settore residenziale – elaborati da Arena for Journalism sulla base dati della società di consulenza Real Capital Advisory – indica infatti che Berlino, tra il 2007 e il 2020, ha attratto 42 miliardi di euro, mentre Milano era ferma a 800 milioni. Nel biennio 2019-2020 l’attrazione di Milano è stata di 4 miliardi di euro in tutto il comparto immobiliare, sempre secondo Real Capital Analytics: è un dato significativo se paragonato con il passato, ma è ancora infinitamente ridotto se si pensa a Londra (22 miliardi), Parigi (13), Berlino (11) o Monaco di Baviera (8). La città è cresciuta, è entrata nella lista delle prime dieci per capacità d’attrazione in Europa, ma resta ancora lontana dai primi posti.

L’ascesa di Milano in questa classifica è cominciata in modo deciso nel 2019, prima dell’emergenza sanitaria. A giugno di quell’anno, Milano è stata dichiarata vincitrice della gara per l’organizzazione delle Olimpiadi invernali del 2026, le cui gare si svolgeranno principalmente a Cortina d’Ampezzo, in Veneto, a quasi cinque ore di distanza, dato che nemmeno il più abile tra gli imbonitori potrà mai vendere che a Milano ci sono le montagne. Nel dossier di candidatura si legge: «Due città, Milano e Cortina, con il sostegno di quattro regioni – Lombardia, Veneto, Trento e Bolzano/Bozen- uniscono le loro forze per realizzare un’edizione dei Giochi memorabile, volta a favorire una maggiore cooperazione nell’ambito dell’intera macroregione alpina». Milano è definita «città ispiratrice, innovativa e creativa e tra le più dinamiche d’Europa, caratterizzata da un’economia forte ed eterogenea, spesso indicata come la capitale finanziaria dell’Italia».

Forse per la prima volta – lo è di certo in Italia – una candidatura a un evento internazionale di questa portata è vinta da una città che garantisce la realizzabilità del progetto, invece che da quella che lo dovrebbe ospitare. Lo scettro di città-vetrina per gli incontri internazionali le è stato conferito a partire da Expo 2015, momento a partire dal quale è come se Milano fosse legittimata a proporsi come capitale dell’Italia migliore. La vocazione internazionale e la sostenibilità (in termini di mobilità) sono due degli elementi su cui si fonda il marketing cittadino. Il 2026 è il prossimo orizzonte per richiamare nuovi investimenti, continuare a rinnovare il brand, prima ancora che la città, di Milano, e crescere.

Tra coerenza e contraddizioni: le tre Milano possibili

Al di là dell’abilità dei suoi venditori, Milano deve il suo successo anche ad alcuni fattori oggettivi, analizzati in particolar modo dal podcast Milano, Europa (sempre del 2019) curato da Francesco Costa e sponsorizzato da Euromilano, una delle più attive società immobiliari cittadine. Il primo fattore è l’estensione: solo 182 chilometri quadrati, il quarantatreesimo capoluogo d’Italia in classifica. Roma, per dire, ha un’estensione di oltre 1.200 chilometri quadrati. Se però si misura la conurbazione, il continuum urbano, quello di Milano diventa di oltre 1.400 chilometri quadrati, il quarto d’Europa. La combinazione di un centro ristretto e una periferia senza confini produce diverse “Milano possibili”.

C’è quella limitata al perimetro comunale, coerente nell’urbanistica e nell’offerta (principalmente terziario e lusso), il cui disegno originale è stato affidato al piano regolatore del 1889, il piano Beruto. C’è poi la Milano dell’hinterland, dove la maggioranza dei “milanesi” abita: meno pulita, ordinata e ricca del capoluogo, ma comunque raggiungibile (con qualche disagio). Nel 2020, dopo dieci anni di saldo positivo, i cittadini residenti nel Comune sono scesi di 12mila unità, tornando appena sotto la soglia degli 1,4 milioni di abitanti. Insieme al Covid e all’esplosione dello smart working è il motivo che fa dire a qualcuno che la città si svuoterà, teoria sulla quale però c’è molto dibattito e poca convergenza.

L’ultima Milano possibile è la Grande Milano, quella che si chiama Milano anche se in realtà è Monza, Brescia, Bergamo o addirittura Verona (non a caso terza città coinvolta nelle Olimpiadi invernali del 2026). Lo sconfinamento non è appropriazione delle altre identità cittadine, ma solo strategia di marketing: Milano è il volto vincente dell’Italia nelle relazioni con l’estero, la garanzia nei confronti dei possibili investitori. Mantenere questa forma di egemonia delle pubbliche relazioni per l’amministrazione comunale significa continuare ad accumulare maxi-eventi con i quali spingere sempre più in là l’orizzonte della “nuova Milano”: ai tempi di Expo si parlava dei programmi per la città del 2020, oggi l’orizzonte è il Programma di sviluppo urbano Milano 2030. Questa multiformità di Milano è un fattore di attrazione per nuove iniziative e allo stesso tempo una condanna all’iperattivismo. L’infelice claim del sindaco Giuseppe Sala «Milano non si ferma», coniato – con tanto di video promozionale – il 20 febbraio 2020, non è solo un infortunio nella comunicazione istituzionale, ma il sintomo di un’idea di Milano: neppure allo scoppio di una pandemia globale la città può rallentare, pena il tradire la promessa di città in continua trasformazione, l’anima di Milano.

La variabile periferie: tra riscatto e questione abitativa

L’efficienza e l’attrattività meneghina sono messe a repentaglio da tutto ciò che complica il modello delle “tre Milano possibili”, diventando una variante. Abitare Milano – sia quella “ristretta”, sia quella “allargata” – è il rebus più complicato da risolvere per ogni amministrazione: nella piccola area del Comune di Milano ci sono 2.053 abitanti per chilometro quadrato, una densità seconda solo a Napoli in Italia. Prima dell’idea del decentramento cittadino, della diffusione delle abitazioni fuori dal perimetro del Comune, sono stati costruiti i satelliti abitativi ai margini della città: quartieri di edilizia popolare che sono diventati sacche di povertà cittadina, per quanto ci siano diversi episodi di riscatti nella storia recente della città.

Il patrimonio di edilizia residenziale pubblica a Milano è di 58 mila abitazioni, il più vasto d’Italia. Come nel resto del Paese, però, non c’è ricambio negli inquilini e aumentano le persone, spesso giovani precari, che non possono accedere alle graduatorie ma non guadagnano nemmeno abbastanza per i canoni d’affitto del mercato libero. Insomma, la fascia di reddito che sta tra i poveri e il ceto medio, soprattutto quando non ha legami con la città, fatica a trovare una degna situazione abitativa in città.

Per cercare di tamponare l’emergenza abitativa milanese, l’amministrazione comunale, da dieci anni guidata dal centrosinistra, ha concepito diversi piani di sostegno all’abitare.

Il primo è il progetto per il canone concordato, una formula calmierata di affitto che dovrebbe essere per chi è troppo ricco per una casa popolare e troppo povero per un affitto nel libero mercato della città. Il Comune ha investito con una delibera del 2020 2,1 milioni di euro per le spese gestionali dell’Agenzia per la locazione Milano Abitare, lo strumento che da un lato fornisce ai proprietari alcune garanzie in termini di sconti fiscali e fondi di sostegno in caso di morosità; dall’altro, offre agli inquilini la possibilità di un canone ridotto anche di oltre la metà in certi casi, l’accesso a fondi di microcredito, il sostegno economico ai nuclei familiari.

Nella Relazione tecnica si legge che «le risorse complessive in dotazione all’Agenzia, ammontano al momento a € 12.243.204». La sperimentazione dura dal 2014, si legge nella delibera, ma «lo strumento del contratto a canone concordato, ancorché potenzialmente virtuoso, rimane su numeri ridotti (circa 0,6% dello stock potenzialmente disponibile, contro il 4% di Torino, Bologna e Roma)». L’Agenzia, insomma, fatica a intercettare i suoi potenziali beneficiari. Secondo pareri di analisti riportati nella stessa delibera, «ad allontanare i proprietari dai contratti a canone concordato concorrono principalmente fattori di valutazione legati ai rischi di morosità, percepiti come più alti per i conduttori dei contratti a canone concordato, e alla scarsa conoscenza delle agevolazioni e incentivi (economici e fiscali) disponibili a Milano, rispetto ai quali l’Agenzia ha iniziato a lavorare e a raccogliere i primi risultati».

L’altro strumento per chi sta in mezzo tra libero mercato e case popolari è il social housing. Prevede un’altra forma di canone concordato (mai superiore al 25%-30% dello stipendio) che in più offre spazi comuni e l’intento di costruire “comunità”. Dal 2013 il maggiore azionista dell’operazione è Cassa Depositi e Prestiti, controllata dal Ministero delle Finanze, che punta alla collaborazione pubblico-privato per costruire 20mila appartamenti in 20 anni, per un valore di 2,28 miliardi. Le aree interessate dai progetti sono di proprietà di banche o fondazioni, che grazie a questi progetti possono rivalutare il loro patrimonio e mettere a posto i conti. Vale per esempio a Cascina Merlata, spazio dove nel 2015 si è svolta Expo, dove però l’affitto per un trilocale da 90mq costa 1.200-1.300 euro al mese. Tanto, visto che nel 2020 il sindacato inquilini della Cisl, il Sicet, ha chiesto alla proprietà di ritoccarlo al ribasso. Varianti sul tema del social housing sono lo student housing, quelli che in un’epoca precedente erano chiamati studentati, e il senior living, ovvero residenze per anziani autosufficienti.

Con il Covid ci sono poi state ulteriori misure di sostegno a categorie fragili come pensionati, studenti e famiglie numerose in situazioni di difficoltà. Il Comune ha messo a disposizione in tutto circa 3 milioni di euro per coprire fino al massimo di cinque mensilità di affitto.

La frammentazione del mercato dell’abitare

L’abitare – a Milano – è un universo variegato, in cui è difficile individuare dei trend prevalenti. Come nel resto del Paese, la casa è soprattutto di proprietà (circa per il 70% delle persone), mentre il 10% vive in case di cui ha un usufrutto gratuito. È in affitto il 18,7% degli italiani. A Milano, tuttavia, il mercato degli affittuari è particolarmente ricco: l’Agenzia delle Entrate ha calcolato un indotto di 447 milioni di euro per i proprietari di casa. Questi ultimi sono per lo più piccoli proprietari, anche se da una ricerca del 2017 del Politecnico di Milano, I grandi proprietari milanesi di edilizia residenziali: questi sconosciuti, curata dal professor Luca Gaeta, risulta che quaranta attori avevano in quel momento il 10% del mercato. Milano sembra all’inizio di un processo già in fase avanzata in Europa. In città oggi gli attori principali non sono più né le aziende costruttrici (come accadeva negli anni Novanta), né i promotori immobiliari (come accadeva all’inizio degli anni Duemila) ma i fondi immobiliari, spesso con quotisti internazionali (secondo Scenari Immobiliari, il 48% degli investimenti sul comparto immobiliare nel 2019 veniva dall’estero).

A guardare lo storico, si vede ancora che l’intento degli investitori interessati al settore immobiliare residenziale è vendere, ma aumentano i casi di società di real estate che acquistano appartamenti con l’intento di metterli in affitto per lungo tempo. La stessa Ance, l’Associazione nazionale costruttori edili, parte di Confindustria, dal 2019 punta sulla creazione di un «mercato industriale dell’affitto», sulla scorta di quello che è già avvenuto in Europa. Negli atti del convegno del 2019 – intitolato proprio Un mercato industriale dell’affitto – si legge che «i cambiamenti strutturali della popolazione italiana stanno evidenziando una domanda abitativa che richiede necessariamente un aggiornamento delle politiche dell’abitare, guardando anche all’accessibilità economica. La penuria di alloggi a prezzi abbordabili, in Italia, riguarda anzitutto i giovani che fanno fatica a uscire dalla casa dei genitori».

Questo fenomeno, però, è ancora tutto in divenire. Se ci si attiene all’oggi e alla storia recentissima, tra i grandi proprietari, secondo il Politecnico, nel 2017 c’erano dodici cooperative con 7.243 unità (tra questi Uniabita e Cooperativa Abitare); nove tra banche, assicurazioni e fondi immobiliari con 4.818 unità (come Unipolsai o BNP Paribas); nove tra fondazioni ed enti assistenziali con 2.199 unità (legate a banche, alla Chiesa, al Comune o ad aziende sanitarie) e cinque società immobiliari con 2.155 unità (tra cui i più significativi sono i complessi di San Carlo Trieste o di Sanitaria Crescina).

Dalle visure catastali risulta particolarmente attiva DeA Capital, gruppo che possiede il 10% del mercato immobiliare italiano (attraverso, in particolare, il Fondo Venere, di cui detiene il 9,1%). Anche Prelios, la società di gestione del patrimonio un tempo di Pirelli, sta crescendo: dal sito la società afferma di gestire più di 40 miliardi di euro di patrimonio e anche in questo caso l’obiettivo con il residenziale è vendere e non affittare. Almeno dal 2015 è cresciuta molto anche la presenza di investitori stranieri, che diventano quotisti di fondi immobiliari affidati spesso a realtà come DeA e Prelios in qualità di società di gestione del risparmio (Sgr), che gestiscono poi fondi immobiliari attraverso cui raccogliere nel mercato altri quotisti (azionisti di fondi).

L’attività di gestione, per DeA Capital, nel 2019 è valsa commissioni da 64,9 milioni di euro, con una crescita del 10% sull’anno precedente. I fondi immobiliari sono chiusi, cioè accettano un numero limitato di risparmiatori fino a quando non raggiungono quanto desiderano. Sono inoltre fondi a scadenza, cioè entro una determinata data devono restituire quanto è stato loro prestato, insieme ai profitti ottenuti attraverso le compravendite immobiliari.

Alcuni di questi fondi sollevano dei timori da parte di organizzazioni della società civile e investigatori rispetto alla trasparenza delle proprietà e al loro possibile uso come veicoli di soldi sporchi. Non è infatti semplice stabilire chi siano i titolari effettivi delle operazioni, cioè coloro che hanno abbastanza quote per chiedere a una Sgr di muoversi in una direzione o in un’altra.

Mentre nelle città metropolitane europee gli investimenti nel comparto residenziale, a partire dalla crisi economica del 2008, sono aumentati in modo vertiginoso, a Milano questo fenomeno si è verificato in misura minore. Gli investimenti sono sì cresciuti in un modo esponenziale, ma non tanto per l’abitare. Questa circostanza può essere letta in due modi sia in chiave negativa, sia in chiave positiva. In chiave negativa, è un segno dell’immaturità del mercato in locazione cittadino, incapace di dare ancora risposte in particolare a giovani e famiglie precarie . In senso positivo, però, Milano è ancora una città dove non esistono multinazionali dell’affitto in grado di condizionare l’intero mercato. Esempi in Europa dimostrano l’esistenza di attori che si sono presi una porzione talmente grande del mercato degli affitti da essere in grado di innescare crisi abitative solo aumentando canone mensile.

Un confronto con l’Europa: i casi Akelius e Swiss Life

A parte poche eccezioni, l’Europa è ancora un continente di piccoli proprietari. Bruxelles e Parigi, come Milano, hanno un 10% – 11% di patrimonio abitativo in mano a grossi gruppi privati, secondo quanto è emerso dai dati di #CitiesForRent. A differenza del capoluogo lombardo, però, negli ultimi anni nella città francese ha fatto capolino un gruppo come Akelius, società svedese attiva nel real estate tra Europa – dove possiede 32.472 appartamenti – Canada e Stati Uniti. Il modello di business di questo genere di società non prevede la vendita bensì l’affitto. Il 25% delle proprietà immobiliari di Akelius è concentrato a Berlino, città dove fin dal 1918 esiste una legge per calmierare gli affitti. Il suo aggiornamento del 2013 è tra i responsabili dell’attrattività della città, che infatti in quel momento storico è diventata meta privilegiata di giovani in cerca di un impiego e di canoni a basso costo. La Corte federale costituzionale, il più alto organismo giudiziario in Germania, il 15 aprile ha sancito l’illegittimità del tetto degli affitti imposto a febbraio 2020, il più recente tra gli strumenti contro il caro affitti. L’effetto immediato che temono gli inquilini è un vertiginoso aumento degli affitti.

«Il modello di business di Akelius, orientato dal desiderio di massimizzare i profitti, ha creato un ambiente ostile per gli inquilini attraverso il peggioramento delle condizioni abitative, affitti più alti e la minaccia di sfratto», scriveva la Special Rapporteur delle Nazioni Uniti sul tema delle condizioni abitative Leilani Farha. Tra i motivi di contestazione di Akelius c’è anche la sua struttura societaria, che prevede tre fondazioni alle Bahamas – un paradiso fiscale – a sorreggere una parte consistente del gruppo societario.

Oltre Akelius, a Parigi negli ultimi anni è comparsa anche Swiss Life, compagnia assicurativa svizzera che negli ultimi dieci anni ha acquistato 2.700 appartamenti da affittare a Zurigo, città dove nove abitanti su dieci sono in affitto e dove i grandi proprietari sono diventati il 31%. Swiss Life sta tornando anche sulla piazza milanese, dove però non sembra ancora avvicinare il settore residenziale. Gli ultimi acquisti sono stati gli spazi destinati al coworking dove ha sede WeWork a Milano, nella zona della stazione centrale, e, nel 2019, i due hotel Novotel Malpensa e Radisson Blu. Tra i piani per il futuro anche l’acquisizione di residenze per gli anziani a Milano.

Al di là dello skyline che cambia e della favola del continuo cambiamento, Milano sta cercando di fare i conti con le contraddizioni delle grandi città europee. Lo fa per la prima volta con attori internazionali interessati alla città.

Un tempo le minacce per le amministrazioni pubbliche venivano da personaggi in stile Le mani sulla città, il film di Francesco Rosi del 1963 in cui il costruttore senza scrupoli Edoardo Nottola cerca di ottenere il successo politico e imprenditoriale edificando senza criterio e corrompendo l’amministrazione comunale di Napoli. Oggi la speculazione non è sull’edificazione ma sulle operazioni finanziarie che seguono. Ai Nottola si sono sostituiti operatori finanziari di cui non è semplice leggere l’interesse, visto che il campo di gioco su cui operano è internazionale e non più locale. Fortunatamente il consumo di suolo derivante dalla costruzione è più limitato che in passato, ma il rischio è che le operazioni di “rigenerazione urbana”, ossia di trasformazione dei luoghi delle città, abbiano come effetto quello dell’esclusione sociale. Milano non è immune dal rischio.