«Da quando ho preso l’appartamento monolocale in cui mi trovo adesso, a gennaio del 2022, non ho mai smesso di cercare un’altra sistemazione che fosse più adeguata alle mie esigenze e alle mie possibilità economiche. Monitoro con frequenza giornaliera o settimanale sia gruppi di annunci che siti, ma non ho trovato ancora nulla che vada bene per me».
Chiara* ha 27 anni e lavora nel campo della comunicazione per il terzo settore. Dopo anni in case condivise in diverse zone di Roma, da studentessa fuori sede e da lavoratrice, durante la pandemia ha deciso di trasferirsi al Pigneto, un triangolo di strade a est di Porta Maggiore, stretto tra la via Casilina e la via Prenestina. Il centro di Roma è a due passi: con una ventina di minuti si arriva a piedi a piazza San Giovanni, anche meno se si prende la metro C.
Il quartiere è stato investito negli ultimi due decenni da una radicale trasformazione: da zona popolare a uno dei simboli della movida romana, sulla scia di una narrazione che enfatizza sempre più l’attrattività su creativi e artisti. Nel giro di pochi anni sono scomparse le botteghe di quartiere, i bar storici, e sono comparsi pub, agenzie immobiliari, locali dove mangiare e bere.
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Da ultimo, sul Pigneto si è abbattuta la scure della turistificazione, in linea con un trend presente a livello cittadino.
«Un turista che va su Airbnb ha oggi a disposizione oltre 21 mila appartamenti interi nella città di Roma. Mentre un residente se fa una ricerca su un sito immobiliare trova circa due-tremila annunci», spiega Filippo Celata, professore di geografia economica dell’università La Sapienza. «Se si considera che il numero dei turisti in media a Roma giornalmente è di poco inferiore al 10 per cento della popolazione, viene fuori che quel 10 per cento ha a disposizione un’offerta sette volte superiore a quella delle persone residenti».
Specialmente negli ultimi mesi, con il Giubileo alle porte, il Pigneto è disseminato di cantieri: si ristrutturano o costruiscono palazzine. Sui citofoni di molte di queste, a breve spunteranno pulsantiere con codici di accesso per il check-in dei turisti. Con buona pace di chi cerca un affitto a lungo termine, perlopiù giovani precari che vivono ogni giorno la zona.
«Prima di abitarci, il Pigneto l’ho frequentato per anni, ho costruito tutte le mie reti sociali. Dal 2018 ho iniziato anche a fare volontariato nel quartiere, e quindi ho scelto di viverci, anche perché è ben collegato ed è una zona vivace e adatta alla mia fascia di età», spiega Chiara. Non è stato per nulla facile: «Ho cercato principalmente monolocali, perché il lavoro che faccio al 99% si svolge in smart working con molte riunioni online. Ma non posso permettermi di affittare una postazione in un coworking o di appoggiarmi in un bar cinque giorni a settimana per lavorare». Le sistemazioni che ha trovato «si aggiravano tutte sui 650, 750, 800 euro e più per appartamenti dignitosi. Sotto quella cifra ho trovato davvero cose imbarazzanti: monolocali che in realtà erano stanze, con il letto a 50 centimetri dalla cucina, il bagno in uno stanzino con un wc e senza doccia. Appartamenti di 25-30 mq, che non so nemmeno se siano legali».
Alla fine, Chiara ha preso un monolocale troppo costoso per il suo stipendio.
«Mi sto facendo aiutare dai miei genitori», spiega. Nel frattempo, continua a cercare. Anche se alla necessità di spostarsi per pagare meno si è aggiunto un altro elemento. «Il mio proprietario di casa mi ha chiesto qualche tempo fa in via informale di lasciare l’appartamento. Credo che in vista del Giubileo che ci sarà l’anno prossimo a Roma, voglia ristrutturare casa e metterla sulle piattaforme. Io ho un contratto 4+2, quindi non mi ha dato la disdetta e non mi ha cacciata, fortunatamente. Però ho un po’ di ansia, visto che purtroppo in questo periodo è davvero difficile trovare un monolocale o una stanza in affitto. Non riesco a trovare nulla, anche perché i prezzi delle stanze sono molto alti, quasi come quello del monolocale dove sono adesso».
Facendo una ricerca sul sito immobiliare Idealista, la media mensile per l’affitto di una stanza al Pigneto si aggira intorno ai 450 euro, ma ci sono camere che arrivano fino a 600 o 700 euro. Una stanza in via Antonio Raimondi, in casa condivisa con altre due persone, ha un canone di 550 euro più spese. Seicento euro in via Romanello da Forlì, con tre coinquilini; cinquanta euro in più, spese escluse, per affittare una delle tre stanze di un appartamento all’inizio di via Prenestina. Il contratto proposto è transitorio – sei mesi o un anno – per studenti o lavoratori esclusivamente non residenti a Roma.
A essersi alzati non sono solo i prezzi delle stanze. Secondo un’analisi di Immobiliare.it su una zona che comprende il quartiere Pigneto e i vicini San Lorenzo e Casalbertone, da maggio 2023 a maggio 2024, il prezzo degli affitti è salito del 15,7%, passando da 16,3 euro al mese al metro quadro a 18,8. Significa un canone di poco meno di mille euro al mese per una casa di 50 metri quadrati, più le spese. A ottobre 2022 la media era di 14,7 al mese per metro quadro.
Gli affitti a medio termine
«Dopo due anni in una casa senza contratto, il proprietario mi ha detto che dovevo andare via perché aveva bisogno dell’appartamento. E quindi è cominciato nuovamente l’incubo della ricerca in questo quartiere», racconta Serena*, 26 anni, assistente sociale in un centro di accoglienza per persone senza dimora gestito da un’associazione di volontariato.
Insieme a un’amica, si è messa a cercare un appartamento: «Dopo due mesi di ricerca abbiamo capito che la situazione era tragica: non esisteva una casa con due camere da letto sotto i 1.100 euro. E solo con contratti transitori, chiedendo una cauzione da due a quattro mesi, contratti a tempo indeterminato da dipendenti pubblici. Nonostante avessimo dei buoni contratti di lavoro e anche garanzie da parte dei genitori, abbiamo desistito. E ho ricominciato a cercare una stanza solo per me».
Alla fine, quasi al limite con la data in cui avrebbe dovuto lasciare casa, Serena ha trovato un annuncio a un prezzo sostenibile su un gruppo Facebook del quartiere. «Mi rendo conto di essere un’eccezione. Quando lo racconto gli amici si meravigliano perché sono soluzioni che non si trovano più al Pigneto».
Il problema per chi cerca un affitto a lungo termine nel quartiere, però, non sono solo i prezzi alti, ma la disponibilità stessa di appartamenti. La ricerca di un affitto al Pigneto su immobiliare.it porta solo a 30 risultati, ma la maggior parte sono annunci fittizi di agenzie di intermediari che chiedono una quota promettendo di procacciare possibili appartamenti a chi cerca casa. Oppure si tratta di piattaforme che gestiscono affitti di medio-breve periodo, che stipulano contratti transitori, evidentemente rivolti non a residenti o persone che vivono e lavorano in città a lungo termine. Su Idealista ci sono solo 14 annunci, di cui circa la metà sono di questo tipo.
Tra queste piattaforme c’è Spacest.com, che propone appartamenti al Pigneto con prezzi che oscillano tra i 1.200 e i 2.500 euro. Per un trilocale di 90 metri quadri in via L’Aquila con due camere da letto, la richiesta è di 2.800 euro, spese condominiali e utenze incluse. Il periodo minimo di affitto è di un mese, il massimo di 12. Duemilacinquecento euro, invece, per un appartamento in via Amico da Venafro, «situato appena fuori dal centro di Roma, più precisamente a Pigneto, uno dei quartieri più emergenti della Caput mundi».
Un’altra piattaforma, Spotahome, ha un tariffario simile, e decine di annunci tra case e stanze al Pigneto, per cui gestisce prenotazioni e contratti, chiedendo una commissione ai proprietari. Per un monolocale di 30 metri quadri il prezzo è di 950 euro. Il potenziale inquilino paga la prima mensilità e una tassa alla piattaforma, attraverso il portale. Poi viene messo in contatto con il proprietario, al quale viene trasferito il pagamento una volta consegnate le chiavi e firmato il contratto. Nella pagina dedicata ai proprietari, Spotahome lo dice chiaramente: «Massimizza il guadagno con l’affitto di medio termine».
The Best Rent offre un quadrilocale di 100 metri quadri con tre camere da letto in via Prenestina a 2.800 euro al mese, incluse «utenze (luce e gas entro un massimo giornaliero per evitare sprechi e tutelare l’ambiente) internet Wi-Fi, la nostra assistenza durante il soggiorno». La casa è affittabile per periodi brevi o più lunghi con contratto transitorio. Ma, avverte l’annuncio, «il prezzo mensile sopra indicato è soggetto a stagionalità».
Nelle descrizioni degli appartamenti, questi portali si rifanno alla narrazione attrattiva del Pigneto come posto «cool» dove trascorrere un periodo di tempo. Su Spacest.com il quartiere viene descritto come, «culla di creativi, artisti, fotografi e musicisti provenienti da tutto il mondo», «set di ben quindici film tra cui Accattone di Pier Paolo Pasolini – che nel 1961 lo scelse come location per la sua pellicola e a cui sono dedicati degli splendidi murales in via Fanfulla da Lodi e via del Pigneto».
L’immaginario cinematografico e pasoliniano fa parte integrante del processo che ha portato a questa situazione.
«Al Pigneto la mitologia pasoliniana è cresciuta di pari passo con la radicale gentrificazione subita dalla zona a partire dalla fine degli anni Novanta. Un’operazione immobiliare compiuta all’ombra della memoria di Pasolini che ha trasformato il quartiere in una zona artistica con locali e caffè alla moda», scrive Andrea Minuz, docente di Storia del cinema all’Università La Sapienza. Un mito alimentato anche a mezzo stampa: un articolo del 2000 parlava già di «Pigneto village» come la «Trastevere del Duemila». Sui media internazionali il quartiere è apparso dieci anni fa sul New York Times con l’epiteto di «Enclave of cool» o su Vanity Fair come la «Brooklyn di Roma», tra «hipster, tatuaggi e passeggini nei bar».
Su questa narrazione – intervallata solo da articoli in cui si parla di «mala movida», risse e spaccio – si è buttata a pesce la rendita immobiliare, facendo lievitare i prezzi degli immobili in affitto prima e sottraendoli alle persone che vivono a lungo termine nel quartiere poi.
Gli affitti brevi
Sui siti delle agenzie che si occupano di affitti tradizionali, gli annunci in zona sono corredati quasi tutti da una grossa scritta in stampatello: «Affittato». Se si escludono quelli gestiti dalle piattaforme a medio termine, gli altri appartamenti che mancano all’appello sono finiti sulle piattaforme, o comunque sono stati adibiti a locazioni brevi.
Per Celata, che da anni si occupa del fenomeno, «c’è un problema di quantità di immobili che vengono messi in affitto eventualmente disponibili per i residenti. Se andiamo semplicemente a vedere quanta quota di questo stock abitativo è in affitto solo su Airbnb troviamo dei numeri impressionanti».
Secondo i dati raccolti da InsideAirbnb, un sito che mappa l’impatto della piattaforma sulle città in giro per il mondo, nel quadrante Prenestino-Centocelle, dove si trova il Pigneto, c’è il 4,4% del totale degli annunci di affitti brevi di Roma: 1.319 su 30.318. Di questi, il 69,9 per cento (922) sono annunci di interi appartamenti. In tutta la città sono 21.715.
L’amministrazione capitolina, così come in generale quelle di altre città italiane, afferma di poter far poco in merito.
Nel 2023, il Comune di Roma ha realizzato un censimento dell’offerta turistica cittadina, scoprendo l’esistenza di 12.173 strutture extra alberghiere abusive. L’indagine è avvenuta incrociando i dati ufficiali con gli annunci presenti sui principali portali online. Molti appartamenti, pubblicizzati come Bed and breakfast, non risultavano registrati al Comune.
Da questa mappatura, però, secondo Celata, è scaturita «un’operazione simbolica e discorsiva di individualizzazione della colpa: la crisi abitativa è dovuta ai proprietari che affittano ai turisti senza pagare le tasse. Questo non è vero perché anche coloro che lo fanno in regola producono gli stessi effetti sul tessuto metropolitano».
Lo scorso anno, il sindaco di Firenze Dario Nardella aveva fatto approvare una variante al regolamento urbanistico della città con cui impedire le iscrizioni di nuovi alloggi all’interno dell’area Unesco da destinare agli affitti turistici. La delibera si è arenata per il fiume di ricorsi presentati al Tribunale regionale (Tar) della Toscana. Nel frattempo, nuovi annunci sono spuntati nella prima periferia fiorentina, decretando un aumento del costo delle locazioni.
Il professor Celata ritiene sia «sbagliato associare il problema Airbnb esclusivamente al centro storico, anche perché nelle zone più centrali certi fenomeni di sostituzione di popolazione si sono già verificati». In alcuni quartieri limitrofi al centro, tra cui rientra il Pigneto, «gli effetti possono essere molto più dirompenti perché si tratta di zone che non avevano mai conosciuto fenomeni simili, che non sono attrattive dal punto di vista della fruizione turistica, ma lo sono invece molto dal punto di vista della della ricettività turistica».
A differenza di qualche anno fa, non è raro vedere nel quartiere aggirarsi e uscire da portoni di edifici residenziali persone con trolley o valigie. Le elaborazioni di Barbara Brollo, ricercatrice del dipartimento di Geografia economico-politica dell’università La Sapienza di Roma, sui dati di InsideAirbnb, realizzate per IrpiMedia, mostrano come negli ultimi anni la crescita di annunci di affitti brevi al Pigneto nello specifico sia stata notevole: si passa da 300 annunci del 2017 a più di 550 del 2023, quasi il doppio.
La crescita degli annunci ha avuto una battuta d’arresto solo nel 2021, per effetto della pandemia di Covid-19. In quel periodo, alcuni proprietari hanno riconvertito gli appartamenti messi su Airbnb ad affitti a medio termine, salvo poi tornare indietro una volta terminata l’emergenza sanitaria.
Le agenzie guardano al Pigneto
«Alla fine del 2020, mentre cercavo casa nel quartiere con un’amica dopo aver terminato la convivenza con il mio ex compagno, mi sono imbattuta in un annuncio di un appartamento molto bello: soggiorno, cucina, veranda, due balconi, due camere da letto e due bagni. Siamo rimaste lì un anno e mezzo, pagando 950 euro con un contratto transitorio che si rinnovava ogni sei mesi», racconta Valeria*, giornalista che lavora con partita iva, da anni abitante del quartiere.
La persona con cui aveva interloquito una volta visto l’annuncio non era il proprietario dell’appartamento, ma un agente immobiliare incaricato di gestirlo come affitto breve.
«Il patto era che, tornata la normalità dopo la pandemia, saremmo andate via», spiega. E così è stato: «All’inizio di marzo 2022 l’agente ci chiama e ci dice che alla fine del mese avremmo dovuto lasciare l’appartamento. Alla nostra richiesta di un altro rinnovo, anche più breve, per consentirci di cercare casa con più calma ci è stato risposto che mettendo l’appartamento su Airbnb il proprietario avrebbe guadagnato in una settimana quello che noi gli versavamo mensilmente».
La stima conferma quella che la piattaforma stessa offre per invogliare chi possiede un immobile nel quartiere, analizzando i dati delle prenotazioni degli ultimi 12 mesi: secondo Airbnb, con un affitto breve al Pigneto di una casa con due stanze «potresti guadagnare 951 euro per sette notti a una tariffa stimata di 136 euro a notte». Un affare decisamente redditizio, e privo del rischio, ad esempio, di ritrovarsi con degli inquilini morosi. E con l’ulteriore possibilità di adeguare il prezzo in base alla stagionalità.
Francesca* e Tommaso*, entrambi dottorandi, fino a poche settimane fa vivevano in affitto in un appartamento di 55 metri quadrati nel quartiere, pagando un canone di 940 euro al mese.
«Un po’ di mesi fa, è iniziata per noi un’odissea: il nostro padrone di casa ci ha comunicato di non voler più rinnovare, per la terza volta, il contratto transitorio di 18 mesi dell’immobile in cui ci trovavamo, volendolo adibire a locazione turistica. Così ha deciso di dare la casa ad una agenzia che si occupa di affitti brevi e che gli garantisce un fisso mensile molto più elevato di quanto noi paghiamo di canone, con la possibilità, peraltro, di avere delle maggiorazioni nei periodi di alta stagione», raccontano.
Quello delle agenzie specializzate in affitti brevi non è un fenomeno nuovo: Iflat, la più grande a Roma, gestisce oltre 200 appartamenti in tutta la città – al momento uno al Pigneto.
La novità è che ne iniziano a sorgere con un focus specifico sul quartiere. Una di queste viene definita dal suo fondatore come «l’unica società di Roma a lavorare in un’area così circoscritta e definita». In città «non ci sono realtà come la nostra che si concentrano in una determinata area. Attualmente ci sono grosse società che riescono ad avere anche qualche immobile al Pigneto, però in questa forma non ce n’è, siamo gli unici», spiega.
Come area ha scelto il Pigneto perché l’aveva già testata e aveva visto come fosse «apprezzata dai turisti», «una zona emergente con una potenzialità», un quartiere «molto ospitale che si presta benissimo a questa tipologia di attività». Attualmente l’agenzia gestisce sei appartamenti, ma ce ne sono altri in arrivo. L’utenza è varia: «C’è chi ha un immobile con degli inquilini storici che adesso vanno via e pensano di convertire ad affitto breve. C’è chi ha acquistato per uso investimento e c’è chi invece ha un immobile magari vuoto perché da anni non lo affitta, magari ereditato dal genitore deceduto».
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Il servizio offerto a chi si rivolge a loro è «praticamente chiavi in mano». «Ci occupiamo di tutto dall’inizio, anzi preferiamo addirittura prendere l’appartamento ancora da ristrutturare perché in quel modo riusciamo già ad adibirlo perfettamente a quello che sarà l’utilizzo futuro», spiega. Quando invece si tratta di appartamenti già semiarredati, «interveniamo con l’interior designer che dà la struttura a quello che diventerà a casa. E poi seguiamo i nostri clienti con la parte burocratica, ci occupiamo di fare gli annunci, di gestire le richieste degli ospiti, fare check-in e check-out, le pulizie. Incluso c’è anche l’adeguamento delle tariffe, a seconda che si tratti di alta o bassa stagione».
Una volta ricevuta la comunicazione dal proprietario di casa di voler adibire l’appartamento ad affitto breve, Francesca e Tommaso hanno cominciato a cercare casa.
«Per una coppia di precari come noi è iniziato un incubo. Cercando casa nelle zone Pigneto, San Lorenzo, Centocelle ci siamo trovati in grossissime difficoltà», racconta Francesca, che ribadisce la penuria di annunci o i prezzi alle stelle delle poche case in affitto per lungo periodo. «E anche queste non vengono comunque date a noi precari». Il risultato di tutto questo, aggiunge, «è che se il pubblico non si occupa di quanto sta accadendo, lasciando che il mercato si autoregoli, a Roma avremo interi quartieri non prettamente centrali che verranno completamente deformati dal fenomeno della turistificazione. Una fetta consistente di popolazione verrà espulsa, perché non potrà più permettersi di viverci».
Ed è quello che sta già succedendo secondo il circolo Arci Sparwasser, realtà che da anni è molto attiva al Pigneto. L’associazione, insieme a Nonna Roma, progetto con l’obiettivo di contrastare la povertà e le disuguaglianze economiche e sociali, ha lanciato una campagna per indagare la situazione del caro-affitti nel quartiere.
«Al Pigneto ormai da diversi anni vediamo l’aumento dei costi degli affitti, il moltiplicarsi di proprietari di casa che preferiscono affitti brevi tramite piattaforme e agenzie alle locazioni a lungo termine perché risultano più redditizi. La vivibilità del quartiere è messa da parte a favore della speculazione e del profitto», affermano le attiviste e gli attivisti del circolo Sparwasser. «La domanda che ci siamo fatti e che ha mosso la nostra scelta è perché andare via se possiamo restare e cambiare tutto?», spiegano.
La campagna parte «dalla raccolta delle esperienze e delle testimonianze delle persone che vivono nel quartiere tramite un questionario che diffonderemo tramite social e punti informativi diffusi», continuano gli attivisti e le attiviste, e «proseguirà con momenti assembleari di discussione e con la costruzione di una piattaforma rivendicativa che si intersechi con le vertenze a livello cittadino».
* I nomi sono stati modificati per tutelare la privacy delle persone intervistate
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