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«Ci troviamo in una crisi abitativa. Dobbiamo agire», ha dichiarato Dan Jørgensen, Commissario europeo all’energia e alle politiche abitative presentando l’Affordable housing act ad inizio settembre.
Il provvedimento, molto atteso a Bruxelles, fa parte del più ampio Piano europeo per alloggi a prezzi accessibili (European affordable housing plan). Quest’ultimo è una strategia complessiva per dare una risposta al problema della casa all’interno dell’Unione europea: comprende molte azioni diverse e l’Affordable housing act è la prima proposta di regolamento che la Commissione europea presenta sul tema.
In breve
- L’Affordable housing act, prima proposta di regolamento Ue sulla casa, vuole dare ai sindaci la certezza giuridica per intervenire su affitti brevi e seconde case nelle aree “sotto stress abitativo”
- Un’area è sotto stress se il prezzo medio delle case è almeno otto volte il reddito annuo pro capite e la tensione non si attenua da sola in tre anni
- Per Giacomo Menegus dell’Università di Modena e Reggio Emilia, i rischi superano le opportunità: le misure devono essere proporzionate e va provato il nesso con gli affitti brevi. Il margine dei Comuni si riduce
- Secondo Filippo Celata della Sapienza di Roma, invece, la proposta è politicamente interessante per gli interventi sugli alloggi con «fini diversi da quello di abitazione principale», che non sono solo le seconde case
- A Roma, secondo una simulazione, nelle aree sotto stress abitativo ci sarebbero 150mila abitazioni non occupate da residenti. Questo, secondo Celata, dimostra che non serve costruire nuove case, ma allocarle meglio
Nei prossimi mesi, forse anni, dovrà essere discussa e approvata dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’Ue e potrebbe anche cambiare significativamente, come spesso accade durante il lungo e complesso iter delle norme europee.
Il testo attuale, però, è un punto di partenza cruciale per capire quale potrebbe essere l’esito finale.
Non obblighi, ma garanzie
L’Affordable housing act, infatti, è un tentativo di fornire un quadro comune di riferimento affinché le amministrazioni nazionali e locali dei 27 Paesi Ue possano intervenire nelle aree dove la carenza di alloggi a prezzi accessibili è più marcata.
Oltre che dal danese Jørgensen, l’iniziativa è stata presentata anche dalla vicepresidente della Commissione, la spagnola Teresa Ribera. Entrambi socialisti in un collegio dei commissari fortemente sbilanciato a destra, puntano molto su questo provvedimento.
CIttà in affitto, il libro di IrpiMedia
IrpiMedia ha dedicato al tema della crisi abitativa un libro, scritto dal suo progetto collettivo autoriale Gessi White ed edito da Laterza nel 2025.
Il volume si intitola Città in affitto – Requiem per il diritto all’abitare ed è stato scritto da Lorenzo Bagnoli, condirettore di Irpimedia, Alice Facchini e Maurizio Franco, autori di questo articolo.
Città in affitto racconta fondi di investimento, società di gestione del risparmio, grandi imprese edili, piattaforme di booking. Sono loro i nuovi proprietari senza volto che ci stanno mettendo alla porta.
Così le città italiane assomigliano sempre più a enormi appartamenti da milioni di posti letto, luoghi pensati per consumatori e turisti facoltosi, invece che per chi ci abita. A partire dai casi di Bologna, Roma e Milano, Città in affitto fotografa la crisi abitativa del nostro Paese, intrecciando storie grandi e piccole, di cittadini impoveriti e speculatori dal portafoglio internazionale. Tante voci da cui si alza una sola domanda: che fine hanno fatto le politiche abitative?
Il libro, che nasce dalla serie di inchieste omonima, si può acquistare sul sito dell’editore a questo link.
«Non stiamo imponendo obblighi», ha precisato Ribera le decisioni in materia di politiche abitative, infatti, restano di competenza dei singoli Stati». L’Ue, ha aggiunto, si limita a «garantire ai sindaci la certezza giuridica e gli strumenti necessari per adottare misure che possano essere giustificate, necessarie e proporzionate». “Certezza giuridica” è un termine chiave e riguarda soprattutto le abitazioni usate per gli affitti brevi tramite le piattaforme come AirBnb.
Il tema è molto sentito dagli enti locali, che in diverse città hanno regolamentato il settore, ma hanno dovuto affrontare ricorsi in tribunale da parte di piattaforme o proprietari di alloggi. In Italia, per esempio, casi simili ci sono stati a Firenze, Verona e Bologna. Per questo, i sindaci in particolare hanno spinto per avere un regolamento europeo in materia e, infatti, Jørgensen li ha ringraziati in conferenza stampa per «la loro guida, il loro coraggio e la loro esperienza in questa difficile battaglia».
Come si misura lo stress abitativo
Per decidere dove e quando le autorità nazionali e locali possono intervenire sul mercato immobiliare, l’Affordable housing act introduce il concetto di “stress abitativo”.
Un’area si trova in questa condizione se il rapporto tra il costo medio delle case e il reddito annuo disponibile pro capite è uguale o superiore a otto. In pratica, significa che a una persona servono almeno otto anni di reddito per poter acquistare un’abitazione di dimensioni medie in quella zona (ipotizzando, teoricamente, di azzerare qualsiasi altra spesa e destinare tutto il denaro alla casa).
Il valore va analizzato tenendo conto dei prezzi negli ultimi dieci anni, ed è necessario dimostrare che la condizione di tensione abitativa, in assenza di interventi, non possa allentarsi autonomamente nei tre anni successivi: per questo si monitorano gli assetti demografici e l’equilibrio tra la domanda e l’offerta di alloggi.
Secondo la proposta della Commissione, se tutte queste condizioni sono soddisfatte, allora è possibile introdurre delle regolamentazioni per una durata massima di cinque anni, con l’obbligo di revisione per prolungarle. Le misure possibili toccano due ambiti: gli affitti brevi e le cosiddette “seconde case”.
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Affitti brevi: più rischi che opportunità
L’Affordable housing act non vieta né limita in automatico gli affitti brevi, e non dà particolari strumenti agli enti locali, ma stabilisce la cornice dentro la quale si possono attuare le misure, che rimangono nazionali e locali.
È una proposta di regolamento che porta con sé sia rischi sia opportunità. Per Giacomo Menegus, professore di diritto all’Università di Modena e Reggio Emilia ed esperto di locazioni brevi, i primi superano le seconde. «Ci sono molti punti problematici», spiega a IrpiMedia.
Il primo problema è che l’Affordable housing act autorizza solo misure restrittive che siano proporzionali rispetto alla crisi abitativa di una certa area. E fornisce anche le indicazioni per calcolare questa proporzionalità. «Il margine di manovra per gli enti locali è molto risicato», continua il professore, per il quale il nuovo regolamento uniforma a livello continentale le decisioni che ora sono prese localmente.
L’Affordable housing act, inoltre, propone che gli enti locali possano regolamentare il mercato solo se si può provare un significativo effetto negativo degli affitti brevi sulla disponibilità di casa in quell’area negli ultimi tre anni.
«In pratica, deve poter essere dimostrabile che la crisi abitativa derivi dalle locazioni a breve termine. Ma come si può dimostrare questo legame? Non esistono degli indicatori universalmente validi», sostiene Menegus.
Infine, il regolamento permetterebbe di intervenire solo nelle aree cosiddette «sotto stress abitativo», mentre oggi i Comuni possono varare (e, in molti casi, hanno già varato) misure più ampie. In Toscana, per esempio, i Comuni ad alta densità turistica possono decidere di regolamentare gli affitti brevi in una certa area tenendo conto di alcuni fattori, ma senza gli stringenti vincoli numerici previsti dall’Affordable housing act.
“Seconde case”: tante, diverse e importanti
L’altro ambito toccato dall’Affordable housing act è quello delle cosiddette “seconde case” che, per Filippo Celata, è «il più interessante dal punto di vista politico».
Celata è docente al dipartimento di Metodi e modelli per l’economia, il territorio e le finanze (Memotef) dell’Università La Sapienza di Roma e spiega a IrpiMedia che questo termine, in realtà, comprende tutti gli alloggi con «fini diversi da quello di abitazione principale», per usare una delle espressioni contenute nella proposta di regolamento.
Non stiamo parlando, quindi, solo di seconde case in senso stretto ma anche degli immobili residenziali acquistati e lasciati vuoti senza una giustificazione, di quelli riconvertiti ad uso commerciale e professionale (come uffici e studi), e di quelli trasformati in studentati privati e alberghi o immessi nel mercato degli affitti a medio termine.
Nelle aree sotto stress abitativo, l’Affordable housing act consente di introdurre misure per regolare l’acquisto di tutti questi tipi di immobili, anche in questo caso se è dimostrato un legame con la crisi abitativa e seguendo un criterio di proporzionalità.
La proposta legislativa, per esempio, indica che, per gli immobili «inoccupati a lungo», si dovrebbe tenere conto «del numero di abitazioni detenute dallo stesso proprietario nella zona interessata, della durata della non occupazione o dell’acquisizione da parte di persone giuridiche».
Una dicitura tecnica che, tradotta, significa intervenire nei confronti dei grandi attori immobiliari, come ha proposto di fare il partito della Linke a Berlino nei confronti dei fondi di investimento attivi nella capitale tedesca.
Cosa insegna l’esempio di Roma
Per provare a capire meglio e in concreto i possibili effetti dall’Affordable housing act, Celata del Memotef ha realizzato una mappa di quelle che potrebbero essere le aree sotto tensione abitativa a Roma.
Non si sa ancora se i dati utilizzati dal docente saranno gli stessi che verranno usati una volta approvato il regolamento europeo: il risultato del suo lavoro è quindi ipotetico, ma comunque significativo.
A Roma, oggi, sarebbe sotto stress il 16 per cento del territorio comunale, dove però si trovano il sessanta per cento dello stock abitativo e il 55 per cento dei residenti.
Secondo il Memotef, in quest’area di città, ci sono oltre 150 mila abitazioni non occupate da residenti di cui, spiega Celata, «40-45mila sono quelle affittate ai turisti per brevi periodi, 20-30mila, sono date in affitto a medio termine e le 80mila che rimangono sono case vuote per una miriade di motivi o traslate ad uffici e studi professionali».
Sono numeri che mostrano come la pressione abitativa sia determinata da un mix di fattori e che, per Celata, mostrano una chiara verità.
La tensione di fondo
«La verità è che le case andrebbero allocate meglio», commenta l’esperto del Memotef. «Non è vero che non ci sono alloggi e ne andrebbero costruiti di più per fronteggiare la crisi, come dicono in tanti», aggiunge.
Il riferimento è alla stessa Commissione europea. Il primo punto del Piano europeo per alloggi a prezzi accessibili, approvato a dicembre 2025, è «incrementare l’offerta abitativa attraverso nuove costruzioni e interventi di ristrutturazione». Per farlo, è in arrivo l’anno prossimo un «pacchetto di misure per la semplificazione nel settore immobiliare» che «ridurrà gli oneri amministrativi, accelererà il rilascio dei permessi e i lavori di ristrutturazione e migliorerà l’efficienza».
È una contraddizione, e non è l’unica. Celata ne sottolinea anche un’altra, che riguarda le amministrazioni locali. I sindaci, come abbiamo visto, da un lato chiedono maggiori garanzie per regolamentare, ma dall’altro, in molti casi cercano di attrarre sempre più capitali privati e investimenti immobiliari nelle loro città. Spesso, continua il docente, lo fanno tramite «cambi di destinazione d’uso, premi di cubatura, utilizzo di terreni e patrimonio pubblici per costruire residenze a tempo». E questo, si chiede, non finisce per peggiorare la crisi abitativa?
È una delle tante domande che accompagnerà il percorso legislativo dell’Affordable housing act, ma è una di quelle che più rivela la tensione tra la ricerca degli investimenti e la regolamentazione del mercato. Da qui all’approvazione del regolamento, l’Unione europea, i governi nazionali e i Comuni dovranno decidere da che parte stare.